Tartu Linnavalitsuse 24. oktoobri 2006. a korralduse nr 1584 alusel väljastas arhitektuuri ja ehituse osakond (edaspidi osakond) ehitusloa nr 2995/06 (24.10.2006) Selleri tn 12 korterelamu püstitamiseks. 16. mail 2014 esitati osakonnale Selleri 12 korterelamu kasutusloa taotlus.
11.01.2013 esitas Selleri tn 12 volitatud esindaja Ergo Mõttus osakonnale avalduse, milles palus Selleri tn 12 muudatusprojekti kooskõlastamist. Oma avalduses märkis isik, et Selleri tn 12 korterelamu eskiisprojekt on koostatud ja kooskõlastatud 2006 ja juba siis on aknad-uksed paigutatud seina kandekonstruktsiooni tasapinda tagasiastmega soojustusest, millele on lisatud tuulutatav vertikaallaudis. Ehitusluba nr 2995/06 on väljastatud 24.10.2006 ning selle järgi on hoone karp ka valmis ehitatud. Tartu linnaarhitekt Tiit Sild on oma 31.10.2008 kirjaga nr 7-1.10/19352 Supilinna Seltsile olukorra objektil põhimõtteliselt kooskõlastanud kui "delikaatne ja ei halvenda ega mõjuta piirkonna miljööd". Hoone on vahetanud mitmeid kordi omanikku 2008 ja 2011 ning akende lahendus on jätkuvalt sama. Analoogne akende lahendus on ka naaberkinnistul Selleri 10. Hoone muudatusprojekt on koostatud 2011. aastal, milles akende asukohta seina suhtes on võetud kui paratamatust (samas möönatakse külmasilla olemasolu). Muudatusprojekt on kooskõlastamata akende asukoha tõttu välisseinas suhtes. Maja algne arendaja, kes peaks ka majale garantii andma, on tänase päeva seisuga pankrotistunud. Seetõttu akende vahetamise nõue "tagant-järgi" nõuab aga uutelt omanikelt arvestuslikult 42000-45000 euro suurust põhjendamata lisakulutust. Seetõttu palutakse muudatusprojekt erandina kooskõlastada eespool toodud asjaolusid arvestades.
Osakonna vastuses teavitati, et vastavalt Herne tn 51 ja Herne tn 53 detailplaneeringule peavad Selleri tn 12 korterelamu aknad olema seinapinnaga samas tasapinnas vastavalt linnaosas väljakujunenud ehitustavale. Ehitusloa nr 2995/06 aluseks oleva ehitusprojekti kohaselt peavad aknad asuma soojustuskihis. Ehitustöödel tuli aluseks võtta osakonna poolt registreeritud ehitusprojekti. Käesoleval hetkel on elamu aknad paigaldatud hoone kandekonstruktsiooni tasapinda, mis ei ole kooskõlas hoone ehitusprojekti lahendusega ning mille tõttu on tekkinud hoonesse külmasillad. Tartu Linnavalitsus on valmis kaaluma ehitusprojekti muudatuste kooskõlastamist ja sellele vastava kasutusloa väljastamist juhul, kui selle lahendusega on nõus kõikide Selleri tn 12 korterite omanikud (100%). Korteriomanike nõusolekust peab selguma, et nad on teadlikud olemasolevast puudusest majas ning sellise lahenduse jäämisega nõus.
Osakonnale esitati Selleri tn 12 ehitusprojekti muudatused (edaspidi ehitusprojekt). Ehitusprojekti vahele on lisatud kõikide Selleri tn 12 korteriomanike kinnitused, et nad on teadlikud asjaolust, et Selleri tn 12 hoone aknad paiknevad maja konstruktsioonis, mitte soojustuskihis ning sellest tulenevast külmasilla tekkimise riskist. Ehitusprojekt on kõikide korteriomanike poolt kooskõlastatud. Osakond on Selleri tn 12 ehitusprojekti läbi vaadanud ning tuvastanud, et ehitusprojekt ei vasta krundil kehtivale detailplaneeringule. Selleri tn 12 krundil kehtib Herne tn 51 ja Herne tn 53 detailplaneering. Detailplaneeringu kohaselt peavad hoonete aknad olema seinapinnaga samas tasapinnas vastavalt linnaosas väljakujunenud ehitustavale. Ehitusprojektis asuvad aknad kandekonstruktsioonis, mistõttu ei ole nad seinapinnaga samas tasapinnas. Seetõttu ei vasta akende asetus hoone konstruktsioonis detailplaneeringule.
Linnavalitsus peab võimalikuks kooskõlastada ehitusprojekti järgnevatel kaalutlustel:
1. Selleri tn 12 hoone puhul on tegemist kivikonstruktsiooniga hoonega, kiviosast väljapoole jäävad soojustus, tuuletõkkeplaat, õhkvahe, laudis. Tänu õhkvahele ja välimise laudise paksusele ei ole võimalike külmasildade tekkimise ohu tõttu otstarbekas paigutada aknaid päris hoone välispinnaga samasse tasapinda, vaid soojustuse välimise serva tasapinda. Sellisel kujul kiideti heaks esialgne ehitusprojekt, mille alusel väljastati 2006. aastal ehitusluba. Ehitustegevuse käigus paigaldati aknad aga kivikonstruktsiooni välimise serva tasapinda tekitades mõnevõrra suurema akende tagasiaste välisest seinapinnast, kui kehtiva ehitusprojektiga oli ette nähtud. Samas selline lahendus, milles aknad ei ole seinapinnaga samas tasapinnas, on ka naaberkrundil Selleri tn 10 asuval korterelamul. Mõlemad hooned, Selleri tn 10 ja Selleri tn 12, moodustavad ühtse arhitektuurse terviku. Samuti peame oluliseks märkida, et tegemist on uusehitistega, mitte olemasolevate miljööväärtusega hoonete ümberehitamistega. Linnavalitsus peab antud lahendust antud keskkonnas sobilikuks.
2. Külmasildade puhul märgib linnavalitsus, et akna paigutamine hoone kandekonstruktsiooni kihti on lubatud tegevus, kuid samas tuleb arvestada, et sellisel juhul on joonkülmasilla soojusläbivus uue hoone puhul umbes kaks korda suurem, kui akna paigaldamisel soojustuskihti. Oluline on lisaks märkida, et 2006. aastal, kui väljastati Selleri tn 12 korterelamu püstitamiseks ehitusluba, ei olnud Eestis kehtestatud energiatõhususele miinimumnõudeid. Selleri tn 12 kõik korteriomanikud on antud külmasildadest teadlikud ja nõustunud nende seadustamistega.
3. Tuleb arvestada ka, et kogu korterelamu on juba valmis ehitatud ning kasutusele võetud. Seepärast on akende ümbertõstmine välisseina tasapinda väga mahukas ja ebaproportsionaalselt kulukas töö, mistõttu ei ole see enam ratsionaalne tegevus. Samuti ei riku kasutusloa andmine kellegi naabrusõigust.
Vastavalt ehitusseaduse § 32 lg-le 1 on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Kasutusluba väljastatakse, kui ehitis vastab õigusaktidega ettenähtud nõuetele. Kasutusluba väljastatakse pärast ehitise ülevaatust ja nõuetele vastavaks tunnistamist. 10. juunil 2014 valminud ehitise ülevaatuse aktiga on tuvastatud vastavus ehitusprojektile ja selle muudatusele ning tuleohutuse nõuetele ning tehtud ettepanek Selleri tn 12 asuvale korterelamule kasutusloa väljastamiseks muudatusprojekti alusel. Kasutusloa väljastamisest keeldumise aluseid ei esine.
Arvestades eeltoodud kaalutlusi, samuti asjaolu, et ei esine kasutusloa väljastamisest keeldumise aluseid vastavalt ehitusseadusele, on linnavalitsus seisukohal, et Selleri 12 ehitusprojekti muudatused tuleb kooskõlastada ning väljastada korterelamule kasutusluba.
Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2, ehitusseaduse § 33 ning Tartu linna ehitusmääruse § 32 lg 4, Tartu Linnavalitsus
o t s u s t a b:
1. Arhitektuuri ja ehituse osakonnal kooskõlastada Selleri tn 12 korterelamu ehitusprojekti muudatusprojekt (töö nr. EP 8/14).
2. Arhitektuuri ja ehituse osakonnal anda välja ehitise kasutusluba Selleri tn 12 püstitatud korterelamule.
3. Korraldus jõustub punktis 1 nimetatud ehitise omanikele teatavakstegemisest.
4. Käesoleva korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teadasaamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.
Tartu Linnavalitsuse 7.10.2014 korraldus nr 1025 "Selleri tn 12 kasutusloa väljastamine ja ehitusprojekti muudatuste kooskõlastamine"