Õigusakti eelnõu: Tartu Linnavolikogule otsuse "Ravila tn 14a // 14b // 14c krundi detailplaneeringu kehtestamine" eelnõu esitamine

Tartu Linnavolikogu 15. oktoobri 2015. a otsusega nr 260 algatati Ravila tn 14a // 14b // 14c krundi detailplaneeringu koostamine eesmärgiga kaaluda võimalusi ehitusõiguse määramiseks Tartu Ülikoolile vajalike hoonete rajamiseks. Planeeringu koostamisest huvitatud isik on Tartu Ülikool ning planeeringu koostaja on Arhitektibüroo Siim & Põllumaa OÜ.

Planeeringuala suurusega ligi 20 hektarit asub Maarjamõisa linnaosas. Krundil asuvad õppe- ja teadushooned, maakasutuse sihtotstarve on ühiskondlike ehitiste maa. Ala juhtotstarve Tartu linna üldplaneeringus on haridus- ja teadushoonete maa, suurim lubatud korruselisus on üheksa. Alal kehtib Tartu Linnavolikogu 16. mai 2013. a otsusega nr 472 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu teemaplaneering "Tartu linna ülikoolide, rakenduskõrgkoolide ja TÜ Kliinikumi ruumiline areng". Tartu Linnavolikogu 9. märtsi 2017. a otsusega nr 436 avalikule väljapanekule suunatud Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on ala juhtfunktsioon kõrgharidusasutuste maa. Planeeringuala naabruses asuvad väikeelamud ning õppe- ja teadushooned.

Planeeringu lahendus

Detailplaneeringu lahendusega jäetakse võimalus arendada ala etapiviisiliselt. Kavandatud hoonestusalad ja kohustuslik ehitusjoon järgivad hoonestuse perimetraalset printsiipi ning kujunenud situatsiooni piki Ravila tänavat Viljandi maantee suunal ning Füüsika Instituudist Sanatooriumi tänava suunal.

Detailplaneeringuga nähakse ette krundi jagamine. Moodustatakse viis transpordimaa krunti, millest neli on ette nähtud olemasoleva tänavamaa laiendamiseks. Moodustatakse ka üks haljasala ja spordirajatiste maa otstarbega krunt. Planeeritavatele kruntidele Pos 1 ja Pos 2 on kavandatud kokku kuus hoonestusala, määratud on vähim (13) ja suurim (19) lubatud põhihoonete arv. Hoonete suurim lubatud ehitisealune pind jääb vahemikku 1700-4500 m² ja absoluutkõrgus 83.00-95.00. Viljandi maantee ja Ravila tänava nurgale on planeeritud hoonestusõigus ühe- kuni kahekorruselise kaubandus- ja teenindushoone rajamiseks. Parima arhitektuurse lahenduse saamiseks tuleb enne hoonete ehitusprojekti koostamist korraldada arhitektuurivõistlused.

Hoonestatavate kruntide kasutamise juhtiv sihtotstarve on kõrgharidusasutuste maa (üle 50%), täiendavalt on lubatud toetava sihtotstarbena spordiasutuste maa, spordirajatiste maa, kaubandus- ja teenindushoonete maa, toitlustushoonete maa, väikeettevõtluse ja - tootmise maa, koolieelse lasteasutuste maa, korterelamute maa otstarve.

Olemasolev kõrghaljastus tuleb võimalusel säilitada, pärnarida ning paplid Viljandi maantee ääres likvideeritakse. Sanatooriumi tänava äärde on kavas istutada allee ja laiendada tänavakoridori, et tagada üldplaneeringuga ette nähtud rohekoridor. Üldkasutatav haljasala tuleb kujundada kaasaegseks pargialaks, kuhu rajatakse rekreatsiooni-, spordi- ja puhkerajatisi ning teenindavaid ehitisi. Selleks tuleb läbi viia maastikuarhitektuuri võistlus, mis hõlmab kogu planeeringuala.

Liikluslahendus OÜ on teinud detailplaneeringule liiklusanalüüsi (töö nr 1215/28). Vastavalt liiklusanalüüsile on detailplaneeringus ette nähtud olemasoleva Viljandi maantee ja Ravila tänava võrdse ristmiku ümberehitamine foorilahendusega või ringristmikuks. Ristmiku läbilaskvusvõime tagamiseks tuleb ehitada vasakpöörderajad ning bussitasku Ravila tänavale. Nimetatud rajatiste väljaehitaja on planeeringust huvitatud isik. Rajatiste väljaehitamist ja sellega seotud kulutuste kandmist tagav kokkulepe on sõlmitud enne detailplaneeringu kehtestamist.

Parklate planeerimisel on arvestatud kampuse erinevate objektide ristkasutusega. Parkimiskohtade kavandamisel tuleb tagada minimaalselt üks parkimiskoht 90 m² projekteeritava ehitise suletud brutopinna kohta.

Planeeringualal mistahes planeeringukohase ehitusõiguse realiseerimise eelduseks on konkreetse alaga piirneva tänavamaa kruntide moodustamine. Avalikku kasutusse määratud tänavamaa krundid (Pos 5, 6, 7 ja 8) antakse Tartu linna kasutusse tasuta.

Planeeringu koostamise jooksul on planeeritud krundi aadressi muudetud ja määratud aadressiks Ravila tn 14a // 14b // W. Ostwaldi tn 1.

Planeeringu menetlus

Tartu Linnavalitsuse 12. aprilli 2016. a korraldusega nr 338 suunati planeeringu eskiislahendus avalikule arutelule, mis toimus 26. aprillil 2016. a. Planeering võeti vastu ja suunati avalikule väljapanekule Tartu Linnavolikogu 16. veebruari 2017. a otsusega nr 423. Avalik väljapanek toimus 7.-21. märtsil 2017, arvamused esitati kahe eraisiku poolt, sealhulgas planeeringualast teisele poole Viljandi mnt jääva Viljandi mnt 43 kinnisasja omanik. Arvamused käsitlesid planeeringuga määratud krundi kasutamise sihtotstarbeid, planeeritud hoonestusest tulenevaid võimalikke insolatsiooniprobleeme, planeeritud tehnovõrke ja liikluskorraldust.

Linn võttis laekunud arvamuste osas seisukohad 18. aprilli 2017 korraldusega nr 383. Detailplaneeringu avalik arutelu linnavalitsuse seisukohtade tutvustamiseks toimus 2. mail 2017. Planeeringut otsustati täiendada valguse ja varju analüüsiga Ravila tn ja Viljandi mnt olemasolevate elamute suhtes. Arvamuste esitajatele anti täiendavalt aega kirjalikult teatada oma seisukohast. Arvamuste esitajad teatasid kirjalikult, et jäävad planeeringu avaliku väljapaneku ajal esitatud arvamuste juurde.

Tartu Linnavalitsuse 13.06.2017 korraldusega nr 611 võeti informatsioon detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemustest teadmiseks ning esitada korrigeeritud detailplaneering koos teabega arvestamata jäänud arvamuste kohta maavanemale heakskiitmiseks.

Planeerimisseaduse (PlanS) § 138 lg 1 kohaselt esitati detailplaneering koos teabega arvestamata jäänud arvamuste kohta Tartu maavanemale heakskiitmiseks. PlanS § 138 lg 4 p 2 kohaselt kuulas maavanem detailplaneeringule heakskiidu andmise otsustamisel ära avalikul väljapanekul kirjalikke arvamusi esitanud isikud, kelle arvamusi detailplaneeringu koostamisel ei arvestatud, ja detailplaneeringu koostamise korraldaja. Tuginedes 4. augustil 2017 toimunud ärakuulamisele ning Tartu Linnavalitsuse poolt esitatud selgitustele, toetas maavanem planeeringuvaidluses Tartu Linnavalitsuse poolt 18. aprilli 2017 korralduse nr 383 lisas ettepanekute osas võetud mittearvestavaid ja osaliselt arvestavaid seisukohti. PlanS § 10 lg 1 kohaselt peab planeerimisalase tegevuse korraldaja tasakaalustama erinevaid huve, sealhulgas avalikke huve ja väärtusi, kaaluma neid vastavalt planeerimise põhimõtetele ja planeeringu eesmärkidele ning lõimima need planeeringulahendusse. Maavanem leidis, et antud juhul ongi linnavalitsus kaalunud avalikke huve planeeringulahenduse kujundamise ja elluviimise seisukohast ning selgitanud planeeringu elluviimise käigus projekteerimisfaasis tehtavate üldiste lahenduste täpsustamist. Tuginedes PlanS § 138 lg 4 andis maavanem detailplaneeringule heakskiidu.

Arvestamata jäänud arvamused:
1. Detailplaneeringu lahenduses tuleb välja jätta Pos 1 ja Pos 2 kasutusotstarvetest kõrgharidusasutuste maa ning säilitada teised loetletud kasutusotstarbed, mille osakaalu tõsta 100%ni. Kompromissina pakkus arvamuse esitaja maavanema juures toimunud kohtumisel kehtestada lahendus, kus on realiseerimiseks võimalikud kaks alternatiivi - 1) antud lahendus ja 2) lubatud sihtotstarbed on määratud vahemikena, kus on võimalik ka kõrgharidusasutuse maa osakaal 0%.
2. Viljandi mnt ääres tuleb ehitusjoont nihutada tänavast kaugemale ja kavandada madalam hoonestus.
3. Juba praegu küsitav tehnovõrkude ja -rajatiste koormus suureneb lubamatult.
4. Liikluskoormus Viljandi maanteel vajab reguleerimist.

Detailplaneeringu kehtestamine

Kohaliku omavalitsuse korralduse seadusest tulenevalt on ruumilise planeerimise korraldamine antud linnas omavalitsusüksuse ülesanne. Planeerimisseaduse järgi peab kohaliku omavalitsuse üksus planeerimisalase tegevuse korraldajana tasakaalustama erinevaid huve, sealhulgas avalikke huve ja väärtusi, kaaluma neid vastavalt planeerimise põhimõtetele ja planeeringu eesmärkidele ning lõimima need planeeringulahendusse.

Detailplaneeringu menetluse käigus on linn planeeringu koostamise eesmärgist lähtuvalt käsitlenud huvitatud isikute arvamusi, hinnates avalike huvide ja hüvede kõrval isikute õigusi ja huvide kaalukust ning püüdnud leida kõiki osalisi võimalikult rahuldavat planeeringulahendust. Lahenduse leidmisel on linnal tulnud arvestada omaniku õigusega asja vallata, kasutada ja käsutada ning asjaoluga, et omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Ehitamisele piirangute seadmine avalikes huvides eeldab, et need avalikud huvid tugineksid seaduses fikseeritud legitiimsetele eesmärkidele ning oleksid põhjendatud. Elu- ja miljöökeskkonna piirangud ning nende kohaldamise alused ei saa asuda väljaspool õiguslikku regulatsiooni. Isiku õigus ehitada ei või olla avaliku võimu poolt enam riivatud, kui seda nõuavad ilmselgelt domineerivad legitiimsed avalikud ja kolmandate isikute huvid.

Detailplaneeringu kehtestamise kaalutlemisel lähtub linnavolikogu planeeringudokumentide kõrval lahendamata jäänud planeeringuvaidluste osas Tartu Linnavalitsuse 18. aprilli 2017 korraldusega nr 383 "Seisukoha võtmine Ravila tn 14a // 14b // 14c krundi detailplaneeringu avalikul väljapanekul laekunud ettepanekutele ning detailplaneeringu avaliku arutelu aja ja koha määramine" esitatud arvamuste osas võetud seisukohtadest, Tartu maavanema 16. augusti 2017 kirjas nr 7-5/1502-3 detailplaneeringu heakskiitmisel esitatud põhjendustest ning alljärgnevatest asjaoludest.

Planeeringu vastuvõtmisega on linnavolikogu kinnitanud, et planeering vastab linna ruumilise arengu eesmärkidele ja ta on kontrollinud, et planeering vastab seadustele ja muudele õigusaktidele. Detailplaneering on koostatud vastavuses kehtivate strateegiliste dokumentidega.

Planeeringus on krundi kasutamise otstarvete ning arhitektuursete nõuetena esitatud ehitise kasutamise lubatud otstarvete kaudu krundi planeeringujärgne kasutamine määratletud täpsusega, mis jätab võimaluse projekteerimisel otstarbeid täpsustada. Kohustuslikuna on detailplaneeringus määratud nõue kavandada krundile üle 50% ulatuses kõrgharidusasutuste maa sihtotstarve. Detailplaneering on lähiaastate ehitustegevuse aluseks, mistõttu planeeringulahendus peaks olema võimalikult täpne. Vastavate krundi kasutamise tingimuste sätestamine võimaldab paindlikkust planeeringu elluviimisel, määratledes sealjuures piisavat täpselt otstarbed, milleks võib krunti pärast detailplaneeringu kehtestamist kasutada. Linn arvestab Tartu Ülikooli poolt esitatud selgitustega, et tal ei ole kavas kesklinnast välja kolida, vaid kujundada ülikooli jaoks vajalikke teenuseid vastavalt keskkonna poolt pakutavatele võimalustele. Kesklinna valdavalt muinsuskaitse all olevaid hooneid ei ole võimalik kasutusele võtta kõrgtehnoloogiliste hoonetena, mis on vajalik tänapäevase tippteaduse tegemiseks. Ennekõike loodus- ja täppisteaduste ning meditsiiniteaduste hooned vajavad tehnilisi võimalusi, mida kesklinna piirkonnas ei ole võimalik luua. Seetõttu on kõrgtehnoloogilised hooned rajatud valdavalt Maarjamõisa väljale. Samas erialad, mis ei sea hoonele selliseid tingimusi, on koondatud kesklinna. Tartu Ülikooli sihiks on luua võimalused arendustegevusele, mis kaasavad ülikooli teadlasi, teadusuuringuid ja ka materiaalset baasi (laboreid, seadmeid). Kasutusotstarve kuni 50% kõrgharidusasutuste maa-ala on mõeldud ennekõike selleks, et ka ülikoolivälised huvilised (ettevõtted, asutused) saaksid ehitada hooneid, kus toimuks ülikooliga seotud arendustegevus.

Planeeringuga kavandatud hoonete maht ja konfiguratsioon alal on lahendatud kaalutletult ja sobitub keskkonda. Eesmärgiks on krundile linnaehituslikult sobiva, arhitektuurselt esinduslike hoonete püstitamine. Planeeringu kohaselt peab ehitiste arhitektuur olema linnaruumi sobiv, piirkonnale eripäraseid arhitektuurseid lahendusi tagav, kaasaegne, kõrgetasemeline ja ümbritsevat keskkonda väärtustav. Projekteeritavad hooned peavad olema sissepääsufassaadidega linnatänavate poole. Nii horisontaalis kui vertikaalis tuleb hooneid arhitektuursete võtetega liigendada (erinevad kõrgused ja korruselisus), vältida suuremahuliste massiivsete hooneplokkide moodustumist. Tulenevalt ala asukohast linnaehituslikult olulisel, hea vaadeldavusega õppe- ja teaduslinnakus, tuleb planeeringuala hoonestamiseks parima võimaliku arhitektuurse lahenduse saamiseks läbi viia avalikud arhitektuurivõistlused. Arhitektuurivõistluse korraldamise nõue riivab omaniku õigust vabalt ise detailplaneeringu kehtestamise järgselt projekteeritava lahenduse üle otsustada, kuid riive on põhjendatud, arvestades ala planeerimisel esinevat avalikku huvi tagada hoonete kõrgetasemeline arhitektuur.

Majandus- ja taristuministri 02.07.2015. a määruse nr 85 "Eluruumile esitatavad nõuded" § 1 lg 2 märgib, et eluruumile esitatavate nõuete kehtestamise eesmärk on inimesele ohutu ja tervisliku elukeskkonna tagamine. Sama paragrahvi lõige 4 sätestab, et eeldatakse, et käesolevas paragrahvis sätestatud nõuded eluruumile on täidetud, kui eluruum vastab Eesti, Euroopa või rahvusvahelise standardiorganisatsiooni vastavale kehtivale standardile.

Lähtudes Eesti Standardist EVS 894:2008+A2:2015 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ peab eluruumides olema tagatud vähemalt 2,5-tunnine katkematu insolatsioon või 3-tunnine katkestusega insolatsioon päevas ajavahemikul 22. aprillist kuni 22. augustini. Planeerimisel koostatud analüüs näitab, et otsene päikesevalgus ei ulatu Viljandi mnt 43 hoonele vaid talvekuudel, mil päike on väga madalal. Linn on seisukohal, et kavandatud hoonetest tulenevat mõningast valgustingimuste muutumist võib pidada lubatavaks mõjutuseks. Linnakeskkonnas on tavapärane, et hooned paiknevad lähestikku. Planeeritud hoonete ja Viljandi maanteel olevate elamute vaheline kaugus 48 m on mõistlik. Olemasolevate elamute alal tuleb paratamatult arvestada naabruses kavandatud muudatustega ning väljavaate muutusega.

Riigikohus on leidnud, et piirkondades, nt linnakeskustes, kus ehitised paiknevad valdavalt lähestikku, võib uute hoonete ehitamisel lugeda piisavaks ka valgustust, mida iseloomustab varasemast normatiivist väiksem insolatsioonikestus. Käesoleval juhul on 48 m kaugus piisav vahemaa tagamaks loomulik valgustus. Kui isik valib elukohaks linnakeskuse või muu kõrge ja tiheda hoonestusega piirkonna, siis peab ta põhimõtteliselt leppima väiksema loomuliku valguse hulgaga ja sellisele elukeskkonnale vastava vaatega. Seega on piisava loomuliku valgustuse tagamisel oluline ka ehitise ümbruskonnas valitsev elamute tavaline valgustus (RKHKo 13.06.2003, 3-3-1-42-03, p 25).

Detailplaneeringu ülesanne on detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste toimimiseks vajalike ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude ja -rajatiste ning avalikule teele juurdepääsuteede võimaliku asukoha määramine. Planeeringuga antud tehnovõrkude põhimõtteline lahendus, mille detailid täpsustuvad projekteerimisel. Planeeringuga on sätestatud, et planeeritud veevarustus ei tohi halvendada olemasolevate elamute veevarustust.

Detailplaneeringuga nähakse ette liikluse reguleerimine selliselt, et Viljandi maantee ja Ravila tänava võrdne ristmik tuleb ümber ehitada foorilahendusega või ringristmikuks. Ristmiku läbilaskvusvõime tagamiseks tuleb ehitada vasakpöörderajad ning bussitasku Ravila tänavale. Viljandi mnt ja Kannikese tn nurgale on planeeritud ülekäigurajad. Lisaks on detailplaneeringuga ette nähtud planeeringualasse jäävate tänavakruntide (muu hulgas Viljandi mnt) laiendamine, et võimaldada tänavakoridoris haljastuse ja jalg- ning rattateede väljaehitamist ning olemasolevate kõnniteede, rattateede ja alleede viimist teemaale.

Linnavolikogu hinnangul ei kahjustata detailplaneeringuga naaberkinnisasjade omanike õigusi ega huve.

Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1, § 30 lg 1 p 2, planeerimisseaduse § 139 lg 1, Tartu linna ehitusmääruse § 19 lg 1 ning arvestades Tartu Linnavolikogu 6. oktoobri 2005. a määrusega nr 125 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringut, Tartu Linnavolikogu

o t s u s t a b:

1. Kehtestada Ravila tn 14a // 14b // 14c krundi detailplaneering vastavalt lisale.

2. Linnavalitsuse linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonnal korraldada detailplaneeringu kehtestamise teate ilmumine ajalehes Postimees 30 päeva jooksul ning Tartu linna koduleheküljel ja Ametlikes Teadaannetes 14 päeva jooksul planeeringu kehtestamise päevast arvates.

3. Otsus jõustub viiendal päeval pärast vastuvõtmist.

4. Käesoleva otsuse vaidlustamiseks on igal isikul õigus 30 päeva jooksul arvates päevast, millal isik sai teada või pidi teada saama detailplaneeringu kehtestamisest, pöörduda Tartu Halduskohtusse, kui ta leiab, et otsus on vastuolus avaliku huviga või kui otsusega on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi.