Hipodroomi 4 ja Männimetsa tee 3A kruntide detailplaneering algatati Tartu Linnavolikogu 18. märtsi 2004. a otsusega nr 267 eesmärgiga määrata kruntidel avalikku kasutusse jäävad ja elamuehituseks sobilikud alad. Planeeringust huvitatud isik on Milja Tätte ja planeeringu koostaja on Tartumaa Maamõõdubüroo OÜ.
Planeeritav ala pindalaga ligikaudu 12 ha asub Ihaste linnaosas Hipodroomi tänava ja Männimetsa tee vahelisel alal. Planeeringuala on hoonestamata ja valdavalt kaetud kõrghaljastusega, alal asuvad kaitstavad loodusobjektid.
Kaitsealused taimed
2007. aastal tuvastati alal looduskaitseliste taimede olemasolu ning kaitstava taimeliigi kogumikkude kaitseks esitati ettepanek moodustada püsielupaik. Kuna Hipodroomi 4 ja Männimetsa tee 3a kruntide detailplaneeringu koostamise ajal tuvastati alal looduskaitsealuste taimeliikide olemasolu tehti planeeringu koostamise käigus korduvalt koostööd Keskkonnaametiga. Keskkonnaregistri andmetel paiknevad planeeringualal Hipodroomi 4 mägi-piimputke püsielupaiga sihtkaitsevöönd ja mitmed muud kaitstavad loodusobjektid. Keskkonnaministri 23.03.2015. a käskkirjaga nr 289 algatati Hipodroomi 4 püsielupaiga kaitse alla võtmise menetlus.
Keskkonnamõjude hindamise vajalikkust kaaluti algselt tulenevalt üldplaneeringu muutmise ettepanekust, kaitsealuste taimeliikide esinemisest, naabruses asuvate puurkaevude ja varasema üldplaneeringuga alale kavandatud ridaveehaardest. Planeeringu koostamise käigus on jõutud lahenduseni, mis on kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga. Koostöös Keskkonnametiga hinnati eelnimetatud teemasid ekspertarvamuste ja veehaarde omaniku seisukohast. Kaitsealuste taimede osas koostati inventuurid ja ekspertarvamused, mille tulemusena kavandatakse püsielupaiga moodustamist, puurkaevude osas koostati hüdroloogiline ekspertarvamus, Männimetsa tee 3 ja Hipodroomi 3B asuvad puurkaevud ei kuulu ridaveehaardesse ning nende vahelisele alale ei kavandata uusi puurauke.
Koostöö tulemusena valminud planeeringu põhilahendus esitati enne vastuvõtmist vastavalt planeerimisseaduse § 133 lõikele 1 ja Vabariigi Valitsuse 17.12.2015. a määrusele nr 133 "Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja planeeringute kooskõlastamise alused" 28.07.2017. a Keskkonnaameti Lõuna regioonile kooskõlastamiseks, kuna planeeringualal asuvad kaitstavad loodusobjektid. Keskkonnaamet keeldus 21.08.2017. a kirjaga nr 6-2/17/8888-2 planeeringu kooskõlastamisest, kuna planeeritud mänguväljaku võimalik asukoht oli näidatud püsielupaiga sihtkaitsevööndisse. Planeeringu koostamise käigus arvestati esitatud märkust ning mänguväljaku asukoht muudeti selliselt, et see ei jää püsielupaiga sihtkaitsevööndisse. Taimede kaitsest tulenevalt on planeeringuga sätestatud vajalikud tegevused ehitustööde ajaks, sh reeglid taimede ümberistutamiseks. 28.09.2017. a kirjaga nr 6-2/17/8888-4 kooskõlastas Keskkonnaamet detailplaneeringu.
Detailplaneeringu avalikustamise ajal esitati Tartu Linnavalitsusele ettepanek kaitseala loomiseks Hipodroomi tn 4 kinnistul. Looduskaitseseaduse § 9 lg 1 järgi on loodusobjekti kaitse alla võtmise menetluse algatamine Keskkonnaministeeriumi pädevuses ning linn edastas materjalid 17.09.2018 kirjaga nr 9-3.2/DP-04-019 Keskkonnaministeeriumile. Vastavad seisukohad ja otsused langetab Keskkonnaministeerium. Keskkonnaministeerium on oma 15.10.2018 kirjaga nr 8-2/18/5305-2 teatanud loodusobjekti kaitse alla võtmise ettepaneku osas, et puudub vajadus püsielupaiga piiride muutmiseks ja looduskaitseliste piirangute laiendamiseks. Tuginedes eelnevale ja Tartu linna üldplaneeringule ei pea Tartu linn vajalikuks ala täiendavalt kohaliku kaitse alla võtta, vaid eeldab et riigi poolt kehtestatud loodukaitselistel eesmärkidel seatavad piirangud on piisavad looduse mitmekesisuse säilitamiseks ja ohustatud liikide ning elupaikade soodsa seisundi tagamiseks.
Planeeringu menetlus
Planeeringu koostamine on erinevatest asjaolude, sh omanike rohkusest tulenevate erimeelsuste tõttu veninud enam kui 15 aasta pikkuseks protsessiks.
Hipodroomi 4 ja Männimetsa tee 3A kruntide detailplaneering algatati 2004. aastal Tartu linna üldplaneeringut muutva detailplaneeringuna.
Algatamise ajal kehtinud (1999. a) üldplaneeringu kohaselt oli ala juhtfunktsioon üldmaa (puhkemetsad). Detailplaneering algatati üldplaneeringut muutvana tingimusel, et avalikku kasutusse jääv maa-ala peab moodustama kokku vähemalt 60% olemasolevate kruntide pindalade summast.
Tartu Linnavolikogu poolt 2005. a kehtestatud üldplaneering arvestas koostamisel oleva detailplaneeringu lahendusega, ala jaotati juhtfunktsioonide järgi arvestusega, et looduslikuks haljasalaks jääv maa omaks väärtuslikumat puhkepotstarbelist kasutamise võimalust.
2008. a jõuti lahenduseni, mille linnavalitsus suunas 03.06.2008. a korraldusega nr 661 eskiislahendust tutvustavale arutelule. Arutelu tulemusena otsustati, et üldkasutatavale alale tuleb kavandada mänguväljaku ala. Samal aastal tuvastati planeeringualal looduskaitsealuste taimeliikide olemasolu, mis põhjustas planeeringulahenduse muutumise ja omanike vahelise vaidluse, mistõttu planeeringu koostamine peatus.
30.07.2013. a korraldusega nr 791 kiideti linnavalitsuse poolt heaks lahendus, mille osas peeti vajalikuks korrata eskiislahenduse arutelu, kuna eelmisest lahenduse tutvustamisest oli möödunud 5 aastat ning lahendus oli võrreldes eelmise lahendusega oluliselt muutunud. Erinevalt kehtivast üldplaneeringust oli kaitsealuste taimede kasvualale kavandatud üldkasutatav maa, täiendavad hoonestusalad olid määratud Palusambla tänava äärsete elamukruntide poole ja Männimetsa tee äärde.
22.08.2013. a toimunud arutelul tehti taas ettepanek kavandada planeeritavale alale mänguväljak ning kaaluda hoonete suurima lubatud ehitusaluse pindala vähendamist. Sätestada, et planeeritava hoone põhimaht ei tohi ületada 200 m² või teise variandina põhimõte, kus hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala krundil ei ületa 250 m². Planeeritavate kruntide struktuur ja hoonestus sobitada ümbritseva keskkonnaga tulenevalt linnaehituslikust situatsioonist (sh krundistruktuurist - naabruses olevad krundid on piklikud, hoonestusega tänava ääres). Planeeringu edasisel koostamisel tuleb arvestada piirkonna liigvee küsimuste lahendamise vajadusega. Planeeringuga tuleb anda lahendus sademevee eesvoolu korrastamiseks, sh Luigelahe tänaval. Planeeringu koosseisus esitada Hipodroomi, Männimetsa ja Palusambla tänavate ristlõiked, Hipodroomi tänavale näha ette kergliiklustee kavandamine.
Seejärel takerdus planeeringu põhilahenduse koostamine taas krundiomanike erimeelsuste taha, mistõttu 2016. a pöörduti omavaheliste probleemide lahendamiseks kohtusse.
2017. aastal jõuti tulemuseni, kus (võrreldes algatamisega) muutusid kõik kinnistu omanikud ja lahenduse osas jõuti nelja omaniku poolt üksmeelele.
Tartu Linnavolikogu 28. juuni 2018. a otsusega nr 76 võeti planeering vastu ja suunati avalikule väljapanekule. Planeeringu avalik väljapanek toimus 24. juuli - 14. august 2018.
Avaliku väljapaneku ajal esitati planeeringu kohta 31 päringut/arvamust/vastuväidet, sh petitsioon 2275 inimese nimel. Ettepanekud olid esitatud peamiselt planeeritaval alal kasvava metsa säilitamise kaitseks. Käsitletud oli planeeritud hoonete mahtude ja paiknemise sobivust planeeritavale alale, olemasolevatele elamutele juurdepääsude tagamise ja tänavamaa väljaehitamise vajadust, sademevee kanalisatsiooni ja kuivenduskraavide toimimise kohta jm.
Tartu Linnavalitsuse 2. oktoober 2018. a korraldusega nr 1041 võeti Hipodroomi 4 ja Männimetsa tee 3A kruntide detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal esitatud vastuväidete osas seisukohad. Avalik arutelu toimus 15. oktoober 2018. a Tartu Kristjan Jaak Petersoni Gümnaasiumis. Arutelu tulemusena fikseeriti küsimused ja ettepanekud teemade kaupa ning nende osas on kujundatud seisukohad otsuse lisas. Hipodroomi 4 krundi omanikud selgitasid omalt poolt, et planeeringuga on oldud seotud pikka aega ja lahendus on leitud suurte vaidluste käigus. Sealjuures rõhutati, et linn on olnud järjepidev oma nõudmises, et hoonestatav ala moodustab 40% ja üldkasutatav ala 60%.
Arutelu kokkuvõttes selgitasid linna esindajad asjaolu, et detailplaneeringu lahenduse tulemusena omandab linn avalikes huvides metsa, mis hetkel on eraomandis, avalikuks kasutamiseks Ihaste elanike tarbeks.
Planeerimisseaduse kohaselt on planeerimisalase tegevuse korraldamine linna haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses, kes peab tagama planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamise. Linnal tuleb planeeringumenetluses osapoolte huvide kaalumisel arvestada nii avalikku huvi kui huvitatud isikute õigusi ja huve. Isiku õigus ehitada ei või olla avaliku võimu poolt riivatud enam, kui seda nõuavad ilmselgelt domineerivad legitiimsed avalikud ja kolmandate isikute huvid.
Linn on olnud planeerimisprotsessis järjekindel ja hoidnud kinni planeeringu algatamise eesmärkidest ja huvitatud isikutega sõlmitud kokkulepetest, muutmata oma otsuseid maaomanike vahetudes. Planeeritud hoonestusalad on kavandatud põhimõttel, kus ei moodustada iseseisvat uut hoonestusala, vaid laiendatakse seda orgaaniliselt olemasolevatest elamualadest lähtuvalt. Planeeritud on ühtne, suuremate lahustükkideta puhkeala, mis võimaldab seda kasutada piirkondliku, mitte lokaalsete puhkealadena. Haljastuslahendus arvestab ülelinnalist huvi, kuna säilitatud on haljastatud ruum kogu magistraaltänava perimeetril, luues võimaluse puhkeala külastamiseks ja vaatlemiseks tänavalt. Hoonestuse ja haljastuse osakaalu kaalutlemisel on lähtutud sarnastest planeeringulahendustest, kus on proportsionaalselt säilitatud Ihastele omast keskkonda loovad rohealad elamualade sees. Planeeringuga ei ole rikutud planeerimisseaduses toodud üldpõhimõtteid, sh otstarbeka, mõistliku ja säästliku maakasutuse põhimõtteid. Nimetatud põhimõtetes on sätestatud, et planeerimisel peab võimaluse korral soodustama varem kasutuses olnud või ebapiisavalt kasutatud alade otstarbekamat kasutamist ning asustuse planeerimisel peab tasakaalustatult käsitlema ehitatud keskkonda ja rohealasid, arvestades olemasolevat keskkonda ning asukohast tulenevaid asjaolusid.
Detailplaneeringu koostamise käigus on töötatud läbi väga palju erinevaid lahendusi. Detailplaneeringus kavandatud hoonestuse ja looduslike maade kruntide struktuur on kujunenud pikaajalise planeerimise ja erinevate lahenduste läbitöötamise tulemusena. Detailplaneering on koostatud vastavuses kehtiva seadusandlusega ja strateegiliste dokumentidega. Seadusest tulenevalt on planeeringu koostamise etappidest teavitatud kõiki puudutatud isikuid, detailplaneeringu tutvustamiseks on korraldatud planeerimise võimalikult varases etapis kaks eskiislahendust tutvustavat arutelu. Täiendavalt on üldkasutatava maa ja elamumaa suhe läbi kaalutud detailplaneeringuga samaaegselt koostamisel olnud Tartu linna üldplaneeringuga.
Detailplaneeringu avalik väljapanek kestis kolm nädalat. Paberkandjal materjalid olid kätte saadavad Tartu infokeskuses Raekojas, digitaalsed planeeringu materjalid olid kätte saadavad Tartu linna kodulehelt. Detailplaneeringu avaliku väljapaneku osas peab linn vajalikuks selgitada asjaolu, et detailplaneeringu koostamine ja menetluse korraldamine toimub aastaringselt ja avalik väljapanek tuleb läbi viia sel ajal, kui detailplaneeringu koostamisega vastavasse etappi jõutakse. Kuna käesoleva detailplaneeringu avaliku väljapaneku aeg jäi suve kuudele, pikendati avaliku väljapaneku aega nädala võrra. Planeeringu korraldaja poolt avaliku väljapaneku kestvuse põhjendamatu pikendamine ei ole kooskõlas haldusmenetluse põhimõtetega, eeldatavalt on ka huvitatud isikul ootused detailplaneeringu menetlemiseks mõistliku aja jooksul.
Lähtudes asjaolust, et tegemist on eraomandis oleva maaga, ei ole võimalik kaaluda üksnes ettepanekuid esitanud kodanike /petitsioonile allakirjutanute/ mõjutatud naaberkinnistute eraomanike huvi säilitada maa-ala sellisel kujul, nagu see tänasel päeval on. Planeeringu lahenduse koostamisel on linn arvestanud detailplaneeringust huvitatud isiku huvide kõrval lisaks ülekaaluka avaliku huviga Tartu linn on saavutanud planeeringu koostamise käigus eesmärgipärase kokkuleppe, et detailplaneeringu kehtestamise järgselt antakse ca 60% maast avalikku kasutusse, st et alale võimaldatakse otstarve ja kasutus, mis hakkab teenima piirkonna elanike huve.
Planeeringulahendus ei muuda elukeskkonda sedavõrd, et sellest tulenevad mõjud saaksid endast kujutada naaberkinnisasjade omanike subjektiivsete õiguste rikkumist. Tihedas linnakeskkonnas võib isikute õiguste ja huvide mõningane riive planeerimismenetluses olla paratamatu, kuid jälgida tuleb, et riive ei oleks ebaproportsionaalne. Detailplaneeringu menetluses ei ole ilmnenud asjaolusid, mis üldkasutatava haljasala osas oleksid suurema kaaluga kui kinnisasja omaniku õiguspärane ootus linna üldplaneeringu lahenduse järgimiseks. Kehtiv üldplaneering on avalikes huvides ning põhjendatud vajaduseta muutmisettepanekut sisaldava detailplaneeringu kehtestamine võib kaasa tuua omaniku õiguste rikkumise.
Riigikohtu halduskolleegium on rõhutanud (haldusasi nr 3-3-1-23-16 ja 3-3-1-79-16), et omavalitsusüksus peab planeerimismenetluses menetlusosalistega konsensust otsima ning püüdma põrkuvaid huve ühildada. Kui menetlusosalised mõistliku aja jooksul kokkuleppele ei jõua, peab omavalitsusüksus otsustama, kas vastuväited on põhjendatud, kaaludes ja tasakaalustades seejuures erinevaid põrkuvaid huvisid.
Tartu Linnavalitsuse 16.04.2019 korraldus nr 412 "Informatsioon Hipodroomi 4 ja Männimetsa tee 3A kruntide detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemustest"