Õigusakti eelnõu: Informatsioon Ihaste põik 2 krundi detailplaneeringu koostamise algatamise ettepaneku kohta

OÜ Mets & Maa on 15.11.2004. a esitanud Ihaste põik 2 krundi detailplaneeringu koostamise algatamise ettepaneku. Krunt paikneb Annelinna linnaosas Lammi tee ääres. Detailplaneeringu koostamise algatamise ettepanekuga soovitakse maa-ala ümberkruntimist ja tingimuste määramist elamukvartali rajamiseks. Kehtivas Tartu linna üldplaneeringus on ala juhtfunktsiooniks määratud üldmaa, rajatava pargi või parkmetsa ala. Tartu Linnavolikogu 03.02.2005 otsusega nr 392 vastu võetud ja avalikule väljapanekule suunatud üldplaneeringus on ala juhtfuntktsiooniks korruselamute maa (3-4 korrust).

Olemasolevalt paikneb krundi põhjaosas end talumajapidamine (hoonete kompleks). Juurdepääs on Lammi teelt lähtuvalt Ihaste põik teelt.

18.12.2004 saatis osakond krundiomanikele kirja sooviga arutada perspektiivset Ringtee silda Nõlvaku tänavaga ühendava tänava eelprojektiga võõrandatava maa küsimust ja esitas eskiislahenduse esitamise nõude kogu kinnistu kohta (taotluse juurde oli esitatud eskiis, mis aga ei andnud lahendust kogu kinnistu kohta). 26.01.2005 esitati osakonnale kolm eskiislahenduse kavandit. Esitatud kavandistes on Ihaste põik 2 krunt ette nähtud jaotada seitsmeks korruselamumaa krundiks võimalusega rajada neljakorruselised elamud (välja on krunditud ka perspektiivse tänava koridor). Krunt on kaasomanike poolt mõtteliselt jaotatud kaheks ja sellest tulenavalt on korterelamute rajamine ette nähtud kahes etapis: esmalt ehitatakse välja neli krunti ala lõunaosas (arendajaks krundi kaasomanik OÜ Maa & Mets). Kavandatavate kortermajade rajamise etapid seavad kahtluse alla nn põhjapoolse ala planeeringukohase realiseerumise. Suuliselt on krundi kaasomaniku Aino Lustmetsa volitatud esindaja väljendanud soovi säilitada talumajapidamine ja mitte realiseerida planeeringulahendust (lähiaastatel). Esitatatud variantlahendused eeldavad perspektiivse Nõlvaku tänava ja Ringtee silla ühendustänava välja ehitamist koos kõigi maa-aluste kommunikatsioonidega, mis vastavalt Tartu linna arengukavale pole aastani 2007 kavas. Ühtlasi tuleb planeeritava ala liiklusskeem lahendada arvestades kontaktvööndit ja lähipiirkonna kasutuselevõtu vajadust. Esialgne tehnovõrkude- ja liikluslahendus (kuni eelmainitud perspektiivse tänava välja ehitamiseni) peab olema lõpliku lahenduse üheks osaks, millel puuduks ümberehituse vajadus lähipiirkonna edasise arengu korral.

Arvestades avalikul väljapanekul olevat linna üldplaneeirngut peab osakond otstarbekaks kavandatud elamupiirkonna terviklikku (mitte ainult krundi Ihaste põik 2) planeerimist, mille käigus tuleb läbi lahendada ka alternatiivsed hoonestuse ideekavandid.


Tänava ehituse alla jääva maa võõrandamine.
Ihaste põik 2 kinnistu omanikud soovisid 13. detsembril 2004.a esitatud avalduses rajatava tänava alla jääva maa võõrandamisel 110.-krooni/m² eest.
Mõni aeg hiljem otsustati linnavalitsuse 27. jaanuari. 2005. korraldusega nr. 141 ja 142 korraldada linnale kuuluvate kinnistute Herne 42 ja 42A enampakkumisega müük, alghindadega vastavalt 250000 kr ja 260000 kr.
Nimetatud istungil arutas linnavalitsus Ihaste põik 2 kinnistu omanikult päev varem saabunud ettepanekut, mille kohaselt tegi OÜ Maa & Mets ettepaneku Herne 42 ja 42A kinnistute vahetamiseks Ihaste põik 2 kinnistust tänava rajamiseks vajamineva maa vastu ning soovis täiendavalt linnalt kinnistute vahe kompensatsioonina 200 000.-. Linnavalitsuse istungil peeti vajalikuks jätkata läbirääkimisi müügihinna alandamise osas ja seeljärel kaaluda uuesti vahetusettepanekut.

Kinnistute väärtuste võrdlemiseks on LPMKO tellinud eksperthinnagu. OÜ Kinnisvaraekspert on 15.veebruaril 2005.a koostatud ekspertarvamuse, mille kohaselt on Herne 42 turuväärtuseks ca 260000 krooni ja Herne 42a turuväärtuseks ca 270000 krooni. Seega on Herne 42 ja 42A kinnistute enampakkumiseks määratud alghind väga ligilähedane kinnistute turuhinnaga.
Ihaste põik 2 kinnistust tänava alla jääva maaosa hindamisel on ekspert arvamusel, et sellise maa ostuhind peaks jääma allapoole lähipiirkonnas asuva sarnase elamumaa hinnataset, mis hindamise hetkel on 100-130 kr/m².

Lähtudes eksperthinnangu tulemustest jätkas LPMKO Ihaste põik 2 kinnistust Nõlvaku tn ja Ringtee silda ühendava tänava alla jääva maa osas läbirääkimisi. Läbirääkimiste tulemusena on osakond saavutanud esialgsest hinnapakkumisest 275000.-kr odavama pakkumise ja kinnistu omanikud on 25.veebruaril 2005.a esitatud avalduses nõustunud kinnistust osa müüma hinnaga 75.-kr/m² kohta ning nõustunud tasuma Tartu linnale Herne 42 ja 42A kinnistute eest lisaks 75 000.-krooni.

Nõlvaku tn ja Ringtee silda ühendava tänava rajamine hõlmab mitut kinnistut s.h. Mõisavahe 85 kinnistut, mille omanik on linnavalitsuselt soovinud tänava ehituse alla jääva maa võõrandamishinnaks 130.-kr/m² eest.

Arvestades eksperthinnangut, võrreldavat Mõisavahe 85 kinnistu omaniku nõuet ja vajadust reserveerida maad Ringtee silla juurdepääsuks, on OÜ Maa ja Mets poolt esitatud vahetusettepanek mõistlik. Seega teeme ettepaneku mitte müüa Herne 42 ja 42a kinnistuid, vaid vahetada need Ringtee silla juurdepääsuks vajaliku maa vastu.

Maade vahetuse korral jääks kehtima Herne 42 ja 42a kinnistute hoonestamise kohustus tähtajaga 1 detsember 2008. Hoonestuskohustuse mittetäitmise korral on Herne tänava kinnistute omanik kohustatud tasuma leppetrahvi 100 000.- krooni ühe kinnistu kohta. Juhul kui linnavalitsus nõustub sellise maade vahetusega, on vajalik tühistada Herne 42 ja 42a enampakkumise korraldused ja asuda teostama maade vahetustehinguid.



Koostas: Jaana Hämarik
LPMKO planeerija