Õigusakti eelnõu: Saare tn 7 projekteerimistingimuste määramine

18.01.2018 esitati arhitektuuri ja ehituse osakonnale projekteerimistingimuste taotlus nr PTH-17-169 Saare tn 7 korterelamu püstitamiseks.

Alal puudub kehtiv detailplaneering. Tingimused määratakse ehitusmahtude, arhitektuurse lahenduse ja välisviimistluse osas.

Planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 125 lg 1 kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku:
1) hoone püstitamiseks
2) olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33% selle esialgu kavandatud mahust;
3) olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks.
4) olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht on valitud üldplaneeringuga.

PlanS § 125 lg 5 võimaldab kohaliku omavalitsuse üksusel lubada ilma detailplaneeringut koostamata püstitada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi. Ühtlasi peavad olema määratud üldplaneeringus vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine ei tohi olla vastuolus üldplaneeringus määratud muude tingimustega.

Tartu Linnavolikogu 14.09.2017 otsusega nr 494 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on krundile määratud väikeelamumaa juhtotstarve. See tähendab üksikelamu, kaksikelamu, ridaelamu maa ja elamutevahelise välisruumi ning muu elamuid teenindava maakasutuse juhtotstarbega (nt mänguväljakud, kohalikud väikepoed, lastehoid jne) maa-ala. Väikeelamu maa-alal on lubatud kolme ja enama korteriga kuni kahekorruselise elamu ehitamine juhul, kui hoone sobitub piirkonna hoonestuslaadiga ning täidetud on üldplaneeringuga määratud nõuded parkimise ja haljastuse kohta. Saare tn 7 asub Ees-Annelinna asumis kvartalis EA1. Maa-ala on hoonestatud enamasti üksikelamutega. Alal võib laiendada ja ümber ehitada olemasolevaid hooneid, ehitada olemasolevate hoonete asemele uusi. Hoonete korruselisus on kaks.

Ehitisregistri andmetel paikneb krundil olemasolev garaaž-ladu (ehitisregistri kood 104034188) ehitisealuse pinnaga 139 m². Lisaks paikneb krundil abihoone (puudub ehitisregistrist), millega koos on krundi täisehitus ligikaudu 50%. Taotleja soovib lammutada krundil olemasolevad hooned ja püstitada uue korterelamu.

Saare tänava loodeküljel on väljakujunenud ühtne hoonestuslaad, mida ilmestavad kõrge viilkatusega 1,5-korruselised elamud, millega liituvad madalad garaažimahud. Hoonete alune pind ühe krundi kohta ei ületa 150 m².

Krundi ehitusõiguse määramisel on arvestatud piirkonnas välja kujunenud keskkonna ja hoonestuslaadiga ning üldplaneeringu tingimustega.

Linnavalitsus on seisukohal, et projekteerimistingimustega ehitusõiguse määramine ei halvenda piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaadi. Linnavalitsuse hinnangul ei ole nimetatud taotluse kohase krundi ehitusõiguse määramiseks uue detailplaneeringu koostamine otstarbekas ega vajalik, kuna eesmärki on võimalik saavutada käesolevate projekteerimistingimustega.

Võttes arvesse PlanS § 125 lg-s 5 sätestatut, loobub Tartu Linnavalitsus detailplaneeringu koostamise kohustusest Saare tn 7 kinnistul.

Ehitusseadustiku § 31 lg 3 alusel saadeti projekteerimistingimuste kavand ja ehitusala skeem tutvumiseks ja arvamuse avaldamiseks naaberkinnistute Saare tn 5, Saare tn 9 ja Vahtra tn 6 omanikele.

Vahtra tn 6 kinnistu omanik esitas omapoolsed vastuväited projekteerimistingimuste kavandile:

Korterelamu püstitamisega seoses kaob Vahtra tn 6 hoovi privaatsus, kuna uue hoone korterite aknad on tõenäoliselt vaatega Vahtra tn 6 hoovi. Kaob Vahtra tn 6 kinnistu õueala ja akendest avaneva vaate privaatsus, kui vastashoovi kerkib kortermaja.

Linnavalitsus märgib, et asjaõigusseaduse § 68 on sätestatud omaniku õigus asja vallata, kasutada ja käsutada, omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Ehitamisele piirangute seadmine avalikes huvides eeldab, et need avalikud huvid tugineksid seaduses fikseeritud legitiimsetele eesmärkidele ning oleksid põhjendatud. Tiheasustusega alal tuleb isikul arvestada võimalusega, et teda ümbritsev elukeskkond võib muutuda. Linn on tiheasustusala, kus ei ole võimalik ehitada nii, et konkreetselt krundilt avanev vaade üldse ei muutuks. Linnakeskkonnas ei ole linnavalitsuse hinnangul võimalik tagada täielikku privaatsust. Tallinna Ringkonnakohtu 29. mai 2013. a otsuse nr 3-10-2805 punktis 12 on asutud seisukohale, et tiheasustusalal ja linnakeskkonnas elades ei ole privaatsus üldjuhul eraldiseisvalt kaitstav hüve. Ka ei ole isikutel subjektiivset õigust nõuda, et nende elukeskkond ei muutuks.

Saare tn 7 krundil asuvad hooned paiknevad vahetult Vahtra tn 6 kinnistu piiril või piiri lähedal. Projekteerimistingimustega määratakse ehitusala, millega on lubatud uue hoone püstitamine Saare tänava ehitusjoonele, st eemale Vahtra tn 6 kinnistust. Sellest tulenevalt võib eeldada, et Vahtra tn 6 elanike vaade paraneb. Ehitusala, mille raamidesse peab kavandatav elamu jääma on tinglik ega tähenda, et kogu ehitusala mahus maja tuleb. Ehitusala skeem ei ole eskiis ega kajasta lõpliku lahendust. Linnavalitsus on seisukohal, et tegemist on piirkonna hoonestuslaadi arvestava lahendusega, mis ei riiva ülemääraselt naaberkinnistute elanike õigusi.

Saare tn 7 hoovis parkivate sõidukitega seoses tekib lisanduv müra.

Linnavalitsus on seisukohal, et vastuväite esitajate poolt prognoositud võimalik kahjulik mõjutus on oletuslik ega ole põhjuseks projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumiseks. Vastuväite esitaja ei ole välja toonud, et kavandatav muudatus Saare tn 7 kinnistul ületab kehtivast õigusest tulenevaid piirmäärasid. Linnavalitsusel ei ole alust asuda seisukohale, et vastuväidete esitajate poolt üldsõnaliselt prognoositud kahjulikud mõjutused võiksid rikkuda õigust tervise kaitsele.

Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2, ehitusseadustiku § 26 lg 2 p 1, planeerimisseaduse § 125 lg 5 ja Tartu Linnavolikogu 28. juuni 2017. a määruse nr 140 "Ülesannete jaotus ehitamise ja planeerimise korraldamisel Tartu linnas" § 10 lg 1 Tartu Linnavalitsus

o t s u s t a b :

1. Määrata projekteerimistingimused Saare tn 7 korterelamu ehitusprojekti koostamiseks vastavalt korralduse lisale.

2. Korraldus jõustub projekteerimistingimuste taotlejale teatavakstegemisest.

3. Korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teada saamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.