I ASJAOLUD
Tartu linnas Ihaste linnaosas Pallase pst 25 kinnistul kehtib detailplaneeringuna 1989. aastal kehtestatud Ihaste individuaalelamute rajooni 1. ehitusjärjekorra 1. etapi hoonestuse eskiis, mille kohaselt on Pallase pst 25 kinnistule ette nähtud individuaalelamute ehitamine. Pallase pst 25 krundil asuva hotellihoone puhul on tegu kunagiste individuaalelamute omavolilise ümberehitusega, mis linna poolt 1996. a välja antud kasutusloaga (nr 0726) seadustati.
27.09.2013. a esitas Aablu Keskus OÜ arhitektuuri ja ehituse osakonnale (edaspidi osakond) projekteerimistingimuste taotluse hotellihoone rekonstrueerimiseks korterelamuks. Kuivõrd nimetatud asukohas on hotellihoone rekonstrueerimine korterelamuks võimalik vaid kehtiva detailplaneeringu muutmise tulemusena ning detailplaneeringu muutmine on võimalik vaid uue detailplaneeringu kehtestamisega, keeldus osakond 21.10.2013. a vastuskirjas toodud põhjustel projekteerimistingimuste väljastamisest. Osakond selgitas muuhulgas, et soovitud ehitustegevus vajab täpsemat läbilahendamist ja nõuab erinevate osapoolte kokkuleppeid, mis ei ole ilma detailplaneeringut koostamata võimalik.
30.10.2013. a saatis Aablu Keskus OÜ osakonnale omapoolsed seisukohad. Nimetatud kirjas märkis Aablu Keskus OÜ, et osakonna seisukoht detailplaneeringu koostamise vajaduse kohta jääb neile arusaamatuks, kuid kuna alternatiivne äriplaan nägi ette majutusteenuse osutamise jätkamist, siis paluti ühtlasi seisukohta majutushoonele projekteerimistingimuste väljastamise osas. Osakonna 06.11.2013. a e-kirjas selgitati veelkord detailplaneeringu koostamise nõudmise põhjusi, ühtlasi kinnitati, et hotellitegevuse jätkamiseks Pallase pst 25 hoones olemasolevas mahus takistusi ei ole.
07.11.2013. a esitas Aablu Keskus OÜ uue projekteerimistingimuste taotluse, millega palus väljastada projekteerimistingimused olemasoleva hoone rekonstrueerimiseks. Kavandatavaks kasutusotstarbeks märgiti hotell, külalistemaja, motell (kood 1211).
Osakond väljastas 26.11.2013. a kirjaga nr 7-12.2/PTH-13-309 Aablu Keskus OÜ´le arhitektuursed ja ehituslikud tingimused Pallase pst 25 hotelli rekonstrueerimiseks.
Tartu Linnavalitsuse (edaspidi linnavalitsus) 06.05.2014 korralduse nr 467 "Pallase pst 25 ehitusloa väljastamine ja kinnistu aadressi muutmine“ alusel väljastati osakonna poolt ehitusluba nr 2150/14 Pallase pst 25 hotellihoone fassaadide rekonstrueerimiseks.
Aablu Keskus OÜ esitas 14.06.2014. a osakonnale läbivaatamiseks Ihaste külalistemaja sisearhitektuurse põhiprojekti (nr 012014) ja ehitusloa taotluse ehitise siselahenduse rekonstrueerimiseks. Linnavalitsuse 02.09.2014 korralduse nr 877 alusel väljastas osakond ehitusloa nr 3256/14 Pallase pst 25 Ihaste hotellihoone siselahenduse rekonstrueerimiseks.
Umbes 1,5 kuud pärast ehitusloa nr 3256/14 väljastamist lasi Aablu Keskus OÜ moodustada Pallase pst 25 hotellihoones korteriomandid ning asus neid avalikult reklaamima ning müüma kui külaliskortereid, vaatamata sellele, et osakond oli varasemalt korduvalt märkinud, et Pallase pst 25 hoonesse ei ole lubatud moodustada külaliskortereid.
13.01.2015 saatis linnavalitsus Aablu Keskus OÜ-le kirja, millega teatati, et linnavalitsus alustas EhS § 28 lg 1 p 3 alusel menetlust ehitusloa nr 3256/14 kehtetuks tunnistamiseks ning paluti esitada Aablu Keskus OÜ-l omapoolne seisukoht.
II EHITUSLOA OMANIKU SEISUKOHT
Aablu Keskus OÜ (edaspidi nimetatud ka ehitusloa omanik) on edastanud linnavalitsusele 16. jaanuaril, 03. veebruaril ning 06. veebruaril 2015 saadetud kirjades omapoolsed seisukohad. Aablu Keskus OÜ esindaja Kenneth Karpov on suuliselt ära kuulatud 02. veebruaril 2015. a Tartu Linnavalitsuse arhitektuuriosakonna juhataja Tõnis Arjuse ning linnakantselei õigusteenistuse vanemjuristide Kadri Valdre ning Silver Priimäe poolt ning Aablu Keskus OÜ seaduslik esindaja Sven Mihailov on käinud seoses vaidlusaluse küsimusega ehitusvaldkonna eest vastustava abilinnapea vastuvõtul.
Kokkuvõtvalt on Aablu Keskus OÜ seisukohal, et Aablu Keskus OÜ senine (ja tulevikus kavandatav) tegevus on täielikult kooskõlas nii seaduse kui ka Tartu Linnavalitsuse enda varasemate haldusaktidega. Aablu Keskus OÜ on seisukohal, et Aablu Keskus OÜ on tegutsenud vastavalt ehitusprojektile ja ehitusloale, mis on mõlemad kehtivad ning Tartu Linnavalitsuse enda poolt heaks kiidetud. Aablu Keskus OÜ hinnangul süüdistab Tartu Linnavalitsus neid alusetult valeandmete esitamises ning märgib, et Aablu Keskus OÜ ei kavanda hoone kasutamist "korterelamuna". Aablu Keskus OÜ leiab, et Tartu Linnavalitsuse seisukoht, et puudutatud isik kavandab hoone kasutuselevõttu korterelamuna, on täielikult meelevaldne ning kinnitab, et puudutud isik kavandab jätkuvalt Pallase pst 25 hoone kasutuselevõttu külalistemajana. Ärakuulamise käigus möönis Aablu Keskuse OÜ esindaja siiski, et antud kohas ei ole võimalik pidada traditsioonilist hotelli/külalistemaja ning on tavapärane, et kui korter on parasjagu vaba, siis kasutab seda vahepeal korteriomanik ise. Nõuet, nagu ei võiks külalistemaja olla jaotatud korteriomanditeks või nagu ei tohiks need kuuluda erinevatele isikutele, puudutatud isikule teadaolevalt kehtestatud ei ole. Tartu Linnavalitsusel puudub pädevus sekkuda puudutatud isiku äriplaani sisulistesse aspektidesse.
Aablu Keskus OÜ leiab, et seisukoht, mille kohaselt saaks isikult talle väljastatud kehtiva ehitusloa ära võtta vaid seetõttu, et isik väidetavalt kavatseb kasutada ehitatavat ehitist (pärast selle valmimist, kunagi tulevikus) mingil muul otstarbel, ei ole Aablu Keskus OÜ hinnangul õiguslikult põhjendatud. Puudutatud isik on väljendanud seisukohta, et on täiesti võimalik, et ehitisi kasutatakse vastuolus ehitusloas või kasutusloas ettenähtud kasutusotstarbele. Nimetatud juhul on tegemist kahetsusväärse õigusrikkumisega, kuid ebaseaduslikult kasutatava ehitise ehitusloa tühistamine (või nt ehitise enda lammutamine) ei ole kohane meede sellise õigusrikkumise kõrvaldamiseks, kui ehitis iseenesest vastab kehtestatud nõuetele.
Eeltoodu tõttu on Aablu Keskus OÜ´le arusaamatu, milliste valeandmete esitamist talle ette heidetakse.
III TARTU LINNAVALITSUSE SEISUKOHT
Ehitusseaduse (edaspidi EhS) § 28 lg 1 p 3 sätestab, et ehitusloa väljastajal on õigus ehitusluba kehtetuks tunnistada, kui ehitusloa taotlemisel on teadvalt esitatud valeandmeid. EhS § 28 lg 3 p 1 ei täpsusta, milles seisneb valeandmete esitamine. Ehitusloa kehtetuks tunnistamine on seega linnavalituse kaalutlusotsus.
Linnavalitsus on seisukohal, et Aablu Keskus on esitanud küll ehitusprojekti, mis vastab väljastatud projekteerimistingimustele, kuid tegelikkuses on kavandanud õigusvastaselt muuta hoone kasutusotstarvet. Arvestades Aablu Keskuse OÜ soove ja tegevust nii enne ehitusloa nr 3256/14 väljastamist (vt. punkti I), kui ka pärast ehitusloa nr nr 3256/14 väljastamist (vt. punkte 3.1.2 - 3.1.5.), annab tunnistust asjaolust, et Aablu Keskus OÜ´l ei ole olnud plaanis asuda ise pidama külalistemaja turismiseaduse tähenduses või võõrandada kogu hoone isikule, kes peaks seal tulevikus külalistemaja. Aablu Keskuse OÜ on püüdnud saavutada esialgselt soovitud korterelamut läbi Pallase pst 25 hotellihoones korteriomandite moodustamise ning müügi. Linnavalitsuse hinnangul tuleb käsitleda valeandmete esitamisena ka ehitustegevuse eesmärgist vale ettekujutuse loomist.
Linnavalitsus leiab ühtlasi, et ehitusloa nr 3256/14 tühistamiseks valeandmete esitamise tõttu, on olemas domineeriv avalik huvi. Tulenevalt PS §-st 14 kui ka KOKS § 3 p-st 2 on kohaliku omavalitsuse kohustuseks linnas igaühe seaduslike õiguste tagamine. Seega olukorras, kus linnavalitsusele on enne ehituse algust, kuid pärast ehitusloa väljastamist saanud teatavaks, et hoonele kavandatakse teistsugust kasutusotstarvet kui on ette nähtud ehitusprojektis ning ehitusloas, ei saa linnavalitsus üldise õiguskorra tagamiseks jätta sekkumata õigusrikkumise takistamisse ning kolmandatele isikutele (heausksed ostjad, piirkonna kinnistuomanikud) võimaliku tekkiva kahju ära hoidmisesse. Avalikes huvides on, et ehitusluba realiseeritaks vastavalt ehitusprojektile ning ehitusloa saanud hoonet kasutataks ka tulevikus reaalselt vastavalt määratud kasutusotstarbele. Sekkumata jätmisel muutub igasugune planeerimismenetlus tulevikus sisutühjaks ning ehitusloa-, planeerimismenetlusse kaasatud huvitatud isikute õigustatud ootused ehitus- planeerimismenetluses kokku lepitud kehtima jäämise osas saavad kahjustada. Linnavalitsus on seisukohal, sekkumine alles kasutusloa väljastamise menetluse ajal toob kaasa pöördumatud kahjud nii piirkonna kinnistuomanikele, kui ka heausksetele Pallase pst 25 hoones korteri ostnud isikutele, kes ei saaks kasutada korterit eluasemena ega seda ka iseseisvalt välja üürida.
Arvestades eeltoodut põhjendab linnavalitsus oma seisukohta ehitusloa nr 3256/14 kehtetuks tunnistamisel alljärgnevalt.
3.1. Tartu Linnavalitsus on seisukohal, et Aablu Keskus OÜ on ehitusloa taotlemisel esitanud teadvalt valeandmeid ning Aablu Keskuse OÜ esindajate antud selgitused ei ole sellist seisukohta muutnud.
Esmakordselt esitas ehitusloa omanik osakonnale Pallase pst 25 hoone projekteerimistingimuste taotluse 26.09.2013. a. Objekti üldandmetesse märkis ehitusloa omanik vastavalt kinnistusraamatusse kantud kinnistu sihtotstarbele, et tegemist on 100% ärimaaga. Nimetatud projekteerimistingimuste taotluses paluti väljastada projekteerimistingimused olemasoleva hoone rekonstrueerimiseks korterelamuks ning kavandatavaks kasutusotstarbeks märgiti 100% elamumaa. Projekteerimistingimuste taotlusele kirjutas alla Aablu Keskus OÜ juhataja Sven Mihailov.
Osakonna 21.10.2013. a kirjaga nr 7-12.2/PTH-13-276 ei peetud võimalikuks projekteerimistingimuste taotluse rahuldamist, kuivõrd hotelli rekonstrueerimine korterelamuks on võimalik vaid piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtteid järgides ning vajalik on algatada detailplaneering. Detailplaneeringu algatamise taotluse täitmiseks ja esitamiseks paluti pöörduda linnavalitsuse linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonda.
Lähtudes ehitusloa omaniku 29.10.2013. a esitatud vastustest on osakonna arhitektuuri- ja linnakujundusteenistuse arhitekt oma 06.11.2013 e-kirjas Aablu Keskus OÜ´le veelkord rõhutanud, et hotellitegevuse jätkamiseks Pallase pst 25 hoone olemasolevas mahus takistusi ei ole, juhul kui kõik vajalikud tänapäevased nõuded on täidetud. Ühtlasi juhiti aga ehitusloa omaniku tähelepanu asjaolule, et vastavalt Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 04.12.2012 määrusele nr 78 "Ehitise kasutamise otstarvete loetelu" (edaspidi määrus nr 78) võib Pallase pst 25 hoone kasutustotstarbeks jääda ainult hotell (kood 12111) ning mitte midagi muud, nt külaliskorterid (kood 12129 muu lühiajalise majutuse hoone).
Eeltoodust tulenevalt on Aablu Keskus OÜ´le olnud juba 2013. aastast teada, et Pallase pst 25 hoones võib jätkata tegutsemist hotell, motell, külalistemaja (kood 12111) ning mitte muu majutusasutus, nt külaliskorterid, ning hoonet ei ole võimalik ilma uue detailplaneeringu kehtestamiseta ehitada ümber korterelamuks.
3.1.1. TurS § 18 lg 4 kohaselt on külalistemajaks toitlustusteenust pakkuv vähemalt viie majutusruumiga majutusettevõte. Majutusettevõte on majandusüksus, mille kaudu ettevõtja oma majandus- ja kutsetegevuse raames osutab majutusteenust (TurS § 17 lg 1). Majutusteenus on ööbimisvõimaluse ning sellega kaasneva kauba või teenuse müügiks pakkumine ja müük (TurS § 17 lg 1). Majutusteenus turismiseaduse mõttes on turismiteenus.
Ehkki ükski õigusakt ei kehtesta, kaua võib isik elada hotellis/külalistemajas, lähtub keskmine mõistlik inimene arusaamast, et hotell/külalistemaja on koht, kus viibitakse lühikest aega ning ei sõlmita pikaajalist üürilepingut hotelli/külalistemaja toa kasutamiseks. Pikaajaline viibimine ning elamine hotellis/külalistemajas on pigem erand, kui reegel. Linnavalitsus on seisukohal, et juhul kui külalistemaja kõikides tubades/korterites viibitakse püsivalt ja pikema aja jooksul, siis ei ole tegemist enam külalistemajaga turismiseaduse mõttes. Korteri välja üürimine korteriomaniku või teenust vahendava ettevõtte poolt ei muuda veel korteriomaniku/ettevõtte tegevust majutusteenuse pakkumiseks turismiseaduse mõttes.
3.1.2. Vaidlust ei ole selle üle, et Aable Keskus OÜ poolt ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt ning selle seletuskiri vastavad õigusaktides/projekteerimistingimustes kehtestatud nõuetele ning ehitusprojekti seletuskirjas on nimetatud hoone kasutusotstarbena "külalistemaja" (kood 12111). Ehitusloa aluseks olevas ehitusprojekti seletuskirjas on kirjeldatud hoonet kui külalistemaja ning tuginedes majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi 23.05.2012. määrusele nr 43 "Nõuded majutusettevõttele" on projekti seletuskirjas võrreldud hoone ja projekti vastavust külalistemaja nõuetega.
Linnavalitsus peab siinkohal vajalikuks aga märkida, et esialgu esitatud ehitusprojektis olid hotellitoad märgitud kui korterid. Pärast osakonna vastavat märkust nimetati projektis märgitud "korterid" ümber "tubadeks".
3.1.3. Korteriomandiseaduse § 5 lg 3 p 1 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele riikliku hooneregistri või ehitusloa või kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid.
Pärast ehitusloa nr 3256/14 saamist käis Aablu Keskus OÜ osakonnast küsimas hoone plaanidele kinnitust, et jagada Pallase pst 25 hoone korteriomanditeks. Osakond keeldus vastava kinnituse andmisest ning teavitas Aablu Keskuse OÜ esindajaid, et hoone korteriomanditeks jagamine ei ole antud juhul lubatav.
Vaatamata eeltoodule ning vaid umbes 1,5 kuud pärast ehitusloa nr 3256/14 saamist on Aablu Keskus OÜ moodustanud siiski külalistemaja/hotelli tubadest korteriomandid ning asus neid esialgu müüma kui külaliskortereid.
Linnavalitsuse hinnangul on Aablu Keskus OÜ käitunud korteriomandeid moodustades pahausklikult. Vaatamata osakonna selgitustele, et hoone korteriomanditeks jagamine ei ole lubatav, on Aablu Keskus OÜ, kasutades ära mõningast õiguslikku alareguleeritust korteriomandite seadmisel, moodustanud hoonesse 67 korteriomandit. Aablu Keskus OÜ ei oleks sama tulemust mitte mingil juhul saavutanud kohase planeerimismenetluse läbiviimise korral.
3.1.4. Korteriomandeid asuti avalikult müüma erinevates kinnisvaraportaalides (nt. www.kv.ee; http://muu.delfi.ee/find.html?t=pallase+pst) ja spetsiaalsel internetilehel www.pallase25.ee. Nimetatud internetilehekülgedele oli kuni 03.02.2015. a reklaamitud Pallase 25 hoonet kui korterhotelli ning kutsuti huvilisi üles omandama väiksed väljaüürimiseks sobivaid kortereid. Kortereid reklaamiti kui kesise üürituru probleemi lahendust, mis on suunatud üliõpilastele ning Arco Vara pakkus ennast ka võimalike üüritehingute vahendajaks. Samuti oli märgitud, et "korterhotell saab kauni ja uudse välimuse, elanikel on võimalus soetada tänapäevane elukeskkond, millele loovad lisaväärtust panipaigad, parkimiskohad, pesemisruum, saun ning muud vaba aja veetmise võimalused (http://www.pallase25.ee/index.php?id=264)".Kuulutustes märgiti, et "seda kauni välimusega hoonet nimetatakse korterhotelliks, kuna korteriomandid on ehitisregistrisse kantud mitteeluruumidena". Üheski kinnisvaraportaalis ei olnud märget selle kohta, et hoones hakkaks tegutsema külalistemaja või et kõikide korteriomandite omanikud peaksid kas iseseisvalt asuma pakkuma majutusteenust või siis koonduma ühise majutusettevõtte alla.
Aablu Keskus OÜ poolt koos 06.02.2015. a kirjaga esitatud majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi teabenõude vastuses on märgitud: "Majutusteenuse osutamiseks piisab, kui majutusteenust pakkuv ettevõtja tagab, et tal on ka tegelik valdus majutusettevõttena kasutatava hoone või kinnistu (nt rendilepingud või muud kokkulepped) üle, et saaks tagada majutusettevõtte nõuetekohase tegutsemise". Ehkki kuulutused on tänaseks viidud vähemalt osaliselt vastavusse tegelikku olukorda kajastava informatsiooniga, on siiski märgitud, et korteriomanikel on võimalik vastava personali abil hotellitube välja üürida ja seda koos juurde kuuluvate teenustega. Mõistest "võimalik" ei saa teha aga järeldust, et korteriomanikel on kohustus anda korteriomand majutusettevõtte valdusesse, kasutusse ja käsutusse rendilepingu või muu kokkuleppe alusel.
Linnavalitsus märgib, et mitte üheski kuulutuses ega ka Aablu Keskuse OÜ pöördumises ei ole märget selle kohta, et Aablu Keskus OÜ võtaks müüdud korteriomandid kohe rendile ning hakkaks tegutsema majutusettevõttena. Linnavalitsus on seisukohal, et siiani avaldatud info põhjal võib järeldada vaid, et Aablu Keskus OÜ või Arco Vara hakkab vaid korteriomanike soovi korral vahendama üüriteenust. Üüriteenuse vahendus ei ole aga samastatav majutusettevõttena tegutsemisena turismiseaduse mõttes.
3.1.5. Linnavalitsus on seisukohal, et Aablu Keskus OÜ plaanist, mitte hakata pidama hoones traditsioonilist külalistemaja, annab tunnistust ka asjaolu, et ka ehitusloa aluseks olevas projektis märgitud administraatori ruum on müügiportaalides märgitud kui korteriomand ning on müügis hinnaga 24 500 eurot (http://www.pallase25.ee/index.php?id=262). Samuti on müügis kõik kinnistul asuvad parkimiskohad (projektis märgitud kokku 16) ning keldrikorrusel asuvad panipaigad (projektis kokku 4). Seega hakkaksid konkreetsed parkimiskohad kuuluma vaid 16 korteriomandi juurde ning ülejäänud korteriomanikel/külastajatel puuduks võimalus kinnistul asuvaid parkimiskohti kasutada.
Osakond on oma kirjalikes seisukohtades Aablu Keskus OÜ´le varasemates menetlustes selgitanud, et parkimine tuleb lahendada kinnistul ning linnatänavatel parkimine antud eramute piirkonnas on keelatud.
Linnavalitsus selgitab, et parkimiskohtade norm äärelinnas (0,9 projekteeritava 1-2 toalise korteri puhul) on EVS "Linnatänavad" järgi miinimumnõue ehk rohkemate parkimiskohtade olemasolu on lubatav ning soositav (linna tegelik praktika on 1,0 parkimiskohta korteri kohta), kuid vähem parkimiskohti ei tohiks olla. Seega juhul, kui oleks algatatud detailplaneering korterelamuks rekonstrueerimiseks ning jättes antud juhul muud olulised faktorid peale parkimise koormusindeksi kõrvale, oleks olnud võimalik arvestades parkimisnormatiivi moodustada 20 korteriomandit (korterit). Lähtudes EVS "Linnatänavad", on käesoleval juhul hotelli puhul tagatud standardis toodud normikohane parkimine projektis oleva 16 parkimiskohaga, kuid korterelamu puhul (samasuguse siselahendusega) oleks tarvis normikohaselt minimaalselt 60 parkimiskohta kinnistu piires.
3.1.6. Ärakuulamise käigus on Aablu Keskus OÜ väljendanud seisukohta, et internetis olevate kuulutuste puhul on tegemist Arco Vara nägemusega, kuid linnavalitsus on seisukohal, et Arco Vara kuulutustes kirjeldatu on toimunud Aablu Keskus OÜ teadmisel ja heakskiidul, kuivõrd ka pärast linnavalitsusega suhtlemist on müügikuulutustes tehtud muudatused minimaalsed ning ei lähe kooskõlla Aablu Keskus OÜ poolt kirjalikes seisukohtades esitatuga, ehitusprojektiga, ega ka väljastatud ehitusloaga.
3.2. Tartu Linnavalitsus on seisukohal, et ehitusloa tühistamiseks on olemas domineeriv avalik huvi.
Mõiste "avalik huvi" puhul on tegemist määratlemata õigusmõistega, mis tuleb sisustada igakordselt lähtudes juhtumi asjaoludest. Linnavalitsus on seisukohal, et käesoleval juhul on ehitusloa tühistamiseks olemas domineeriv avalik huvi alljärgnevatel põhjustel.
3.2.1. Tallinna Ringkonnakohus on 26. juuni 2008 otsuses haldusasjas nr 3-06-2008 punktis 25 märkinud, et ehitusloa andmisel ja selle õiguspärasuse kontrollimisel tuleb välja selgitada ehitise tegelik, mitte fiktiivne kasutusotstarve. Vastupidine seisukoht viiks avaliku võimu seaduslikkuse põhimõtte (PS § 3 lg 1) rikkumisele, samuti ehitusloa taotlejate ebavõrdsele kohtlemisele ning siis saaks näilisele kasutusotstarbele viidates taotleda ehitamisel eeliseid, mida tegelik kasutusotstarve ei võimalda.
Eeltoodust tulenevalt võib teha järelduse, et oluline ei ole niivõrd, kuidas projektis või selgitustes on hoone kasutusotstarve märgitud, vaid milline saab olema hoone tegelik kasutusotstarve.
Ehkki Aablu Keskus OÜ esindajad on korduvalt oma selgitustes väitnud, et neil on plaanis hakata pidama Pallase pst 25 hoones külalistemaja, on nad samuti toonud välja, et traditsioonilise külalistemaja pidamine antud asukohas ei oleks perspektiivikas ning nende hinnangul ei ole lubamatu, et kui külastajaid ei ole, siis kasutab korteriomandi omanik korterit elamiseks.
Olukorras, kus Aablu Keskus OÜ on peale ehitusloa saamist moodustanud külalistemaja tubadest korteriomandid ning asus neid avalikult kinnisvara tehinguid vahendava firma vahendusel müüma kui külaliskortereid ning sama kinnisvara firma pakkus ennast üürimistehingute vahendajaks, ei ole linnavalitsuse hinnangul tegemist enam majutusettevõttega. Käesoleva korralduse väljaandmise ajaks on kinnisvaratehinguid vahendav firma muutnud korteriomandite müügikuulutused küll lubatud olukorrale vastavamaks ning on vähendanud seega võimalikku heausksete ostjate õiguste kahjustamist, kuid see ei muuda fakti, et Aablu Keskus OÜ ei hakka vaidlusaluses hoones pidama külalistemaja selle tavapärases tähenduses.
Linnavalitsus on seisukohal, et Aablu Keskus OÜ on ehitusloa saamiseks esitanud projektis vaid hoone fiktiivse kasutusotstarbe. Avalikes huvides ning üldise õiguskorra tagamiseks on oluline, et ehitusprojektis ning ehitusloas märgitud hoone kasutusotstarve vastaks ka tulevikus tegelikkusele, vastasel juhul kaotaksid planeeringud oma mõtte ning saaks kahjustada piirkonna elanike huvi oma elukeskkonna säilimisse.
3.2.2. Aablu Keskus OÜ on oma vastuses linnavalitsusele asunud seisukohale, et ehitusloa tühistamine ei ole antud juhul kohane meede ning tekkinud olukorra lahendamine peaks toimuma kasutusloa väljastamise ajal ning selleks on piisavalt õiguslikke võimalusi.
Linnavalitsus on seisukohal, et sekkumisel alles kasutusloa väljastamise menetluses on oht kolmandate isikute, sh heausksete korteriomanike, õiguste kahjustumiseks suurem. Linnavalitsusel ei ole näiteks võimalik väljastada hoonele kasutusluba ning kui hoonet kasutatakse vastuolus kasutusotstarbele, siis saavad korteriomandi omanikud ettekirjutuse korteriomandi kasutusotstarbe vastase kasutamise lõpetamiseks. Kuivõrd moodustatud korteriomandid paiknevad ärimaal ning tegemist on mitteelamuga, siis on korteriomandid maksustatud maamaksuga ning ei ole võimalik taotleda kodualuse maa maksust vabastamist. Pangast laenu võtmisel ei ole võimalik kodulaenult arvestatud intressidelt saada tulumaksustvabastust.
Ehkki linnavalitsusel ei ole pädevust sekkuda kinnistu omaniku äriplaani, on linnavalitsus siiski seisukohal, et avalikkuse, sh. potentsiaalsete korteriostjate teavitamine hoone tegelikust kasutusotstarbest olukorras, kus müügikuulutustel ei ole vastavat infot kajastatud, on olnud võimalike heausksete korteriostjate õiguste kaitseks hädavajalik ning õiguspärane. Vastasel juhul võib tekkida kolmandatel isikutel õigustatud ootus, et nad saavad seadustada korterite eluruumina kasutamise.
Seega juhul, kui linnavalitsus jätaks antud olukorras reageerimata ning asuks alles kasutusloa väljastamise ajal reageerima asjaolule, et hoonet plaanitakse kasutada vastuolus kasutusotstarbega, siis oleksid võimalikud kahjud nii Aablu Keskus OÜ´le, kui ka kolmandatele isikutele, kes ei saaks oma korteriomandit elamiseks või ise välja üürimiseks kasutada, oluliselt suuremad.
3.2.3. Korterite, sh. külaliskorterite moodustamisele on olnud vastu 80 Ihaste kinnistuomanikku, kes on esitanud korduvalt ühispöördumisi ning olnud vastu Pallase pst 25 hoone korterelamuks muutmisele. Pöördumise teinud isikute peamiseks mureks on olnud suuremahulise, paljude väikekorteritega korterelamu tõttu püsielanikkonna järsk suurenemine, mistõttu halveneb valdavalt üksikelamute piirkonna elukeskkond ja suureneb liiklus- ning parkimiskoormus.
Nii on 80 piirkonna kinnistuomanikku esitanud 18.11.2013. a Tartu Linnavalitsusele ühisavalduse, milles esitati omapoolsed seisukohad ning paluti mitte lubada arendajal laiendada hotelli majutuskohtade juurde ehitamisega ning ei soovitud hoones majutusteenuse osutamist, mis olemuslikult sarnaneb väikekorteri rentimisega ning seega tekitab sisuliselt püsielanikkonna suurenemise koos mõjudega ümbritsevale elukeskkonnale, liiklusele ja infrastruktuuride kasutamisele.
16.04.2014. a esitasid Ihaste kinnistuomanikud Tartu Linnavalitsusele uue ühisavalduse, milles paluvad linnavalitsusel mitte rahuldada Pallase pst 25 hotellihoone ehitusloa taotlust enne, kui on arvestatud kinnistuomanike õigustatud soovidega ning tegid kirjas omapoolsed ettepanekud. 17.04.2014. a edastas osakond laekunud ühisavalduse ka Aablu Keskus OÜ´le arvestamiseks.
02.02.2015. a pöördusid 79 Ihaste kinnistuomanikku seoses korteriomandite moodustamisega Pallase pst 25 hoones ühisavaldusega Tartu Linnavalitsuse, Tartu Maavanema ning õiguskantsleri poole.
Linnavalitsus on pöördumistes Ihaste kinnistuomanikele korduvalt selgitanud, et hoone rekonstrueerimine korterelamuks projekteerimistingimuste alusel ei ole võimalik ning sellise soovi korral tuleb arendajal algatada detailplaneering. Detailplaneeringu käigus oleks võimalik kõigil huvitatud osapooltel esitada omapoolsed vastuväited ning saada neile motiveeritud vastused. Linnavalitsus on Ihaste kinnistuomanikele vastates ühtlasi maininud, et rekonstrueerimise käigus ebaseaduslikku ehitustegevust, sh hotelli varjatud ümberehitust korteriteks, linnavalitsus kindlasti ei luba ega soosi.
Linnavalitsus on seisukohal, et oma ehitusloa järgse tegevusega ning korteriomandite moodustamise ning müügiga võib Aablu Keskus OÜ pöördumatult kahjustada piirkonna elanike põhjendatud huve ja õigustatud ootusi oma elukeskkonna säilimise osas.
Arvestades eeltoodut ning võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2, ehitusseaduse § 28 lg 1 p 3 ja Tartu linna ehitusmääruse § 28 lg 3, Tartu Linnavalitsus
o t s u s t a b:
Tartu Linnavalitsuse 16.02.2015 korraldus nr 157 "Pallase pst 25 ehitusloa kehtetuks tunnistamine"