Riia tn 193 krundi ja lähiala detailplaneering algatati Tartu Linnavolikogu 27.06.2013 otsusega nr 492. Detailplaneeringu eskiislahenduse on koostanud AS Kobras.
Riia tn 193 hoonestamata krunt suurusega 21 659 m2 asub Riia tn ääres linna piiril. Krunt piirneb põhjasuunas SA Tartu Teaduspark maadega, kus on lubatud kuni 5-korruseline hoonestus. Krundi ida- ja lõunaküljel asuvad väikeelamud (hoonestuse kõrgus kuni 2 korrust).
Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on Riia tn 193 krundi maakasutuse sihtotstarbeks määratud korruselamute maa ning suurimaks lubatud korruselisuseks on kuni 3 korrust.
Esitatud detailplaneeringu eskiislahendusega tehakse ettepanek üldplaneeringu põhilahenduse muutmiseks nii hoonete kõrguse kui maakasutuse sihtotstarbe osas. Tartu Linnavolikogu on oma 12.06.2014 otsusega nr 83 "Tartu linna üldplaneeringu ülevaatamise tulemused" sätestanud põhimõtte, kus lähtudes Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa põhimaantee (Ringtee tn) ja Tartu-Valga mnt liikluskoormuse tõusust ja sellega kaasnevast kahjulikust mõjust inimese tervisele, eelistada nimetatud teede äärsetel aladel elamufunktsioonile kaubandus- ja teenindusfunktsiooni ning viia vastavad muudatused üldplaneeringusse.
Nimetatud põhimõttest tulenevalt on üldplaneeringu muutmine antud krundi osas põhjendatud.
Kuna Riia tn 193 krundi detailplaneeringuga planeeritav äriotstarbelise hoonestuse brutopind võib äärelinna vööndisse kavandamisel oluliselt mõjutada äripindade arengut kesklinnas ja seega mõjutada üldplaneeringuga kehtestatud linna ruumilise arengu üldpõhimõtteid, on planeeringus arvestatud OÜ Cumulus Consulting poolt koostatud piirkonna sotsiaalmajanduslike mõjude hinnangu tulemuste ning soovitustega arendada linna servas äri ning teenindusfunktsioone kandvat ettevõtlust, mis oma olemuselt ei sobi või ei mahu kesklinna (mööblipood, autoteenindus, ehitustarvete pood jms). Maksimaalsete hoonemahtude määramisel on planeeringus aluseks võetud lähedal paiknevate, keskmise suurusega ja sarnase funktsiooniga äripindade mahud.
Planeeringu eskiislahendus näeb ette pos 1 osas krundi piiride muutmise (1600 m2, avalikku kasutusse määratav tänavamaa), ülejäänud Riia tn 193 krundi (20033 m2) kasutusotstarbe määramise ärimaaks ja krundile kuni nelja 3-5-korruselise ärihoone püstitamise võimaluse tingimusel, et 2. etapi hoonestuse puhul alates neljandast korrusest ei või korruse pindala ületada 1600 m2 maksimaalselt kokku kolmes osas.
Planeeritud hoonestusalad on seotud kohustusliku ehitusjoonega Riia ja Optika tänava suhtes. Hoonestus on kavandatud realiseerida 2 etapis. 1. etapis realiseeritakse Riia tn äärde kavandatud kuni 3 - korruseline hoonestus, suurima lubatud ehitusalune pindala ca 9500 m2. 2. etappi on kavandatud Optika tn poolne hoonestusala, suurima ehitusaluse pindalaga kuni 4500 m2.
Arvestades ümberkaudsete teede suurt kasutatavust, planeeritud hoone(te) suurt kasutajate arvu ja hoone linnaruumilist paiknemist, on parim meetod sobiva lahenduse leidmiseks arhitektuurivõistlus, sest linna sõitjale on need hooned esmaseks kontaktiks linna kuvandiga. Hoonestuse arhitektuuriliselt kõrge kvaliteedi tagamiseks on planeeringus sätestatud kolme kutsutud osalejaga või avatud arhitektuurivõistluse korraldamise nõue. Arhitektuurikonkursi nõudest tulenevalt määratleb planeering laiemalt hoonestusala ja hoonemahtude paiknemise põhinõuded, jättes suurema vabaduse arhitektuurselt ja linnaruumiliselt parima lahenduse väljatöötamiseks hilisema projekteerimise staadiumis. Planeeringu algatamise järel on Tartu linn üle vaadanud linna üldplaneeringu, sh. arhitektuurivõistlustega seonduva. Vastavalt kujundatud seisukohtadele ei ole antud planeeringu juures otstarbekas viia arhitektuurivõistlust läbi planeeringu menetlemise raames. Arhitektuurivõistlus tuleb korraldada peale planeeringu kehtestamist, kui on selgunud hoonete tegelik funktsioon, mis teeb võimalikuks ruumilise lahenduse eesmärgipärase välja töötamise.
Eelprojekti "Tartu ümbersõidu ja Tartu-Elva teelõigu projekteerimine E 263 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa mnt lõigus: Kandiküla - Uhti km 182,6-194,2" kohaselt kavandatakse krundile ringristmikku ja kogujateed. Arvestades krundi asukohta nüüdseks eelprojekti tasandil kinnitatud perspektiivse kogujatee ja tiheda liiklusega Riia tänava ääres, on üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtfunktsiooni muudatusettepanek linnaehituslikult vastuvõetav ning elamute asemel krundile 3-5-korruseliste ärihoonete kavandamise kaalumine otstarbekas. Rajatav uushoonestus ning täiendavalt uutest ärihoonetest läände kavandatud kõrghaljastuse vöönd omavad igapäevast ööpäevaringset summutavat toimet Riia tänavalt lähtuva müra ja muu saaste suhtes ida ja loode suunda jäävate elamute jaoks.
Eskiislahenduse koostamisel ja krundile juurdepääsude kavandamisel on tehtud koostööd Maanteeametiga.
Eelnevast tulenevalt, võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1 ja § 30 lg 1 p 2, planeerimisseaduse § 16 lg 3, Tartu linna ehitusmääruse § 10 lg 5 ning arvestades Tartu Linnavolikogu 12.06.2014 otsusega nr 83 "Tartu linna üldplaneeringu ülevaatamise tulemused", Tartu Linnavalitsus
o t s u s t a b:
1. Kiita heaks Riia tn 193 krundi ja lähiala detailplaneeringu eskiislahendus ning võtta see aluseks planeeringu põhilahenduse väljatöötamisel.
Tartu Linnavalitsuse 1.07.2014 korraldus nr 702 "Riia tn 193 krundi ja lähiala detailplaneeringu eskiislahenduse heakskiitmine ja avaliku arutelu korraldamine"