EELNÕU
| TARTU LINNAVALITSUS | |
| ISTUNGI PROTOKOLLI KANTAV OTSUS | |
| Tartu |
24. detsember 2015. a. nr LV-IP-0320 |
| Informatsioon Küütri tn 5 krundi detailplaneeringu eskiislahenduse avaliku arutelu tulemustest | |
| KUULATI: | Urmas Ahvena ettekannet |
| OTSUSTATI: |
1. Võtta informatsioon Küütri tn 5 krundi detailplaneeringu eskiislahenduse avaliku arutelu tulemustest teadmiseks.
2. Jätkata planeeringu põhilahenduse koostamist avaliku arutelu tulemusi arvestades. |
| Juhataja: | |
| Protokollija |
Õiend
Tartu Linnavalitsuse istungi protokolli kantava otsuse eelnõu "Informatsioon Küütri tn 5 krundi detailplaneeringu eskiislahenduse avaliku arutelu tulemustest " juurde
Linnaplaneerimise ja maakorralduse osakond menetleb Tartu Linnavolikogu 16.04.2015 otsusega nr 204 
algatatud Küütri tn 5 krundi detailplaneeringu koostamist eesmärgiga kaaluda võimalusi ehitusõiguse määramiseks viiekorruselise (neli täiskorrust ja soklikorrus) toitlustus-, kaubandus-, teenindus-, büroo- ja majutushoone püstitamiseks.
Planeeringu koostaja on Kobras AS, huvitatud isikuks on OÜ Hotell London ja planeeringu tellija on Tartu linn.
Küütri tn 5 krunt pindalaga 1036 m² paikneb Kesklinna linnaosas Tartu vanalinna muinsuskaitsealal (reg nr 27006) ja Tartu linna arheoloogilise miljööpiirkonna alal. Krunt on hoonestamata.
Olemasolev olukord (allikas: maps.google.ee):
Tartu linna üldplaneeringu järgi asub krunt alal, mille juhtfunktsiooniks on kaubandus- ja teenindusasutuste ja büroohoonete maa, lubatud korruselisus on neli kuni viis korrust. Planeering on kooskõlas Tartu linna üldplaneeringuga.
Planeeringu eskiislahendus on koostatud arvestades Arc Projekt OÜ tööd nr 2014-023 "Muinsuskaitse eritingimused Küütri 5 detailplaneeringu ja projekti koostamiseks".
Planeeringu eskiislahendusega on krundile planeeritud ehitusõigus hoone rajamiseks, mille lubatud ehitise kasutamise otstarbed on majutus- ja toitlustushoone, kaubandus- ja teenindushoone ja büroohoone. Kohustuslik ehitusjoon on kavandatud Rüütli ja Küütri tänava äärde. Hoone idaküljele on ette nähtud väljaulatuv konsoolne hooneosa, mis ulatub Raekoja plats 12 krundile juurdepääsu tee kohale.
Hoone suurim lubatud ehitisealune pind koos maa-aluse parkimislahendusega on 1036 m², sellele lisandub 97 m² suurune konsoolne osa. Hoone suurim lubatud absoluutkõrgus on 55,74 m.
Juurdepääs krundile sõidukitega on tagatud Küütri tänavalt. Normikohane parkimine lahendatakse krundil hoone mahus.
Planeeringu eskiislahendus suunati avalikule arutelule Tartu Linnavalitsuse 10.11.2015 korraldusega nr 1218
.Eskiislahenduse avalik arutelu eskiislahenduse tutvustamiseks ja detailplaneeringut käsitlevatele küsimustele vastamiseks toimus 25.11.2015.
Eskiislahenduse avaliku arutelu käigus esitatud ettepanekud/vastuväited ning linnavalitsuse seisukohad esitatud ettepanekutele/vastuväidetele:
Ettepanekud/vastuväited arhitektuurinõuete osas:
1) Küütri tänava äärde kavandatud konsoolse mahu ulatuses võiks lubada ka maa-alust hoonemahtu.
- TLV seisukoht: Vastavalt detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimustele tuleb esmalt teostada arheoloogilised uuringud. Arheoloogiliste uuringute tulemuste alusel saab otsustada, kui suurel määral on võimalik kavandada parkimispinda ja mis osas tuleb säilitada keskaegset arheoloogiapärandit.
2) Planeeringu arhitektuurinõuetes ei pea materjalid nii kitsalt kirjas olema, vaid võiks olla, et võimalik on kasutada esinduslikke ja väärikaid materjale.
- TLV seisukoht: Kuivõrd linn on seisukohal, et hoone projekteerimiseks ja ehitamiseks parima lahenduse saamiseks tuleb korraldada arhitektuurivõistlus, siis on põhjendatud, et detailplaneeringuga ehitusmaterjale nii täpselt ei määratle. Planeeringu seletuskirjas sätestada arhitektuurivõistluse korraldamise vajadus ja korrigeerida arhitektuurinõuded üldisemaks.
3) Võiks olla lubatud kavandada ka üle ehitusjoone ulatuvaid hooneosi.
- TLV seisukoht: Detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimustes on sätestatud, et planeeritava maa-ala ehitusjooneks on krundipiir, kuid et arhitektuurse lahenduse osas eritingimuste koostajal ettekirjutusi ei ole. Kuivõrd arhitektuurivõistluse puhul võib eeldada keskmisest paremaid ja läbimõeldumaid lahendusi, siis võib arhitektuurinõuetes täpsustada, et arhitektuurivõistluse hea lahenduse korral on lubatud kavandada ka üle ehitusjoone ulatuvaid hooneosi. Planeeringu seletuskirjas sätestada täpsustav arhitektuurinõue.
4) Tuleks kavandada 2 maa-alust korrust. Arheoloogiat ei tuleks arvestada.
- TLV seisukoht: Vastavalt detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimustele tuleb esmalt teostada arheoloogilised uuringud. Arheoloogiliste uuringute tulemuste alusel saab otsustada, kui suurel määral on võimalik kavandada parkimispinda ja mis osas tuleb säilitada keskaegset arheoloogiapärandit.
- TLV seisukoht: Liigendatus ilmestaks oluliselt arhitektuurset lahendust, kuid arvestades kavas olevat arhitektuurivõistlust ei ole põhjendatud soovitud täienduste sätestamine nõudena, kuna see võib osutuda liigselt kitsendavaks arhitektuurivõitlusel osalejatele. Küll aga võib nimetatud nõuded sätestada soovitusena. Planeeringu seletuskirjas sätestada soovitusena hoone horisontaalse ja vertikaalse liigendatuse ning nurgalõike kavandamise. Tehnoloogilise seadmestiku osas on planeeringus kruntide ehitusõiguse peatükis sätestatud, et kõik hoone tehnilised mahud peavad jääma hoone põhimahu sisse ja ei või ületada lubatud absoluutkõrgust, mistõttu täiendavaid nõudeid sätestada ei ole vaja.
6) Kuna Küütri tn 5 ja Rüütli tn 5 hoonete vahele kavandatud tulemüür jääb Raekoja platsilt nähtav ja asub ka lõunaküljel, siis võiks ülakorrusel paikneda nt terrass.
- TLV seisukoht: Nõustume, et madalama tulemüüriga arhitektuurne lahendus on parem. Planeeringu lahenduse koostamisel tuleb arvestada ja tagada kõigi tuleohutusnõuetega arvestamine. Planeering ei välista terrassi kavandamist, vt ka punkti 3 vastust.
- TLV seisukoht: Detailplaneeringule on koostatud muinsuskaitse eritingimused, millega tagatakse, et planeeritaval maa-alal kavandatavad muudatused ei mõjutaks oluliselt muinsuskaitseala säilimist ega vaadeldavust. Muinsuskaitse eritingimustega määratakse vajaduse korral vaatesektorid ja vaatekoridorid, ehituskeelualad, ehitusjooned, kõrguspiirangud, krundi täisehitusprotsent, lubatud suurimad ehitusmahud ja võimaliku ehitusalad.
Detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimustes on hoone mahu näitajate osas jõutud järeldusele, et planeeritava uue hooneosa räästajoon ei tohi ületada Rüütli tn 9 hoone räästajoont, et hoone maksimaalne kõrgus maapinnast ei tohi ületada Rüütli tn 9 hoone harjakõrgust ning et Rüütli ja Küütri tänavate poole jäävatel hoone külgedel on lubatav katusekalle kuni 45 kraadi. Samad nõuded on sätestatud koostatavas planeeringus, mistõttu võib eeldada, et ümbritsevaga haakuv lahendus on tagatud.
Ettepanekud/vastuväited hoone kasutuse osas:
8) Hoone planeeritav otstarve on üsna küsitav. Kesklinnas tuleb vältida autosid, st tuleks kavandada sellised otstarbed, et autodega ligipääs ei oleks vajalik. Avalik kasutus ainult I korruse osas on liiga väikesele kasutajahulgale kavandatud.
- TLV seisukoht: Planeeringuga on sätestatud, et hoone kasutamise sihtotstarvetena on lubatud nii majutus-, toitlustus-, kaubandus-, teenindus- kui büroohoone. Ehitise kasutamise otstarvetele vastav parkimine tuleb lahendada krundisiseselt vastavalt normidele.
Pakutavate teenuste tarbijatel on võimalik kasutada ka Küütri tn 5 kinnistule suhteliselt lähedal paiknevat Vabaduse puiestee avalikku parklat. Vt ka punkt 4 vastust.
Eelnevat arvestades võib eeldada, et parkimiskoormus hoone kavandamisega ei suurene määral, mis nõuaks eri meetmete rakendamist.
- TLV seisukoht: Planeeringus on vastavalt detailplaneeringu lähteseisukohtadele hoone kasutamise sihtotstarvete sätestamisel (vt p.8 vastus) arvestatud, et hoone oleks avalikkusele kasutatav. Lisaks on planeeringu seletuskirjas sätestatud, et hoone esimese korruse ulatuses tervenisti või Rüütli tänava poolsel küljel peab olema tagatud kas kaubanduse, teeninduse või toitlustuse kasutuseotstarve.
10) Vältida hoonet, mis tooks autod kesklinna. See välistaks korterite, majutusasutuse, äride ja büroode kavandamise. See tähendaks antud kvartalisse ajaviite- ja kultuuriasutuste kavandamise. See oleks mõeldud võimalikult suurele osale linlastest, jalakäijatele.
- TLV seisukoht: Vt p. 4, 8 ja 9 vastuseid.
Ettepanekud/vastuväited naaberkruntidega arvestamise osas:
11) Soovime, et prügi kogumine ja et toitlustamislõhnad ei tuleks Küütri tn 7 hoone akende alla.
- TLV seisukoht: Kuivõrd vanalinn, kui linna ajalooline süda, on väga tiheda ehituskeskkonnaga, siis ei ole võimalik naaberkinnistu kasutamisest tuleneda võivaid mõjusid täielikult elimineerida, liiatigi veel detailplaneeringuga, mille ülesanne on määrata peaasjalikult krundi ehitusõigus. Samas on võimalik nimetatud mõjusid arhitektuurse projekti koostamise käigus minimeerida (nt kavandada prügi kogumine maa-alusele korrusele, juhtida toitlustuslõhnad hoonest eemale vms), seetõttu on põhjendatud planeeringu seletuskirjas sätestada, et projekteerimise käigus tuleb arvestada, et kavandatav ehitis avaldaks võimalikult vähe mõju naaberkinnistutele (nt toitlustamislõhnad jms). vt lisaks punkt 5 vastust.
12) On väga oluline, et juurdepääs Küütri tn 7 krundile oleks tagatud ka Rüütli tänavalt. Vastasel juhul kaotavad Küütri tn 7 äripinnad oma väärtust. Alternatiivjuurdepääs Küütri tn 7 hoonele võib olla kavandatud ka maa-aluse parkla kaudu.
- TLV seisukoht: Küütri tn 5 kinnistu on seisnud aastaid hoonestamata ja vanalinnale sobiva kasutuseta ning naaberkinnistute omanikel ei ole õigustatud loota, et olemasolev olukord ka edaspidi samaviisi peaks jätkuma.
Paratamatu on, et Küütri tn 5 hoone valmimisel Küütri tn 7 hoone kasutatavus (juurdepääs, nähtavus jms) mõnevõrra kannatab, kuid samas võib eeldada, et Küütri tn 7 on oma äritegevust kavandades Küütri tn 5 krundile kavandatava hoonega arvestanud, kuna krunt on olnud ajalooliselt hoonestatud ning kõik ülemaastme planeeringud käsitlevad Küütri tn 5 krunti hoonestatava krundina.
Muinsuskaitse seisukohast võib kaaluda nii kangialuste kui kitsaste ligipääsutänavate kavandamist, kuna mõlemad on vanalinnale omased elemendid. Ajalooliselt on Küütri tn 7 kinnistule ligipääs olnud Rüütli tn 5 krundi kaudu (ka hoone fassaad oli suunatud Rüütli tn 5 siseõue, kuni see põlengus hävis ja hoone taastati fassaadiga Küütri tänava poole). Rüütli tänavale on Rüütli tn 5 asuvast kangialusest võimalik tagada juurdepääs Küütri tn 7 krundile, kui krundiomanikud vastava kokkuleppe omavahel sõlmivad.
Küütri tn 7 hoone juurdepääsu kavandamine läbi Küütri tn 5 hoone maa-aluse korruse seaks olulisi piiranguid maa-aluse korruse kasutamise osas Küütri tn 5 kinnistu suhtes ning annaks Küütri tn 7 hoonele alternatiivjuurdepääsu ainult hoone keldrikorruse osas.
13) Kuidas ehituse ajal Küütri tn 7 hoonele ligi pääseb, maa-aluse korruse ehitamine ja konsoolne ehitus hõlmavad kogu ala, lisaks sissesõidu teed.
- TLV seisukoht: Ehitustöid on võimalik kavandada etapiti, nii et kogu ehitustööde ajal on juurdepääs tagatud ja seetõttu ei ole vajalik planeeringus kitsendavaid tingimusi seada.
- TLV seisukoht: Kangialuse arhitektuurne lahendus on ehitusprojekti osa ja planeeringustaadiumis kaalumisele ei kuulu. Nõustume, et kangialuseid on võimalik kavandada ka valgustatuna ja hubastena, kuid arvestades inimeste tavapärast öise aja käitumist, võib eeldada, et kangialused vajavad tavapärasest avatud tänava-alast märksa rohkem hooldust ja seetõttu kavandatakse need tihti suletuna, mis aga käesoleval juhul ei lahendaks Küüti tn 7 hoones asuva rokibaari vajadusi. Vt ka p.12 vastus.
15) Praegu on kaubavedu keeruline, nii suure hoone lisandumisel läheb veel keerulisemaks.
- TLV seisukoht: Planeeringu lahendusega peab tagama vajalike manööverdusalade ja pöörderaadiuste kavandamise. Krundi omanike heanaaberlikke suhteid detailplaneeringuga kehtestada ei saa, seega on vajalik omavaheline läbirääkimine ja koostöö. Vt p.12 vastus.
16) Kuidas tuletõrje siseõuedele ligi saab (kavandatud Küütri tänava käigu kaudu ei mahu Küütri tn 7 hoone ette keerama)? Palun lahendada Küütri 7 avariiteenistuse sõidukite ligipääsu (tuletõrje, veeavarii, kanalisatsiooni ummistuse, kiirabi jne) ja samuti prügiveo lahenduse osas.
- TLV seisukoht: Päästeauto juurdepääs siseõuele peab olema tagatud vastavalt tuleohutuse ja linnatänava standardi nõuetele. Planeeringu lähteseisukohtades on sätestatud, et planeering tuleb kooskõlastada Päästeametiga. Kui Päästeamet esitab täiendavaid nõudeid ligipääsetavuse ja juurdepääsude osas, siis tuleb planeeringut vastavalt esitatud nõuetele ka korrigeerida.
17) Palun lahendada Küütri 7 kinnistule kodanike ligipääs, sest Rüütli 5 kaudu ligipääs Küütri 7 kinnistule puudub. Praegu on ligipääs Küütri 5 kaudu, so sealt, kus on ette nähtud ehitus.
- TLV seisukoht: Küütri tn 7 krundile juurdepääs on tagatud Raekoja plats 12 sissesõidu tee ja Küütri tn 5 siseõue kaudu. Juurdepääsu tagamiseks on soovitav sõlmida kinnistu omanike vahel juurdepääsu servituudi kokkulepped. Vt ka p.12 ja 15 vastuseid.
18) Palun lahendada Küütri 7 kinnistule ligipääsud samuti ehituse ajal.
- TLV seisukoht: Arvestada. Vt p.13 vastus.
19) Kavandatava hoone otstarve on toitlustus ja majutushoone, sellise kasutusotstarbega ettevõtted tarnivad kaupa hommikuti (Pierre, Suudelvad Tudengid ja Underground) ühel ja samal ajal, st tekivad suured ummikud, kuna õue ala on väga kitsas, kuidas tagatakse samal ajal päästeautole ligipääs?
- TLV seisukoht: Krundi kasutajate vahel tuleb kokkulepped sõlmida planeeringu väliselt. Erijuhtude korral on päästeautol alati eesõigus. Vt ka p.12 ja 15 vastuseid.
Lisaks esitas ettepanekud/vastuväited linnavalitsuse linnavarade osakond
20) Kobras AS poolt välja pakutud lahendus ehitada Raekoja plats 12 juurdepääsutee kohale Küütri tn 5 hoone (konsoolne hooneosa) ei arvesta Tartu linna huve Raekoja plats 12 kinnistu ja seal asuvate hoonete kasutamisel, kinnisvara hooldamisel ning hoone rekonstrueerimisel tulevikus.
21) ARC Projekt OÜ poolt 2014 koostatud muinsuskaitse eritingimused Küütri 5 detailplaneeringu ja projekti koostamiseks (töö nr 2014-023) ei näe võimalust Küütri tn 5 hoone laiendamiseks Raekoja plats 12 kinnistule, vaid pigem on selgelt väljendatud, et kogu hoonestus peab jääma Küütri tn 5 kinnistule.
22) Samuti on ARC Projekt OÜ kinnitanud, et täna eskiislahenduses välja pakutud konsoolse hooneosa olemasolu nad küll ette ei näinud, mistõttu on eritingimustes välja toodud, et hoonestuspiiriks on krundipiir.
23) AS Kobras detailplaneeringu seletuskirjas on väljendatud seisukoht, mille kohaselt taunitakse pimedate kangialuste loomist, viidates kuritegevusele, reostusele jne. Seega siin esineb ilmne vastuolu eskiisilahenduse ja seletuskirja vahel.
24) Küütri tn 5 hoone ehitusmahu suurendamine ei ole linnavarade osakonna arvates põhjendatud. Juhul, kui Küütri 9 kinnistut ei hoonestata, siis ei ole vaja ka kangialust linna maale.
25) Nimetatud maa-ala kaudu kulgevad kogu Raekoja plats 12 tehnovõrgud sh soojustrassid, mida vajadusel tuleb rekonstrueerimise käigus tehnikaga lahti kaevata ja on vajalik tagada spetsiaalsete sõidukite (kraanad, tõstukid, seguautod, kaubaautod, lumekoristus autod jm) juurdepääs Raekoja plats 12 hoovi.
26) Konsoolse ehituse rajamise käigus ilmselgelt on juurdepääs pikemalt suletud Raekoja plats 12 hoovi.
Selle juurdepääsu kaudu toimub lisaks haldushoone parkimisele lisaks Raekoja plats 12 asuvate toidukohtade teenindamine ja samuti ka erapinnal Raekoja plats 10 asuva toidukoha teenindamine, kuna eraomanikud ei lase Küüni tn kaubaveoks toitlustajat juurde.
27) LVO ei näe põhjust, et linn saaks või peaks seadma täna servituudi Küütri 5-le piiriülese ehituse osas. Servituudi tasu, ca 300 eurot/m2 servituudi alale loodud hoone brutopinna kohta, ei kaalu ülesse tekkivaid probleeme.
TLV seisukoht: Küütri tn 9 krundi omanikuga toimunud koostöö (
Koostaja:
A. Elken
LPMKO planeerija