Õigusakti eelnõu: Turu tn 2, Soola tn 8, Soola tn 4 ja Soola tn 4a kruntide ning lähiala detailplaneeringu kehtestamine

Turu tn 2, Soola tn 8, Soola tn 4 ja Soola tn 4a kruntide ning lähiala detailplaneeringu koostamine algatati Tartu Linnavolikogu 14. veebruari 2013 otsusega nr 449 eesmärgiga kaaluda Turu tn 2 krundil asuva hoone laiendamise võimalusi ning täpsustada kruntide piire. Planeeringust huvitatud isikuks on aktsiaselts Emajõe Ärikeskus. Planeeringu koostaja on OÜ ARTES TERRAE.

Ala suurusega ligikaudu 3,2 hektarit asub Kesklinna linnaosas. Tartu linna üldplaneeringu järgi on maakasutuse juhtfunktsioon teenidusettevõtete maa, lubatud korruselisus on 4-6 korrust. Planeering on kooskõlas Tartu linna üldplaneeringuga.

Planeeringu lahendus
Turu tn 2, Soola tn 8, Soola tn 4 ja Soola tn 4a kruntide ja lähiala detailplaneering teeb ettepaneku krundipiiride muutmiseks. Turu tn 2 krundist arvatakse välja Soola tn 6 asuv hotell. Soola tn 4 krunt liidetakse Turu tn 2 krundiga. Soola tn 8 ja Soola tn 4a krundipiire ei muudeta.
Planeeringuga lubatud kruntide kasutamise otstarbed on kaubandus- ja teenindushoone maa, meelelahutushoonete maa, büroo- ja administratiivhoone maa, meelelahutus- ja tervishoiuhoonete maa, tänavate maa, bussijaama maa, parkimisehitiste maa.

Täiendav ehitusõigus on määratud Turu tn 2 krundile, bussijaama ja Tasku keskuse vahelise ala täisehitamiseks koos bussijaama paigutamisega hoone sisemusse. Reisijate teenindamiseks mõeldud ala (otsesest bussliiklusest eraldatud ala) ehk bussiterminali siseruumi suuruseks on ette nähtud minimaalselt 850 m². Samuti võimaldatakse planeeringuga Dorpati hotelli ja Tasku keskuse ühendamine galeriidega.

Turu tn 2 hoone suurim lubatud absoluutkõrgus on 58,50 m, suurim lubatud ehitusalune pindala 13 530 m² millest juurdeehitatav osa on 4030 m².

Planeeringu liikluskorralduse lahenduse aluseks on võetud ettepanekud, mis tulenevad Liikluslahendus OÜ poolt koostatud erinevate liikumisviiside võrdlevast analüüsist koos liikluse tekke ja parkimise nõudluse uuringuga. Võrreldes olemasoleva olukorraga muudetakse liikluskorraldust Soola tänaval, Kaluri tänaval, bussijaama osas, Turusilda ühendaval tänaval ja Väike-Turu tn 1 kinnistul. Liiklusohutuse suurendamiseks on planeeritud ristmike sõidutee osa tõsta kõnniteega samasse tasapinda ning tähistada see asfaldist erineva pinnakattematerjaliga. Jalakäijatele ja jalgratturitele on juurdepääs tulevasele bussiterminali siseruumile lisaks Tasku keskuse suunale antud ka Kaluri tänava, Turusilla ning Väike-Turu tänava suundadest.
Bussiterminal viiakse Turu tn 2 hoone sisse ning seotakse kaubanduskeskusega. Bussijaam on reisijate teenindamiseks mõeldud siseruum (otsesest bussiliiklusest eraldatud ala), kuhu kuuluvad reisijate ooteala koos istumiskohtadega, piletikassad ja/või -automaadid, kohvik, WC-d ning pakihoid. Bussijaama ala vähim suurus 850 m² tagatakse vajadusel osaliselt olemasoleva hoone mahus. Bussidele on kavandatud 12 kohta hoonesse, kus busside manööverdusalal peab olema tagatud minimaalne puhaskõrgus 5,0 m. Soola tänava äärde on ette nähtud 3-4 kohta saabuvatele bussidele. Soola tn 3a krundile on planeeritud kohad taksodele ja sõiduautodele.

Bussijaama territooriumi ja lähiümbruse funktsioneerimise ja hästitoimiva kujundusliku terviku parima võimaliku lahenduse tagamiseks korraldati Emajõe Ärikeskuse ja bussijaama ümbruse linnakujunduse ideevõistlus. Võistluse eesmärgiks oli leida bussijaamale ja selle esisele alale selgelt tajutav linnakujunduslikult terviklik visioon. Võistluse objektiks oli bussijaama territoorium Tasku esimese korruse ulatuses ning sellega funktsionaalselt seotud lähialad.
Kuna esimese koha võidutööd võistluse tulemusel ei selgunud, siis tuleb planeeringus tähistatud alal avaliku ruumi kujunduse täpne lahendus leida projekteerimise etapis, kus tänavaruumi lahenduse aluseks võetakse võimalusel arhitektuurivõistluse auhinnatud töödes väljapakutud ettepanekuid.

Turu tn 2 krundile jäävate juurdepääsuteede, haljastuse, väikevormide jms väljaehitamise kohustus on krundi igakordsel omanikul. Turu tn 2 arendaja finantseerib ja ehitab väljaspool krundipiire välja Soola tn ja Kaluri tn ristmiku, Soola ja Väike-Turu tänava ristmiku ning Soola tänava bussijaama poolse ääre lõigus Turu kuni Väike-Turu tänav. Turu tn 2 hoone juurdeehituse kasutusloa eelduseks on eelnimetatud tänava ääre ja ristmike väljaehitamine. Soola tänava lõik Väike-Turu Kaluri tänava vahel tuleb välja lahendada terviklikult ja välja ehitada üheaegselt. Kaluri tänava väljaehitaja on Tartu linn pärast ajutise bussijaama likvideerimist.

Planeeringu realiseerimise korral (planeeringuga jalakäijate silla suunas kavandatud kergliiklejate ala sh väljaku rajamisel) tagab Tartu linn Soola tn 5 krundile olemasolevate hoonete teenindamiseks juurdepääsu Sadama tn pikenduselt jalakäijate silla alt, suuremõõtmelisele teenindustranspordile võimaldatakse juurdepääs ajutisena üle jalakäijate tee. Soola tn 5 krundi hoonestamise korral lahendatakse krundi ehitusõigus ja juurdepääsu küsimused iseseisva detailplaneeringuga, sellisel juhul ei ole antud lahendus siduv.

Planeeringu koostamise käigus on tehtud koostööd Tartu Maavalitsusega, Lõuna-Eesti maakondade ning transpordifirmade esindajatega, Lõuna-Eesti Päästekeskusega, Keskkonnaametiga ja planeeritava ala naaberkruntide omanikega. Planeeringu koostamise käigus on läbi viidud bussijaama asukoha variantlahenduste kaalumine. Võetud on täiendavad eksperthinnangud planeeritud liikluslahendusele ja kavandatava bussijaama osas õhu liigse saastatuse vältimise põhimõtetele ning viidud läbi testsõitmised planeeritud busside manööverdusala vajaduste kontrollimiseks.

Planeeringu menetlus

Turu tn 2, Soola tn 8, Soola tn 4 ja Soola tn 4a kruntide ning lähiala detailplaneering kiideti heaks ja suunati avalikule arutelule. Arutelu toimus 14.08.2013.

Tartu Linnavolikogu 20. veebruari 2014. a otsusega nr 47 vastu võetud "Turu tn 2, Soola tn 8, Soola tn 4 ja Soola tn 4a kruntide ning lähiala detailplaneeringu" avaliku väljapaneku ajal, mis toimus 18. märts - 9. aprill 2014. a, laekusid 22 isikult kirjalikud ettepanekud ja vastuväited, mis käsitlesid põhiliselt piirkonna liiklusalaseid probleeme ning bussijaama sobitumist aktiivsesse linnaruumi.

Linn võttis laekunud ettepanekute ja vastuväidete osas seisukohad 15. mai 2014. a korraldusega nr 498. Detailplaneeringu avalikud arutelud toimusid 2. juunil 2014. a linnavalitsuse seisukohtade tutvustamiseks ja 20. juunil 2014. a linnavalitsuse seisukohtade kohaselt korrigeeritud planeerimislahenduse tutvustamiseks.

Tartu Linnavalitsuse 12.08.2014 korraldusega nr 811 võeti informatsioon "Turu tn 2, Soola tn 8, Soola tn 4 ja Soola tn 4a kruntide ning lähiala detailplaneeringu" avaliku väljapaneku ja avalike arutelude tulemustest teadmiseks. Lahendamata jäänud planeeringuvaidlusteks loeti korralduse lisas toodud arvestamata jäänud ettepanekud ja vastuväited. Planeering esitati koos teabega arvestamata jäänud vastuväidete kohta maavanemale järelevalve teostamiseks.

Tartu Maavalitsuses toimusid 19. – 26. septembril 2014 kirjalikke ettepanekuid ja vastuväiteid esitanud isikute ärakuulamised. Vastavalt ärakuulamiste tulemustele edastas maavanem oma 14.10.2014 kirjaga 7-5/2505-24 arvamused järelevalve käigus kokkuleppeta jäänud vastuväidete kohta. Lahendamata jäänud vastuväited jagunesid nelja valdkonda:
1) kergliikluse ja muu liikluse osakaal;
2) busside manööverdusala ja perroonide parameetrite piisavus;
3) bussijaama ruumide, sh ootesaali suuruse piisavus;
4) juurdepääsude lahendus.

Tartu Linnavalitsus võttis 23.10.2014 korraldusega nr 1108 maavanema poolt järelevalve teostamise käigus tehtud ettepanekute osas seisukohad. Korrigeeritud Turu tn 2, Soola tn 8, Soola tn 4 ja Soola tn 4a kruntide ja lähiala detailplaneering esitati 29.10.2014 kirjaga nr 9-3.2/DP-12-035 planeerimisseaduse § 23 lg 6 kohaselt järelevalve teostajale planeeringu heakskiitmiseks.

Maavanem, tuginedes planeerimisseaduse § 23 lõikes 3 sätestatud järelevalve teostaja pädevusele, andis 10.11.2014 kirjaga nr 7-5/2505-42 Turu tn 2, Soola tn 8, Soola tn 4 ja Soola tn 4a kruntide ja lähiala detailplaneeringule heakskiidu ja tegi ettepaneku planeering kehtestada.

Detailplaneeringu kehtestamine
Kohaliku omavalitsuse korralduse seadusest tulenevalt on ruumilise planeerimise korraldamine kohaliku omavalitsusüksuse ülesanne. Kohalik omavalitsus peab tagama planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide arvestamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus.

Linnavolikogu lähtub Turu tn 2, Soola tn 8, Soola tn 4 ja Soola tn 4a kruntide ja lähiala detailplaneeringu kehtestamise otsuse kaalutlemisel lahendamata jäänud planeeringuvaidluste osas Tartu Linnavalitsuse 15. mai 2014 korraldusest nr 498 "Seisukoha võtmine "Turu tn 2, Soola tn 8, Soola tn 4 ja Soola tn 4a kruntide ning lähiala detailplaneeringu" avalikul väljapanekul laekunud ettepanekutele ning detailplaneeringu avaliku arutelu aja ja koha määramine" ja Tartu Linnavalitsuse 23.10.2014 korraldusest nr 1108 "Maavanema poolt detailplaneeringu üle järelevalve teostamise käigus tehtud ettepanekutega arvestamine ja "Turu tn 2, Soola tn 8, 4 ja 4a kruntide ning lähiala detailplaneeringu" korrigeerimine".

Detailplaneeringu menetluse käigus on linn planeeringu koostamise eesmärgist lähtuvalt käsitlenud huvitatud isikute ettepanekuid ja vastuväiteid, hinnates avalike huvide ja hüvede kõrval isikute õigusi ja huvide kaalukust ning püüdnud leida korduva korrigeerimise tulemusena kõiki osapooli võimalikult rahuldav planeeringu lahendus.

Eelnevast lähtudes ja võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1, § 22 lg 1 p 33, planeerimisseaduse § 24 lg 3, Tartu linna ehitusmääruse § 19 lg 1 ning arvestades Tartu Linnavolikogu 6. oktoobri 2005 määrusega nr 125 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringut ja Tartu maavanema 10.11.2014 kirja nr 7-5/2505-42, Tartu Linnavolikogu

o t s u s t a b:

1. Kehtestada "Turu tn 2, Soola tn 8, 4 ja 4a kruntide ning lähiala detailplaneering vastavalt lisale.

2. Linnavalitsusel korraldada detailplaneeringu kehtestamise teate ilmumine ajalehes Postimees ja Tartu linna koduleheküljel ühe kuu jooksul planeeringu kehtestamise päevast arvates.

3. Otsus jõustub viiendal päeval pärast vastuvõtmist.

4. Käesoleva otsuse vaidlustamiseks on igal isikul õigus ühe kuu jooksul, arvates päevast, millal isik sai teada või pidi teada saama detailplaneeringu kehtestamisest, pöörduda Tartu Halduskohtusse, kui ta leiab, et see otsus on vastuolus seaduse või muu õigusaktiga või selle otsusega on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi.