Kai Rebane (edaspidi vaide esitaja) esitas 10. juulil 2014 vaide Tartu Linnavalitsuse 10.06.2014 korralduse nr 593 otsuse punkt 1 „Arhitektuuri ja ehitusosakonnal väljastada ehitusload vastavalt alapunktile 1.1. „Kuru tn 18 korterelamu püstitamiseks…“ ja alapunktis 1.2. "Kuru tn 22 korterelamu püstitamiseks…“ peatamiseks.
Seoses vaide täiendava uurimise vajadusega pikendati haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) § 84 lg 2 alusel vaide läbivaatamise tähtaega kuni 31. juulini 2014.
Asjaolude kirjeldus
10.06.2014. a väljastati ehitusluba nr 593 Kuru tn 18 ja Kuru tn 22 korterelamute püstitamiseks. 10.07.2012 esitas Kuru tn 20 kinnistu omanik, Kai Rebane, vaide Kuru tn 18 ja Kuru tn 22 ehitusloa väljastamise ajutiseks peatamiseks
Puudutatud isiku arvamus
Tartu Linnavalitsus edastas vaide seisukoha andmiseks taotlejale kui puudutatud isikule. Puudutatud isik vastas suuliselt telefoni teel, et jääb enda varasemate seisukohtade juurde ega nõustu 10. juuli 2014 esitatud vaide sisuga.
Vaide esitaja väited ja linnavalitsuse seisukohad
Vaide esitaja leiab, et Linnavalitsuse 10.06.2014 korraldusega nr 593 väljastati ehitusload Kuru tn 18 ja Kuru tn 22 ehitusprojektidele, milles esineb vastuolu absoluut- ja suhtelise kõrguse osas ning ehitusmahtude osas. Linnavalitsuse korraldusega 01.06.2010. nr 631 „Kuru 18 detailplaneeringu kehtestamine“ ja Linnavalitsuse 28.07.2009 korraldusega nr 859 „Seisukoha võtmine Kuru 18 krundi detailplaneeringu avalikul väljapanekul laekunud ettepanekutele ning detailplaneeringu avaliku arutelu aja ja koha määramine“, on Kuru 18 krundile planeeritavate hoonete suurimaks lubatud kõrguseks määratud kuni 8 m ja suurimaks ehitusaluseks pindalaks 250 m2. Varasemalt on planeeritavate ehitiste kõrguseks kuni 8 m maapinnast, määratud ka Linnavalitsuse 21.11.2006. a korraldusega nr 1743 „Tartu Linnavalituse 28.08.2006 korralduse nr 1298 esitatud vaide läbivaatamine“ Sama nõue, planeeritavate hoonete suurim lubatud kõrgus 8 m ja suurim ehitusalune pindala 250 m2, on fikseeritud ka Tartu Halduskohtu otsuses 11.07.2011. Linnavalitsuse 10.06.2014 korraldusega nr 593 väljastatud ehituslubadega võimaldati suurendada ka Kuru tn 18 ja Kuru tn 22 ehitusalust pinda hoonest väljaulatuvate rõdude arvel. Kui eelpooltoodud õigusaktidega on suurimaks ehitusaluseks pindalaks määratud 250 m2, siis väljaulatuvate rõdude arvel suureneb see keskmiselt 20%.
Linnavalitsus on seisukohal, et projekteeritav ehitis vastab kehtivale detailplaneeringule nii kõrguse kui ehitusaluse pindala osas.
Planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 9 lg 2 p 2 sätestab, et detailplaneeringu ülesandeks on krundi ehitusõiguse (sh hoonete ehitusaluse pindala) määramine ja p 12 kohaselt hoone olulisemate arhitektuurinõuete seadmine. Lahtisi rõdusid ei ole Tartu linn pidanud mitte viidatud ehitusõiguse koosseisu kuuluvaks, vaid arhitektuurinõudeks, mida võib planeeringus ette näha, aga ei pruugi. Üldjuhul ei lähtuta planeeringutes ehitusaluse pindala suuruse andmisel sellest, kas rõdud projekteeritakse või mitte, sest vastav asjaolu selgub enamasti alles projekteerimise etapis.
Kuru tn 18 krundi detailplaneeringu seletuskirjas (AS K&H töö nr 05DP96 A-963, lk 6, ptk 3.6) on sätestatud järgmiselt: "Rõdud võivad ulatuda üle planeeritud hoonestusala eeldusel, et nad ei sega jalakäijate ega autode liikumist." Vastavalt Tartu linna ehitusmäärusele § 4 p 7 lg 3 mõistetakse ehitusaluse pindala all hoone kinniste ruumiliste mahtude ja sammastel olevate osade projektsiooni pinda, arvesse ei võeta lahtiseid rõdusid. Ehitusloa saanud hoonete Kuru tn 18 ja 22 on on projekteeritud ilma katuseta 1,4 m laiused rõdud, mis ei häiri ei jalakäijate ega autode liikumist. Seega leiab linnavalitsus, et vaide esitaja väide, et väljaulatuvate rõdude arvel suureneb ehitusalune pindala keskmiselt 20%, on ebaõige.
Detailplaneeringuga määratud ehitusõigus sätestab hoonete suurimaks lubatud kõrguseks 58,6 m abs ja suhteliseks kõrguseks 8 m. Täpsustamata on, kas suhtelist kõrgust mõõdetakse hoone nullist või maapinnast. Lisaks sätestab detailplaneering vahemiku, kus hoone null paikneda tohib (49,5 - 51,5 m abs). Projekteeritud Kuru tn 18 hoone null on 50,60 m abs ja suurim kõrgus on 58,60 m abs, Kuru tn 22 hoonel vastavalt 49,60 m abs ja 57,60 m abs. Seejuures on mõlema hoone suhtelised kõrgused hoone nullist 8 m. Tulenevalt krundi üsna suure kõrguste vahega reljeefist on maapind olemasolevaid kõrgusmärke jälgides planeeritud tänava poolt langevana ning sellest tulenevalt on hoone sokkel tänava pool 20 cm ja krundi sügavuses maksimaalselt 1 m, kuna ehitustehniliselt ei ole mõistlik projekteerida hoone elukorruse põrandapinda allapoole maapinda. Hoonete projekti raames on lahendatud ka krundi vertikaalplaneerimine koos sajuvete imbutamisega rajatavasse infiltratsiooniväljakusse moel, et krundil tekkivad sajuveed ei satu naaberkruntidele. Seega leiab linnavalitsus, et mõlemad projekteeritud hooned vastavad detailplaneeringuga kehtestatud kõrgustele.
Vaide esitaja on seisukohal, et tulenevalt eeltoodust ei saa ta lubada, et ehitatavad kortermajad saavad olema mahuliselt suuremad ja kõrgemad õigusaktidega määratud kõrgustest, hakkavad asuma veelgi lähemal tema krundile, Kuru tn 20 ning varjama veelgi enam tema krundile langevat päikesevalgust. Juba üksi Kuru tn 18 hoone 0-punkt on praktiliselt tema maja aknaga ühel kõrgusel, mis suurendab majade kõrguste vahet põhjendamatult veelgi.
Linnavalitsus on seisukohal, et ehitusloa saanud hooned Kuru tn 18 ja 22 ei ole projekteeritud suuremad ega kõrgemad kui kehtiva detailplaneeringuga määratud lubatud ehitusõigus sätestab, sh hoone kõrgus ja ehitusalune pind.
Kuru tn 20 hoone ees tänaval on maapinna kõrgus ühes nurgas 48,81 ja teises nurgas 49,66 m abs (keskmine maapinna kõrgus sel juhul 49,23 m abs). Vastavalt Tartu Linnavalitsuselt 22.07.2009 ehitusloa nr 104043479 saanud laiendusprojektile on hoone kõrgus nullist 6,815 m ja maapinnast 7.065 m. Hoone soklikõrgusest 25 cm järeldub, et Kuru tn 20 hoone null jääb suurusjärku 49,48 m abs ja akna alumise ääre kõrgus omakorda umbes 50,08 m abs (akna kõrgus 1,5 m). Seega on Kuru tn 20 hoone null praktiliselt võrdne Kuru tn 22 hoonega ning Kuru tn 18 hoone nullist 1 m võrra madalamal. Kõik need numbrid olid aga teada juba detailplaneeringu menetlemise käigus. Planeerimisseaduse § 3 p 1 järgi on planeeringute koostamine avalik ning kohustuslik on huvitatud isikute kaasamine, õigeaegne informeerimine ja võimalus kaitsta oma huvisid planeeringu koostamise käigus. Ehituslubade väljastamisel kontrollib Linnavalitsus esitatud projektide vastavust kehtestatud detailplaneeringule ning sellega määratud ehitusõigusele.
Kuru 18 omaniku esindaja esitas Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonna järelevalveteenistusele Kuru 18 korterelamu vundamendi teostusmõõdistuse, millest nähtub, et hoone vundament vastab Kuru 18 ehitusloa väljastamise aluseks olevale ehitusprojektile.
Päevavalguse suhtes paikneb Kuru tn 22 Kuru tn 20 hoonest idas ja Kuru tn 18 läänes. See tähendab, et Kuru tn 22 hoone varjab Kuru tn 20 hoone idaküljes otsest päikesevalgust maksimaalselt varahommikul kuni kella kuue-seitsmeni ja Kuru tn 18 hoone Kuru tn 20 lääneküljes õhtul alates kella viiest-kuuest. Eesti Standard EVS 894:2008 "Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides" näeb insolatsioonikestuse nõudena ette eluruumidesse 3 tundi otsese päikesekiirguse pääsemist ruumi päeva jooksul ajavahemikus 22. aprill - 22. august. Kuru tn 20 eluruumides on tagatud piisav insolatsioon. Arvestades, et rõdud eenduvad põhimahust vaid 1,4 m ja on katmata ehk ainult 1,3 m kõrguse piirdega, ei tulene neist olulist lisavarju Kuru tn 20 hoone krundile langeva päikesevalguse suhtes. Siinkohal on oluline märkida, et Kuru tn 20 krundil kasvav olemasolev kõrghaljastus tekitab krundile märksa rohkem varju. Seega leiab Linnavalitsus, et Kuru tn 20 hoone valgustingimused ei halvene Kuru tn 18 ja 22 projekteeritud rõdude tõttu määral, mis halvendaks naaberkrundi õigusi ning nõuetekohane insolatsioon on tagatud.
Linn on tiheasutusala, kus ei ole võimalik ehitada nii, et konkreetselt krundilt avanev vaade üldse ei muutuks. Kui isik on valinud endale sellise hoonestuslaadi ja -tihedusega elukeskkonna, peab ta arvestama sellisele elukeskkonnale vastava vaatega. Sellisele seisukohale on asunud ka Riigikohus oma 13.06.2003 otsuses nr 3-3-1-42-03. Linnavalitsuse hinnangul peab ka Kuru tn uusehitise püstitamisel tagatud tema inimväärne elukeskkond. Tegemist on piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtteid arvestava lahendusega.
Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 144 lg 1 tähenduses on vaadeldav ka kinnisasjale langeva loomuliku valguse ja vaate oluline varjamine naaberkinnistule rajatava ehitise poolt. Lähtudes AÕS §-st 143 tuleb naabritel taluda mõistlikke mõjutusi teiselt kinnistult, mis paratamatult tekivad inimeste kooselus. Keelatud mõjutusteks saab pidada neid kahjulikke mõjutusi, mis ületavad kehtestatud piirmäärasid või oluliselt kahjustavad naaberkinnistut. Tiheasustusega alal elav isik ei saa põhjendatult loota ega eeldada, et naaberkinnistu jääb hoonestamata ning et tema vaadet aknast ei piirata (Riigikohtu Halduskolleegiumi otsus 3-3-1-42-03). Vaide esitaja väide on subjektiivne.
Vaide esitaja viited korralduste Linnavalitsuse 21.11.2006. a korraldusega nr 1743 „Tartu Linnavalituse 28.08.2006 korralduse nr 1298 esitatud vaide läbivaatamine, Linnavalitsuse korraldusega 01.06.2010. nr 631 „Kuru 18 detailplaneeringu kehtestamine“, Linnavalitsuse 28.07.2009 korraldusega nr 859 „Seisukoha võtmine Kuru 18 krundi detailplaneeringu avalikul väljapanekul laekunud ettepanekutele, detailplaneeringu avaliku arutelu aja ja koha määramine, Tartu Halduskohtu 11.07.2011 otsusele nr 3-10-1811 ja Linnavalitsuse 10.06.2014 korraldusele nr 593 nõuete rikkumisele on põhjendamatud.
Vaide esitaja leiab, et käesoleval juhul on rikutud põhjendamatult tema õigusi, väljastatud
Tartu Linnavalitsuse 10. juuni 2014.a korraldusega nr 593 ehitusload sellistele projektidele, mis seavad teda halvemasse olukorda, kui seda eelpooltoodud õigusaktidega oli ette nähtud.
Linnavalitsus on seisukohal, et vastav ehitusluba ei kahjusta vaide esitaja õigusi ega sea teda halvemasse olukorda. Detailplaneeringu koostamisel on lähtutud kehtestatud Tartu linna üldplaneeringust. Ehitusluba ei tohi anda, kui see põhjustab ebaõiglaselt suure kahju vaide esitajale. Linnavalitsus, arvestades erinevaid aspekte, leiab et ehitusluba ei kahjusta vaide esitaja õigusi. Ehitusloa andmine on kohaliku omavalitsuse diskretsiooniotsus, mille langetamisel Linnavalitsus muuhulgas arvestab ka naabri õiguste ja huvidega.
Linnavalitsus rõhutab veelkord, et AÕS §-s 68 on sätestatud omaniku õigus asja vallata, kasutada ja käsutada, omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Ehitamisele piirangute seadmine eeldab, et need tugineksid seaduses fikseeritud legitiimsetele eesmärkidele ning oleksid põhjendatud. Isiku õigus ehitada ei või olla avaliku võimu poolt riivatud enam, kui seda nõuavad ilmselgelt domineerivad legitiimsed avalikud ja kolmandate isikute huvid.
Kokkuvõte
Haldusakt on õiguspärane, kui see on antud pädeva organi poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Eeltoodust tulenevalt leiab linnavalitsus, et Tartu Linnavalitsuse 10. juuni 2014. a korralduse nr 593 otsuse punkt 1 „Arhitektuuri ja ehitusosakonnal väljastada ehitusload vastavalt alapunktile 1.1. „Kuru tn 18 korterelamu püstitamiseks…“ ja alapunktis 1.2. Kuru tn 22 korterelamu püstitamiseks…“ määratud projekteerimistingimused on õiguspärased ning vaie põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata.
Lähtuvalt eeltoodust ja võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2 ning haldusmenetluse seaduse § 85 p 4, Tartu Linnavalitsus
o t s u s t a b:
1. Jätta Kai Rebase vaie Tartu Linnavalitsuse 10. juuni 2014. a korralduse nr 593 otsuse punkt 1 „Arhitektuuri ja ehitusosakonnal väljastada ehitusload vastavalt alapunktile 1.1. „Kuru tn 18 korterelamu püstitamiseks…“ ja alapunktis 1.2. Kuru tn 22 korterelamu püstitamiseks…“ rahuldamata.
2. Korraldus jõustub Kai Rebasele teatavakstegemisest.
3. Kui isik leiab, et tema õigusi on käesolevas vaidemenetluses rikutud, võib käesoleva korralduse peale esitada kaebuse Tartu Halduskohtusse halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates käesoleva korralduse teatavakstegemisest.
4. Vaide rahuldamata jätmisel võib esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.
Tartu Linnavalitsuse 30.07.2014 korraldus nr 775 "Tartu Linnavalitsuse 10. juuni 2014. a korralduse nr 593 peale esitatud vaide läbivaatamine"