EELNÕU
| TARTU LINNAVALITSUS | |
| ISTUNGI PROTOKOLLI KANTAV OTSUS | |
| Tartu |
05. juuni 2007. a. nr LV-IP-0229 |
| Informatsioon Vahi 62 krundi ja lähiala detailplaneeringu senise ja edasise menetlemise kohta | |
| KUULATI: | Urmas Ahvena ettekannet. |
| OTSUSTATI: |
Variant 1: 1. Vähendada hoonete arvu ja korruselisust nii, et arvestatud oleks ümbruskonna elamutega. Valdavaks hoonete korruselisuseks anda kolm. Nelja- ja viiekorruselised hooned on lubatud 30% ulatuses elamute arvust. Vajadusel muuta hoonestuskava üldpõhimõtteid.
Variant 2: 1. Tuginedes Tartu Linnavalitsuse 13.06.2006.a korraldusele nr 931 "Vahi 62 krundi ja lähiala detailplaneeringu eskiislahenduse heakskiitmine ja avaliku arutelu korraldamine" muuta pos 6, pos 7, pos 17, pos18 ja pos 22 hoonete korruselisust ja viia see vastavusse korralduse lisaks olnud detailplaneeringu eskiislahenduse korruselisusega. |
| Juhataja: | |
| Protokollija |
Õiend
Tartu Linnavalitsuse istungi protokolli kantava otsuse eelnõu "Informatsioon Vahi 62 krundi ja lähiala detailplaneeringu senise ja edasise menetlemise kohta " juurde
- mitte kavandada bensiinijaama;
- Vahi tn äärse hooned näha ette kolme- ja neljakorruselised;
- sokli lae kõrguseks lubada kuni 1m keskmisest maapinnast. Juhul kui kõik esimese korruse aknad ulatuvad põrandani, võib sokli lae kõrgus olla kuni 1,5 m keskmisest maapinnast;
- tulenevalt punktist 3, vähendada hoonete suurimat lubatud kõrgust, arvestades ka hoonetele määratud korruselisusega;
- näidata juurdepääs pos-le 29;
- Vahi tn äärde Vahi 62 krundi poole näha ette haljasriba;
- kaubanduskeskuse parkimisvajadus lahendada vastavalt EVS 843:2003 „Linnatänavad”, parkla liigendada haljastusega ning näidata põhilised jalakäigu suunad ning jalgrattaparklad. Näidata maksimaalne parkimiskohtade paigutus (vajadusel eritasandilisena rajamise põhimõtted);
- planeeringu rakendamise peatükis sätestada, et hoonetele ehitusloa saamise eelduseks on tänavate rajamiseks vajaliku maa tasuta üleandmine linnale;
- avalikult kasutatavate tänavate ümberehituse osas lepitakse kokku planeeringu edasise menetlemise käigus;
- ärimaa funktsiooniga kruntidele näha ette ka osaliselt sotsiaalse funktsiooni rakendamise võimalus.
Vahi 62 krundi ja lähiala detailplaneeringu koostamine algatati Tartu Linnavolikogu 5. mai 2005.a otsusega nr 428. Algatamise ettepanek oli vastuolus Tartu linna üldplaneeringuga. Kehtivas Tartu linna üldplaneeringus oli maakasutuse funktsiooniks määratud väikeelamumaa. Koostamisel olevas Tartu linna üldplaneeringus oli ette nähtud kuni kolmekorruseline elamufunktsiooniga hoonestus.
Lähteülesanne käsitles nõudeid teostada kontaktvööndi analüüs, haarates sisse ka lähipiikonna Tartu vallas. Lubatud korruselisus lähteülesandes on antud 3-5. Korruselisuse määramisel näeb lähteülesanne ette arvestada naaberkvartalites väljaehitatud hoonete korruselisusega. Eesmärgiga tagada piisav vaba õhu ruum erineva korrusega hoonete tsoonides, on lähteülesandes nõue analüüsida iseseisvalt korruselisusest tulenevat hoonestustihedust. Hoonete kõrguse määramisel on lähteülesande kohaselt vajalik arvestada insolatsiooni nõuetega ning naaberkvartalites väljaehitatud hoonete kõrgusega.
12. detsembril 2005.a on linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonnast planeeringu koostajale saadetud kiri, kus on öeldud, et planeeritud keskkond on liiga tihe. Hoonete korruselisuseks on palutud võtta 3-5, esitatud lahenduses oli 4-5. Lisaks on öeldud, et erineva kõrgusega maju tuleb ette näha ligikaudu võrdselt. Samas kirjas on ka välja toodud, et planeeritakse ülikõrget asustustihedust, arvestades ümbritsevat elurajooni ja üldse Tartu tingimusi. Alale planeeritakse kokku ca 520 korterit (üle 1000 elaniku). Sellest tulenevalt on vaja ette näha rohkem ruumi laste mänguväljakutele ja haljastusele, et tagada inimsõbralik elukeskkond. Näha ette ka koerte jalutusplats(id). Samas kirjas on toodud keeld bensiinijaama rajamiseks.
25. mail 2006.a esitasid Tartu valla elanikud Martin Pedak, Jaak Lehtsaar, Donald Pastarus, Rain Heido ja Oleg Lužetski avalduse Tartu Linnavalitsusele, Tartu Linnavolikogule, Tartu linnapeale, Tartu Vallavalitsusele, Tartu Vallavolikogule ja Tartu vallavanemale Vahi ja Kummeli tänavate vahelise Vahi 62 krundi koostamisel oleva detailplaneeringu mittekehtestamiseks, selle lähteülesande ja Tartu linna üldplaneeringu täiendamiseks. Kirja sisu lühidalt väljendades on soov, et kavandatavad elamud ei ületaks kolme korrust ja nende välisilme oleks piirkonda sobivam ning arvestaks naaberaladele planeerituga. Välja on toodud ka tõsiasi, et elamukruntide ostmisel valda nägi Tartu linna üldplaneering Vahi 62 krundi osas ette väikeelamumaa, avalikustamisel oli aga üldplaneering, kus Vahi 62 osas oli ette nähtud kolm korrust, mis tekitas küll elanikes vastumeelsust, aga ei olnud ka vastuvõetamatu. Keegi ei osanud aga ette näha, et kehtestatakse planeering, millega on lubatud rajada 3-5 korruselised elamud. Naabrite kirjas on välja toodud rahulolematuse argumenteeritud põhjendused.
26. mail 2006.a esitas avalduse iseseisvalt ka Oleg Lužetski, kes ei ole nõus lahendusega, et tema kuuemeetrise kõrgusega maja vastas hakkavad olema viiekorruselised kortermajad.
Olles teadlik naabrite vastuseisust, kiitis linnavalitsus 13. juuni 2006.a korraldusega nr 931 heaks Vahi 62 krundi ja lähiala detailplaneeringu eskiislahenduse ja korraldas avaliku arutelu. Lahendus kiideti heaks järgmiste märkustega:
13. juunil 2006.a esitasid Eda Aitsen ja Andres Aitsen avalduse Tartu Linnavalitsusele, Tartu Linnavolikogule, Tartu linnapeale, Tartu Vallavalitsusele, Tartu Vallavolikogule ja Tartu vallavanemale planeeringu mittekehtestamiseks, selle lähteülesande ja Tartu linna üldplaneeringu täiendamiseks. Põhjendused on sarnased 25. mail 2006.a vallaelanike esitatud kirjas tooduga. Aitsenid leiavad, et ASi Gray Capital esitatud detailplaneeringut iseloomustab soovimatus arvestada olemasoleva elu- ja elamukeskkonnaga nii arhitektuurses plaanis, asustustiheduse kui elukeskkonna kvaliteedi mõttes.
Eskiislahenduse avalik arutelu toimus 27. juunil 2006.a. Arutelust teavitati kirjalikult planeeringust huvitatud isikuid (valla- ja linnaelanikke, vallavalitsust, krundi omanikku).
21. juunil 2006.a tutvustati planeeringu lahendust ja linnavalitsuse eskiislahenduse heakskiitmise märkusi ka Tartu Linnavolikogu arengu- ja planeerimiskomisjonile. Komisjon nõustus linnavalitsuse korralduses toodud ettepanekutega ja juhtis tähelepanu, et planeeringus toodud kinnistu täisehitamise protsent on suurem kui teistel sarnastel kinnisvaraprojektidel Tartus. Samuti pidas komisjon ebapiisavaks planeeritud 400 parkimiskohta.
27. juunil 2006.a esitas Martin Pedak küsimused ja märkused planeeringu eskiislahenduse osas. Martin Pedaku kirjas on välja toodud järgmised väited: esitatud andmed krundi suuruse kohta on valed, linnaruumiline analüüs on puudulik ja vastuoluline, hoonete tihedus maaüksusel on liiga suur, planeeringu eskiis ei arvesta olemasoleva kõrghaljastuse maksimaalse säilitamisega ja on keskkonnavaenulik, arusaamatuks jääb kogu infrastruktuuri puutuv, määramata ehitusjooned, planeeringualal puudub täielikult sotsiaalmaa, planeering ei näita nõudeid puuetega inimeste liikumiseks, planeering antud kujul ei vasta Tartu linna arengukavale 2007-2013. Esitatud küsimused ja märkused on planeeringuteenistuse arust õigustatud, ka käesoleva lahenduse osas ei ole muutusi linnaruumilise analüüsi osas, mis põhjendaks antud lahendust. Lähteülesanne näeb ette teha planeerimisettepanek linnaruumi analüüsi põhjal. Analüüs on tehtud, kuid see ei toeta planeerimisettepanekut, pigem vastupidi, näitab, et kavandatav lahendus ei arvesta piirkonnas varem planeeritu ja ehitatuga.
Eda Aitsen edastas 27. juunil 2006.a väljatrükid e-kirjadest, milles Vahi 62 naabruses elavad elanikud avaldavad sügavamat muret detailplaneeringu mõjude kohta linnaosale ja palub käsitleda igat e-kirja eraldi pöördumisena Tartu Linnavalitsuse poole ning lahendada/vastata neis esitatud küsimused. Kuna kirju on mitmekümne ringis, ei tooda õiendis kõikide kirjade sisu ükshaaval välja. Üks näide: „Minu nimi on Astrid Luik, elan Tartus, Kummeli tänav 1, korteris nr 14. Ostsin antud korteri 2 aastat tagasi ja enne ostu sooritamist küsisin Tartu linnavalitsusest järele, mis on planeeritud minu maja vastas asuvale maaplatsile. Vastuseks sain, et see maa on planeeritud maksimaalselt kahekorruseliste ERAMUTE ehitamiseks! Selles usus saigi ost tehtud. Valisin oma uue elukoha just nimelt inimväärse elukeskkonna pärast – eelmine elukoht asus Annelinnas! Olen kategooriliselt vastu uue Annelinna ehitamisele Raadi linnaossa!”
27. juunil 2006.a esitasid Eda Aitsen ja Andres Aitsen lisaks ka ettepanekud eskiislahenduse ja detailplaneeringu täiendamiseks.
Eda Aitsen ja Martin Pedak on linnavalitsusele edastanud ka toetusallkirjadega lehed piirkonna elanikelt. Kokku avaldavad Vahi 62 krundi ja lähiala detailplaneeringu kehtestamise vastu sellel hetkel olemasoleval kujul oma meelsust 275 piirkonnas elavat inimest.
28. juuni 2006.a kirjas palub Martin Pedak korraldada uus eskiislahendust tutvustav arutelu, kuhu oleks sisse viidud linnavalitsuse poolt eskiislahenduse heakskiitmisel tehtud märkused, kuna eskiislahenduse arutelul tutvustati korraldusega vastuolus olevat eskiislahendust, mis ei ole selgelt ja üheselt mõistetav. Täiendava arutelu korraldamise vajadus protokolliti ka eskiislahenduse arutelul, kuid arutelu ei korraldatud. Protokollid saadeti kirjalikult planeeringust huvitatud isikutele.
3. augustil 2006.a esitas AS Gray Capital omapoolsed seisukohad linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonnale. Kiri on esitatud vastuseks osakonna 13. juuni 2006.a kirjale, mille sisuks oli eskiislahenduse heakskiitmise märkused ja eskiislahenduse toimumise aja teade. AS Gray Capital teatab oma kirjas, et (ei käsitle kõiki punkte, välja toodud põhimõtteliste küsimuste osas):
1. arvestab linnavalitsuse märkust kütusetankla mittekavandamisega;
2. arvestab nõuet näha Vahi tn äärne hoonestus ette kolme- ja neljakorruselisena. (Heaks kiidetud eskiislahenduses oli Vahi tn ääres 3 viiekorruselist ja 3 neljakorruselist elamut, käesolevas lahenduses on 3 kolme- ja 3 neljakorruselist elamut);
3. arvestab tinglikult sokli lae kõrguse märkust, soovides selle siiski jätta 2 m kõrguseks, aga on valmis loobuma. (Käesolevas lahenduses on sokli lae kõrgus kuni 1m märkusega, et juhul kui kõik esimese korruse aknad ulatuvad põrandani, võib sokli lae kõrgus olla kuni 1,5m keskmisest maapinnast (lubatud linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonna 14.09.2006 kirjas nr 9-1.3/DP-05-019 toodud märkusena)).
4. arvestab tinglikult märkust vähendada hoonete suurimat lubatud kõrgust vastavalt eelmisele punktile.
5. arvestab märkust rajada Vahi tn äärde Vahi 62 krundile haljasriba ja teatab, et detailplaneeringu lõpliku lahenduse valmimisel kantakse see põhikardile. (Käesolevas lahenduses ei ole põhikaardile kantud. Põhikaardil on viide haljastuse ja heakorra projektile, millele puuderivi on kantud.)
AS Gray Capital teatab oma kirjas ka, et on vastanud Eda ja Andres Aitseni ning Martin Pedaku esitatud kirjalikele pöördumistele. Samas toob välja oma arvamuse, et planeeringulahendusega rahulolematute isikute seisukohad ei tugine õigusaktidele ega ekspertiisidele ning on subjektiivsed arvamused, mis ei ole konkreetselt põhjendatud ja põhinevad tahtlikult või tahtmatult valedel andmetel ning ebatäpsetel arvutustel. Samas rõhutab, et planeering ja arhitektuurne lahendus on tellitud oma ala professionaalsematelt spetsialistidelt.
Tartu Vallavalitsus teatab oma 26. jaanuari 2007.a kirjaga nr 7-2/146, et vaadanud läbi planeerija poolt esitatud Tartu linnas paikneva Vahi 62 krundi ja lähiala detailplaneeringu, esitab järgmised märkused:
1. Vähendada korruse võrra kõikide korterelamute korruselisust.
2. Planeeringu seletuskirja rakendamise osas määrata tingimuseks, et:
2.1. enne ehituslubade väljastamist hoonete ehituseks peab olema välja ehitatud planeeringujärgne ringristmik;
2.2. ehitustööde ajaks tuleb tagada tolmuvaba Vahi tänav;
2.3. peale ehitustööde lõppu asfalteeritakse Vahi tn Nurme tn-Tartu-Jõgeva-Aravete mnt lõigus.
3. Parkimiskohtade arvu suurendada, nähes ette minimaalselt 2 parkimiskoha rajamise võimalus ühe korteri peale.
4. Analüüsida planeeringuala sisese ja kontaktvööndi kergliiklusteede võrgustiku sidusust.
Vallavalitsusele vastati, et vastavalt lähteülesandele tuleb parkimiskohti kavandada mitte vähem kui üks koht korteri kohta. Minimaalselt kahe parkimiskoha kavandamine korteri kohta ei ole põhjendatud, küll tuleb parkimiskohtade kavandamisel arvestada perspektiiviga, et kui on vajalik parkimisala laiendamine, säiliks siiski krundil piisaval määral haljastatavat pinda. Hoonestuse ja korruselisuse võimalik muutus (vähenemine) selgub planeeringu edasisel menetlemisel.
Osakonna poolt 21. mail 2007.a saadetud korrigeerimiskirjas palus osakond vähendada kavandatavate korterelamute arvu. Täitmata oli ka sokli lae kõrguse nõue (kas kuni 1m või kuni 1,5m, kui aknad ulatuvad maani), üheselt ei olnud lahendatud ka koerte jalutusplatside nõuet (esitatud 12. detsembri 2005.a korrigeerimiskirjas), mis oli seletuskirja ja graafika osas vastuoluline ning põhikaardile oli kandmata Vahi tn äärne haljastus. Planeering sisaldas ka muid lohakusvigu ja ebatäpsuseid. 4. juunil 2007.a esitas AS Gray Capital vastuskirjas, milles teatab, et ei ole nõus vähendama hoonete arvu, kuna linnavalitsus on põhilahenduse heaks kiitnud, ehitusõigust on juba piiratud vähendades ehitusalust pindala, planeeritava elamuala täisehitusprotsent on 20, ehk sama, mis piirkonna olemasolev ja et arhitektuuri ja ehituse osakond on planeeringu heaks kiitnud. Oma kirjas teatab AS Gray Capital veel, et hoonete arvu vähendamine muudab kogu planeeringulahendust ning tähendab sisuliselt uuesti alustamist nii planeeringuliste, arhitektuursete kui ka tehniliste jooniste ning seletuskirjade, aga ka kooskõlastamiste osas. Koerte jalutusplatsi märkus seletuskirjas oli AS Gray Capital sõnul ekslik ja alale ei näha ette jalutusplatsi, kuna selle rajamine elurajooni puhkealasse on konfliktis loodava elukeskkonnaga. Sellise jalutusplatsi rajamine häirib olulisel määral elurajoonisisest rahu ning halvendab ka elanike sanitaarolukorda. AS Gray Capital teeb ettepaneku näha plats ette kogu piirkonda teenindavana mõnda linnaparki, nt Raadile. Vahi tn äärset haljastust põhikaardile ei soovita märkida, vaid on öeldud, et see on lahendatud haljastuse ja heakorra projektis. Muude punkide osas ollakse nõus parandused sisse viima.
Planeeringuteenistus märgib, et uute elamupiirkondade rajamisel olemasolevasse kas varem planeeritud või pikaajaliselt välja kujunenud keskkonda tuleb eelkõige arvestada olemasolevat keskkonda. Samasisuline nõue on välja toodud ka planeeringu koostamise algatamisel lähteseisukohtades. Planeerimistegevusega peab tagama võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajaduste ja huvide arvestamise, mis käesoleva planeeringu puhul selgusid eskiislahenduse staadiumis (eskiislahenduse arutelud ongi kavandatud selleks, et kuulda avalikkuse arvamust kavandatavate lahenduste kohta). Kavandatav lahendus peab sobima piirkonda ja olema seal juba varasemalt elanud isikute huvisid arvestav ja neid mitte kahjustav. AS Cray Capital on planeeringu eskiislahenduse staadiumist alates olnud teadlik naabrite vastuseisust, jättes nende huvid ja ettepanekud tahaplaanile ning käsitledes neid seadusega mittekooskõlas olevate subjektiivsete arvamustena. Planeeringulahenduse heakskiitmine käesoleva lahendusena ja kehtestamine sedavõrd suure hulga piirkonna elanike vastuseisu arvestamata põhjusel, et arendaja ei soovi kontseptsiooni muuta ja tehtud on suur töö, ei ole argument. Planeeringute koostamine on avalik tegevus, et tagada huvitatud isikute kaasamine, õigeaegne informeerimine ja võimalus kaitsta oma huvisid planeeringu koostamise käigus. Planeeringu kehtestamise eelduseks on huvitatud isikute huvide arvessevõtmine ja tasakaalustamine. Planeeringu kehtestamise eelduseks on kokkulepete saavutamine kohaliku omavalitsuse, krundi omaniku ja piirkonna elanike vahel.
Planeeringuteenistus ei saa nõustuda ka ASi Gray Capital arvamusega, et koerte jalutusplats elurajoonis häirib rahu ja halvendab elanike sanitaarolukorda. Lahendus näeb ette pea 1000 elaniku toomise piirkonda. Elanikega koos tuleb käsitleda ka nende lemmikloomi ning looma võrdsed tingimused kõikidele. Kavandada tuleb lahendus, mis oleks kõikidest aspektidest (mitte ainult laste mänguväljakute ja eakate puhkealade osas) läbimõeldud ning suunatud kõikidele elanikele heaks elukeskkonnaks. Koertejalutus- ja mänguplatside puudus Tartu linnas on probleem nii lemmikute omanikele kui ka koeri mitte pidavatele peredele, kuna jalutamiseks kasutatakse linnatänavaid ja kõiki võimalikke rohealasid. Suuremate uute elamupiirkondade rajamisel tuleb probleemi leevendada, mitte muuta kriitilisemaks, kaotades ühe roheala, tuues samas sinna juurde uusi elanikke võimalike lemmikutega. Spetsiaalsed platsid, mis elamupiirkonnas ei pea olema suured, aitaksid tõsta ka koerapidamise kultuuri. Planeeringuteenistus toetab samas ka ASi Gray Capitali ettepanekut näha plats ette mõnda linnaparki, antud puhul Raadi parki, mida on aga raske siduda käesoleva lahendusega.
Käesolevas lahenduses on suurim lubatud ehitusalune pindala endise 450m² asemel 420m². Hoonete arvu eskiislahendusega võrreldes vähendatud ei ole. Korruselamuid on ette nähtud 20, neist 3 on kolmekorruselised, 7 nelja- ja 10 viiekorruselised. Hoonete vahele on kavandatud kaks üldmaa krunti (pindalad 3150m² ja 2036m²). Ala idanurka on ette nähtud kaubanduskeskus. Korterite arv on 398. Korteri kohta on pinda 90,7m² (Tartu linna ehitusmääruse rakendusaktide kohaselt peab olema vähemalt 100m²). Üldmaadega koos arvestades on see 103,7m². Täisehitus elamukruntidel koos üldmaa ja parklatega on 20,4%.
Linnaarhitekti seisukoht antud lahendusele:
Ei toeta suuremastaabilist tiheduse vähendamist. Tegemist on hea planeeringulise lahendusega, mille tihedust liiga palju vähendades ei pruugi tulemus olla enam hea.
Planeeringuteenistuse seisukoht:
Antud lahendus antud piirkonda välja kujunenud keskkonda ei sobi. Samuti on suur naaberelanike (nii linnas kui vallas) vastuseis. Planeeringuteenistus lähtub planeerimisseadusest ja selle sisust kaasata ja arvestada kõikide ühiskonnaliikmete huvid. Teenistus on seisukohal, et ei saa olla olemas ainult üks kontseptsioon antud ala kohta. Kokkuleppe saavutamiseks võib olla vajalik töötada välja uus lahenduse käsitlus.
Tartu Linnavalitsuse 13. 06.2006.a korraldusega nr 931 "Vahi 62 krundi ja lähiala detailplaneeringu eskiislahenduse heakskiitmine ja avaliku arutelu korraldamine" on muuhuldas tehtud märkus: " Vahi tn äärsed hooned näha ette kolme- ja neljakorruselised". Planeerija on sellega arvestanud, kuid jaotanud "kaotatud" korrused planeeringuala sisemuses olevate hoonete vahel. Seetõttu on 1 korruse võrra tõusnud pos 6, pos 7, pos 17, pos18 ja pos 22 hoonete korruselisus. Nimetatud tingimust aga Tartu Linnavalitsuse korralduses aga ei sätestatud. Seetõttu tuleb planeeringu lahendust korrigeerida ning viia see vastavusse linna eelmise planeeringulahendust puudutava otsusega.
Koostas:
Jaana Hämarik
LPMKO planeerija
Heaks kiidetud eskiislahendus:
Eskiislahenduse ja avalikustamisele suunamiseks esitatud lahenduse erinevused:
