Tartu Linnavalitsusele on esitatud ehitusloa taotlus ja eelprojekt Tartu linnas, Herne tn 57 korterelamu püstitamiseks. Alal kehtib Tartu Linnavalitsuse 04.09.2003. a korraldusega nr 3043 kehtestatud Kauna t, Herne t ja Piiri t vahelise kvartali detailplaneering.
Detailplaneeringuga on krundi POS 11 (Herne tn 57) lubatud ehitusaluse pinna vahemik 160-280 m2. Projekteeritud hoone ehitusalune pind on 276 m2 ja ehitisealune pind 286,8 m2 (koos rõdu ja varikatustega). Detailplaneeringu kehtestamise ajal lahtiseid rõdusid ja varikatuseid ehitusaluse pinna hulka ei arvestatud ning seetõttu vastab esitatud lahendus kehtivale detailplaneeringule.
Vastavalt detailplaneeringu arhitektuursetele nõuetele on hoonete konstruktsioonimaterjaliks ette nähtud puit, sokli ja keldri osas kivi. Hoone on projekteeritud väikeplokkseintega ning betoonvahelagedega, kuna nimetatud materjalid on püsivamad, tulekindlamad ning pikema elueaga. Tartu Linnavalitsuse seisukoht on, et põhikonstruktsiooni materjalide valiku piiramine oleks ebamõistlik ja ülemääraselt koormav, kuna see ei mõjuta hoone välisilmet ja üldist miljööd.
Ehitusloa menetlusse kaasati Herne tn 57 naaberkinnistute omanikud (Herne tn 59, Kapsa tn 6, Piiri tn 16 ja Piiri tn 14) ja arvamuse avaldamiseks ka MTÜ Supilinna Selts.
Oma arvamuse ja vastuväited esitasid Piiri tn 16 kinnitu omanikud ja MTÜ Supilinna Selts.
Piiri 16 omanike hinnangul on kavandatav hoone liiga suur ja ei ole kooskõlas üldplaneeringuga ning kuigi alal kehtib detailplaneering, tuleb lähtuda üldplaneeringus sätestatud nõuetest, kuna detailplaneeringu eesmärk on eelkõige üldplaneeringu elluviimine. Naaberkinnistu omanike sõnul on 2003. aastal kehtestatud detailplaneering vana ja hiljem kehtestatud Supilinna teemaplaneering (2014) on üle kantud linna üldplaneeringusse (2017). Lisaks on kehtivas detailplaneeringus vaidlusalune hoone märgitud olemasolevana.
Supilinna Selts (selts) jääb kõigis oma arvamustes selle juurde, et Herne tn 57 vana hoone lammutamine oli põhjendamatu ja esitatud uus ehitusprojekt on vastuolus linna üldplaneeringuga (ÜP). Kuigi ÜP p 6.6.4 lubab olemasoleva hoonega üldjoontes samas mahus hoone püstitamist on kavandatav uus hoone endisest hoonest oluliselt suurem. Seltsi hinnangul ei ole kavandatav hoone kooskõlas ÜP punktide 6.6.4, 6.6.7, 6.8.2.6, 6.8.2.8, 6.8.2.11, 6.8.2.15, 6.8.2.17 ja 6.8.2.19 sätestatuga. Supilinna Selts on seisukohal, et üldplaneeringut saab muuta vaid uue üldplaneeringuga või üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga, mitte projekteerimistingimustega. Selts toob heaks näiteks Herne tn 54a krundile püstitatava kahekorruselise traditsioonilise välisilmega puithoone. Samuti märgib selts, et kehtivas detailplaneeringus on ette nähtud elamu rekonstrueerimine, mitte lammutamine ja uue ehitus ning et ehitusõiguse aluseks ei ole ainult detailplaneering, vaid et linnal on kaalutlusõigus detailplaneeringu tõlgendamisel ning nii vana detailplaneeringu puhul õigus anda projekteerimistingimused, millega täpsustada ehitusõigust tulenevalt vahepeal vastuvõetud otsustest. Seltsi hinnangul peab linn maksimaalselt arvestama kehtiva ÜP-ga ning oleks juba varasemalt pidanud 2014. a kehtestatud Supilinna teemaplaneeringuga vastuolus olevad detailplaneeringud tühistama. Samuti on selts arvamusel, et õigusvastase ehitusloa väljastamine kahjustab naaberkruntide väärtust. Kokkuvõtteks palub selts Herne tn 57 uue elamu projekt viia vastavusse kehtivate õigusaktidega, sh nii üld- kui ka detailplaneeringuga.
Tartu Linnavalitsuse on seisukohal, et kehtiva detailplaneeringuga on määratud Herne tn 57 ehitusõiguslikud tingimused ning vastavalt planeerimisseaduse (PlanS) § 124 lg 4 on detailplaneeringu olemasolul detailplaneering ehitusprojekti koostamise aluseks. Detailplaneeringuga on Herne tn 57 krundile (POS 11) määratud lubatud ehitusaluse pinna vahemik 160-280 m² ning hoonestusala suurus ja paiknemine. Herne tn 57 hoone on märgitud olemasolevaks ja rekonstrueeritavaks. Seega anti detailplaneeringuga võimalus krundil olemasolevat hoonet laiendada ning detailplaneeringuga antud ehitusõigust on võimalik realiseerida korduvalt.
Detailplaneering kehtib seni, kuni seda ei ole kehtetuks tunnistatud või kuni alale pole koostatud uut detailplaneeringut. Detailplaneeringu ehitusõigus on eelkõige seotud krundiga ja mitte konkreetse hoonega. Algse hoone lammutamise ehitusloa andmisele eelnevalt koostati hoone tehnilise seisukorra hindamiseks kaks ekspertiisi. Linnavalitsus on seisukohal, et juhul kui olemasoleva hoone seisukord ei võimalda hoonet säilitada, võib krundile püstitada uue hoone vastavalt detailplaneeringu ehitusõigusele. Herne tn 57 projekteeritud hoone näitajad vastavad detailplaneeringu ehitusõiguse näitajatele.
Vastavalt ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) §-le 2 kehtivad kõik seni kehtinud planeeringud ka edaspidi nii kaua, kuni pole neid kehtetuks tunnistatud või koostatud uut sama liigi planeeringut. Eesti planeerimise süsteem näeb ette, et kui maa-ala kohta on koostatud detailsem planeering, siis see on eelistatud.
Linnavalitsus on seisukohal, et Herne tn 57 uue hoone püstitamisel tuleb lähtuda kehtiva detailplaneeringu ehitusõigusest. Olukorras, kus krundil on kehtiv detailplaneering, ei saa hoone suuruse määramisel lähtuda ainult üldplaneeringu tingimustest.
Kuigi detailplaneeringuga on Herne tn 57 hoone märgitud rekonstrueeritavaks, on detailplaneeringu ehitusõiguse näitajad (hoonestusala, ehitusalune pind) suuremad kui olemasolev hoone. Seega ei ole uue hoone püstitamine vanast hoonest suuremas mahus vastuolus detailplaneeringuga.
Ehitusseadustiku § 27 lg 3 kohaselt ei anta projekteerimistingimusi detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks. Projekteerimistingimustega ei saa muuta detailplaneeringu ehitusõigust, vaid ainult täpsustada EhS § 27 lg 4 loetletud tingimusi.
Tartu Linnavalitsus on Herne tn 57 hoone ehitusloa menetluses arvestanud üldplaneeringu nõuetega ulatuses, mis ei ole piisavalt täpselt määratletud kehtivas detailplaneeringus. Uus hoone on kavandatud ajaloolisele tänavajoonele ning selle katusekuju on lahendatud viilkatusena. Hoone seinad on kaetud rõhtlaudisega. Katusekattematerjaliks on valtsplekk. Hoone tänavapoolne fassaad on esinduslik ja seal paikneb üks hoonesse sissepääs. Ka katuseuugid on kaetud viilkatusega. Kõik avatäited on puidust. Hoone akende proportsioonid arvestavad piirkonnas väljakujunenud lahendusi. Nende kuju pole täpselt identne, kuid on piirkonda mahult sobiv.
Linnavalitsus märgib, et ehitus- ja planeerimisnormide esmaseks eesmärgiks ei ole tagada vabaturu situatsioonis omandi väärtuse säilimine isikule meelepärases väärtuses, sh välistades konkureerivate kinnisasjade turule tulemise. Vara väärtus kujuneb eeskätt turureeglite alusel lähtuvalt nõudlusest ja pakkumisest. Ka omandiõiguse esemelist kaitseala pole põhjendatud tõlgendada niivõrd laialt, et see kaitseks vara väärtuse säilimist seeläbi, et konkureerivaid objekte turule ei tuleks. Seetõttu leiab linnavalitsus, et naaberkinnistu kinnisvara väärtus ei ole käesoleval juhul eraldiseisev kaalumisaspekt.
Eeltoodust tulenevalt leiab linnavalitsus, et ehitusõiguse aluseks on käesoleval juhul (PlanS § 124 lg 4, EhsRS § 2 alusel) alal kehtiv detailplaneering, mida toetab Tartu üldplaneering osas, mida ei ole lahendatud detailplaneeringus ning nii ehitusprojekt ja ehitussoov on kooskõlas õigusnormidega.
Võttes aluseks ehitusseadustiku § 39 lg 1 ja Tartu linnavolikogu 28.06.2017. a määruse nr 140 "Ülesannete jaotus ehitamise ja planeerimise korraldamisel Tartu linnas" § 10 lg 3, Tartu Linnavalitsus
o t s u s t a b:
1. Arhitektuuri ja ehituse osakonnal anda välja ehitusluba Herne tn 57 korterelamu püstitamiseks.
2. Korraldus jõustub ehitusloa taotlejale teatavakstegemisest.
3. Käesoleva korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teadasaamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.
Tartu Linnavalitsuse 14.05.2019 korraldus nr 492 "Herne tn 57, Tartu linn ehitusloa andmine"