Õigusakti eelnõu: Sõbra tn 7 projekteerimistingimuste määramine

22.10.2013 Tartu Linnavalitsuse korraldusega nr 1074 on määratud tingimused Sõbra tn 7 üksikelamu laiendamiseks. 13.02.2014 esitati arhitektuuri ja ehituse osakonnale uus projekteerimistingimuste taotlus nr PTH-14-050 Sõbra tn 7 üksikelamu laiendamiseks ja rekonstrueerimiseks korterelamuks ning olemasoleva kõrvalhoone laiendamiseks. Erinevalt eelmistest tingimustest soovitakse seekord elamu kasutusotstarbe muutmist üksikelamust korterelamuks ja olemasoleva kõrvalhoone laiendamist ca 40 m² võrra. Elamu inventariseerimisjoonised viitavad korterite olemasolule, kuid ehitusregistri andmeil on tegemist üksikelamuga, seega soovib omanik käesoleval juhul kasutada maja korteriomandina täies mahus. Seoses sellega tunnistatakse käesoleva korraldusega kehtetuks Tartu Linnavalitsuse 22.10.2013 korraldus nr 1074 ning määratakse uued tingimused.

Tartu linna üldplaneeringu kohaselt asub hoone Karlova miljööväärtusega hoonestusalal. Alal puudub kehtiv detailplaneering. Planeerimisseaduse § 3 lg 2 p 2 võimaldab ilma detailplaneeringut koostamata laiendada olemasolevat hoonet kuni 33 % hoone maapealsest kubatuurist. Tingimused määratakse ehitusmahtude, arhitektuurse lahenduse ja välisviimistluse osas.

Taotleja taotleb räästa ja katuseharja tõstmist 1m võrra. Põhjusel, et Sõbra tn teiste sarnaste elamute räästajooned on analoogsel kõrgusel, rikuks räästajoone tõstmine nii tänavapilti kui muudaks hoone enda arhitektuuritüüpi, mistõttu räästajoone muutmist lubada ei saa. Ainult katuseharja tõstmine moonutab hoonet ja tänavapilti vähemdrastiliselt, seetõttu on seda võimalik kaaluda. Põhjusel, et Sõbra tn 7 hoone katuse puhul on tegemist võrdlemisi kõrgekaldelise (üle 40 kraadi) katusega, saab lubada katuseharja tõstmist maksimaalselt 0,7 m vältimaks selle muutumist Karlova linnaosale ebatüüpiliseks. Miljööalal ei tohi ehitustegevus minna vastuollu algsete hoonestus- ja ehitustavadega, s.h hoonete suuruse ja materjalikasutusega.

Vastavalt Tartu linna üldplaneeringule asub Sõbra tn 7 krunt väikeelamute maa juhtfunktsiooniga alal. Põhjusel, et tegemist on üksikelamu muutmisega korterelamuks, lähtub linnavalitsus analoogiast planeerimisseaduse § 9 lg 10 p 3 elamu püstitamise regulatsiooniga. Planeerimisseaduse § 9 lg 10 p 3 kohaselt võib kohalik omavalitsus ilma detailplaneeringut koostamata projekteerimistingimustega lubada olemasoleva hoonestuse vahele jäävale ühele krundile korterelamu ehitusprojekti koostamist ja püstitamist, kui uue korterelamu projekteerimisel ja ehitamisel järgitakse piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtteid ning kohalik omavalitsus on saanud projekteerimistingimuste eelnõu kohta naaberkinnisasja omanike kirjaliku nõusoleku, mille puudumisel langetab kaalutletud otsuse kohalik omavalitsus arvestades naaberkinnisasja omanike seisukohtadega.

Projekteerimistingimuste eelnõu on eelnevalt esitatud tutvumiseks Sõbra tn 5, Sõbra tn 7A ja Sõbra tn 9 ning Nigula tn 1 kinnistute omanikele. Sõbra tn 5 ja Nigula tn 1 omanikelt kirjalikke nõusolekuid ega vastuväiteid arhitektuuri ja ehituse osakonnale ei laekunud.

Sõbra tn 9 kinnistu omanik andis pärast korduvat projekteerimistingimustega tutvumist ja täiendava info saamist suusõnaliselt teada, et soovib sätestada Sõbra tn 7 põhimahu laiendusele kagupool (Sõbra tn 9 kinnistu vastas) tulemüüri rajamise tingimuse, kuna vastasel korral piirab laiendus liigselt ehitusõigust tema kinnistul. Linnavalitsus täiendas vastavalt projekteerimistingimusi (p 3.2).

Sõbra tn 7a kinnistu omaniku volitusel esitas 22.04.2014 Advokaadibüroo VARUL AS linnavalitsusele seisukohad seonduvalt projekteerimistingimuste nr PTH-14-050 kavandiga. Linnavalitsus koostas korrigeeritud projekteerimistingimuste kavandi, milles oli naaberkinnistu omaniku põhjendatud ettepanekuid arvestatud, ning saatis 22.05.2014 kirjaga nr 7-12.1/PTH-14-050 Sõbra tn 7a esindajale. Lisaks esitas taotleja 19.05.2014 täiendatud ja parandatud asendiplaani, sest taotlusega kaasnenud esialgne asendiskeem hinnati linnavalitsuse poolt piirkonda mittesobivaks. Uus asendiplaan edastati ka naaberkinnistute omanikele.

Advokaadibüroo VARUL AS-i 09. juuni 2014 seisukohad

09.06.2014, pärast 03.06.2014 saadetud teabenõuet projekteerimistingimuste väljastamise kohta, esitas Advokaadibüroo VARUL AS linnavalitsusele seisukohad seonduvalt linnavalitsuse 22.05.2014 kirjale nr 7-12.1/PTH-14-050 lisatud korrigeeritud projekteerimistingimustega. Kirjas palutakse mitte väljastada projekteerimistingimusi Sõbra tn 7 kinnistule senikaua, kuni on selgunud, kas läbirääkimised Sõbra tn 7a, Sõbra tn 7 ja Tartu Linnavalitsuse vahel annavad tulemusi. Ühtlasi leitakse, et kinnistute Sõbra tn 7 ja Sõbra tn 7a peatselt esitatavaid projekteerimistingimusi tuleks vaadelda ühtse tervikuna. 26.06.2014 saatis Advokaadibüroo VARUL AS linnavalitsusele kirjaliku ettepaneku läbirääkimiste alustamiseks.

Taotleja on esitanud linnavalitsusele 07.07.2014. a vastuse Sõbra tn 7a seisukohtadele, milles vastab muuhulgas ka Advokaadibüroo VARUL AS-i ettepanekule läbirääkimiste alustamiseks. Taotleja leiab, et naabrite poolt on tegu tahtliku venitamisega ning linnavalitsusel puudub õiguslik alus keeldumaks väljastamast Sõbra tn 7 projekteerimistingimusi üksikelamu laiendamiseks korterelamuks, sest see kitsendab Sõbra tn 7 omandiõigust ehitamise keelamise näol. Vastuväidete esitamise õiguse ajaliselt ebamõistliku pikendamisega ei arvesta linnavalitsus taotleja arvates võrdsel määral taotleja huvidega. Lisaks väidab taotleja, et Sõbra tn 7a ettepanek läbirääkimisteks ei ole asjakohane, kuna naabritega läbirääkimised on kestnud eraviisiliselt alates 2011. a ning linnavalitsuse vahendusel 2014. a märtsikuust alates. Samuti leiab taotleja, et Sõbra 7a omanik on keeldunud igasugustest läbirääkimistest, hoidnud neist kõrvale ning läbirääkimiste pidamise asemel venitanud kõiki toiminguid. Kokkuvõttes leiab taotleja, et naabritel on olnud piisavalt aega kompromisside leidmiseks ja läbirääkimisteks ning linnavalitsus on Sõbra tn 7a jaoks vastuväidete esitamiseks piisavalt võimalusi andnud, seega kahjustaks uute läbirääkimiste korraldamine ülemääraselt taotleja seadusest, sh põhiseadusest tulenevaid õigusi.

09.06.2014 kirja punktiga 2.6 on Sõbra tn 7a omanik soovinud, et nende esitatavaid projekteerimistingimusi vaadeldaks ühtse tervikuna naaberkinnistutega. Ühtlasi soovitakse, et Sõbra tn 7 projekteerimistingimusi ei väljastataks, kuni on selgunud, kas läbirääkimised osapoolte vahel annavad tulemusi.

Linnavalitsus on seisukohal, et käesolevate projekteerimistingimuste koostamisel on naaberkinnistuid vaadeldud tervikuna ning koostatud projekteerimistingimused on õiguspärased ega halvenda naaberkinnistute õigusi, sealjuures ehitusõigust, valgustingimusi ega juurdepääsuvõimalusi. Sellest lähtuvalt leiab linnavalitsus, et Sõbra tn 7 projekteerimistingimuste menetluse peatamine oleks Sõbra tn 7a projekteerimistingimuste koostamise ajaks põhjendamatu ja õigusvastane.

Linnavalitsus rõhutab, et asjaõigusseaduse §-s 68 on sätestatud omaniku õigus asja vallata, kasutada ja käsutada, omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Sõbra 7a huvid peavad samuti tuginema seaduses fikseeritud legitiimsetele eesmärkidele ning olema põhjendatud. Tiheasustusaladel ei ole isikutel subjektiivset õigust nõuda, et nende elukeskkond ei muutuks.

Advokaadibüroo VARUL AS-i 26. juuni 2014 ettepanekud

26.06.2014 esitatud kirja punktiga 2.2 soovib Sõbra tn 7a, et projekteerimistingimuste kavandi punkti 6.2 täiendataks, kuna punkt on praeguses redaktsioonis ebaselge ja loob eeldused lahkarvamuste ning vaidluste tekkimiseks.

Linnavalitsus on seisukohal, et projekteerimistingimuste punkti 6.2 sõnastus on ühemõtteliselt selge ja õiguspärane. Sõbra 7a väide selle kohta on põhjendamata ning tuleb jätta tähelepanuta.

Kirja punktiga 2.2 soovib Sõbra tn 7a, et Sõbra tn 7 hoone lõuna- või edelaküljele rajatava juurdeehituse ning Sõbra tn 7a kinnistu piiri vahele jääks vähemalt 4 m, kuna Sõbra tn 7a on avaldanud soovi kavandada enda hoonele juurdeehitust, mis ulatuks kuni Sõbra tn 7a ja Sõbra tn 7 kinnistu piirini. Väidetakse, et 4 m on vajalik tuleohutuse tagamiseks.

Linnavalitsus on seisukohal, et esitatud nõue ei ole tuleohutuse aspektist põhjendatud, kuna tuleohutuskuja, mis ei nõua täiendavaid ettevaatusabinõusid tule leviku tõkestamiseks (tuletõkkeseinad, tulemüürid jms) on kahe hoone vahel minimaalselt 8 m. Kavandatud juurdeehitused on aga Sõbra tn 7a ja Sõbra tn 9 suunal kavas projekteerida tulemüüridega, vältides sellega 8 m tuleohutuskuja nõuet ja vähendamata sellega naaberkinnistute ehitusõigust. Projekteerimistingimused lubavad trepikoja rajada piirist 3,5 m kaugusele ja tulemüüriga, millega on tagatud tuleohutus.

Kirja punktiga 2.3 ei ole Sõbra tn 7a nõus parkla eskiislahendusega ulatuses, mis näeb ette sõidukite parkimist vahetult Sõbra tn 7a hoone kõrval, kuna kahjustatud võib saada hoone välissein ning probleeme võib hakata põhjustama müra. Ühtlasi soovitakse, et Sõbra tn 7a tulemüür rekonstrueeritaks hooldusvabaks seinaks.

Linnavalitsus on seisukohal, et esitatud eskiislahendus on sobiv, kuna eesmärgiks on rajada minimaalne kõvakattega ala (vastavalt projekteerimistingimuste p 3.24) ning 2 parkimiskohta on paigutatud Sõbra tn 7a olemasoleva tulemüüri äärde, millele on juba lisatud soojustus Sõbra tn 7 kinnistu piirides. Paigutades parkimiskohad tulemüüri äärde on tagatud parim võimalik müra ja heitgaaside leviku tõkestamine Sõbra tn 7a hoonesse, kuna tulemüür on kivist ja avatäideteta sein. Hooldusvaba sein on aga ehitustehniliselt teostamatu. Tiheasustusega aladel ei ole kahjuks võimalik tagada täielikku privaatsust ja vaikust. Autost tulenev võimalik mootori käivitus või arvatav sõiduki signalisatsiooni töölehakkamine ei ole sedavõrd häiriv tegur, mis riivaks Sõbra 7a elanike õigusi.

Kirja punktiga 2.4 soovib Sõbra tn 7a, et juurdeehitus Sõbra tn 9 poole oleks väiksem, võimaldamaks juurdeehituse ehitamist ja hooldamist Sõbra tn 7 kinnistu piires, takistamata ligipääsu Sõbra tn 7a kinnistule. Ühtlasi soovitakse, et ehitusprojektiga nähakse ette selge lahendus, kuidas toimub sadevete ärajuhtimine ja kuidas on takistatud lume ning jää kukkumine katuselt Sõbra tn 7a kinnistu juurdepääsuteele.

Linnavalitsus on seisukohal, et juurdepääsu takistamine Sõbra tn 7a kinnistule pole lubatud vastavalt õigusaktidele ning kavandatav laiendus võimaldab teostada ehitus- ja remonttöid linnvalitsuse hinnangul ilma Sõbra tn 7a kinnistule juurdepääsu takistamata. Lisaks juhime veelkord tähelepanu sellele, et Sõbra tn 7a juurdepääs toimub Tartu linnale kuuluvalt tänavamaalt.

Linnavalitsus on seisukohal, et projekteerimistingimustega on antud piisavalt juhiseid sadevee korrektseks lahendamiseks punktiga 3.20.

Täiendavalt soovib Sõbra tn 7a, et projekteerimistingimuste väljastamise eelselt määrataks Sõbra tn 7a kinnistu juurdepääsu tee laius ning tagataks kaitsevööndid olemasolevatele kommunikatsioonidele ja võimalikule rajatavale gaasitrassile.

Linnavalitsus jääb oma 22.05.2014 kirja nr 12.1/PTH-14-050 punktidega 2.2, 2.3 esitatud seisukohtade juurde, millega kinnitati, et ehitusprojekti koostamisel tuleb arvestada olemasolevate tehnovõrkudega ning esitatud lahendust ja nõuetele vastavust kontrollitakse ehitusprojekti läbivaatamisel.

Linnavalitsus on seisukohal, et põhjendatud vastuväidetega on Linnavalitsus projekteerimistingimuste koostamise juures arvestanud (22.05.2014 kirjaga nr -12.1/PTH-14-050 saadetud korrigeeritud projekteerimistingimuste kavand) ning 09.06.2014 ja 26.06.2014 esitatud vastuväited pole linnavalitsuse hinnangul piisavalt põhjendatud ega asjakohased ning tuleb jätta tähelepanuta.

Linnavalitsus on seisukohal, et korterelamu projekteerimine vastavalt määratavatele tingimustele on piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtteid arvestav ega kahjusta naabrite õigusi.

Arvestades eelnevat ja võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2, ehitusseaduse § 19 lg 1 p 2 ja lg 3, planeerimisseaduse § 3 lg 2 p 2 ja Tartu linna ehitusmääruse § 26 lg 1 p 1 ja lg 4, Tartu Linnavalitsus

o t s u s t a b :

1. Määrata projekteerimistingimused Sõbra tn 7 korterelamu ja kõrvalhoone ehitusprojekti koostamiseks vastavalt korralduse lisale.

2. Tunnistada kehtetuks Tartu Linnavalitsuse 22.10.2013. a korraldus nr 1074 "Sõbra tn 7 projekteerimistingimuste määramine".

3. Korraldus jõustub projekteerimistingimuste taotlejatele teatavakstegemisest.

4. Korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teada saamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.