Korraldus: Kraavikalda tn 45 projekteerimistingimuste määramine

1.1. 24.07.2020. a esitati arhitektuuri ja ehituse osakonnale projekteerimistingimuste taotlus nr PTH-20-087 Kraavikalda tn 45 aiamaja laiendamiseks ja üksikelamuks rekonstrueerimiseks.

1.2. Alal puudub kehtiv detailplaneering. Tingimused määratakse ehitusmahtude, arhitektuurse lahenduse ja välisviimistluse osas.

1.3. Planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 125 lg 1 kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku: 1) hoone püstitamiseks, 2) olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33% selle esialgu kavandatud mahust, 3) olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks, 4) olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht on valitud üldplaneeringuga.

1.4. PlanS § 125 lg 5 võimaldab kohaliku omavalitsuse üksusel lubada ilma detailplaneeringut koostamata laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi. Ühtlasi peavad olema määratud üldplaneeringus vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine ei tohi olla vastuolus üldplaneeringus määratud muude tingimustega.

1.5. Vastavalt Tartu linna üldplaneeringule on Kraavikalda tn 45 maakasutuse sihtotstarve väikeelamumaa. Kraavikalda n 45 jääb üldplaneeringu järgi arhitektuuriasumisse I1, kus maa-alad on algselt hoonestatud suvilatega, mis järk-järgult asendatakse üksikelamutega. Üldplaneering seab eesmärgiks protsessi jätkumise. Maa-alal võib ehitada ümber ja laiendada olemasolevaid hooneid, ehitada olemasolevate hoonete asemele uusi. Elamute lubatud korruselisus on kuni 2. Krundi suurim täisehitusprotsent on 600 m² suurusega kruntidel kuni 40%, suurematel 30%. Ehitusala määramisel järgida väljakujunenud tänavapoolset ehitusjoont ja/või hoonestusstruktuuri (rütmi). Üldjuhul ei planeerita abihooneid (sh ka auto varjualuseid) hoone peafassaadist tänava poole. Hoone suurimaks kõrguseks võib olla kuni 8,5 m hoone ±0.00-st. Järgida naaberhoonestuse soklikõrgusjooni. Üldjuhul uusehitiste soklikõrgus on 0,4-0,6 m planeeritud maapinnast.

1.6. Ehitusseadustiku § 31 lg 4 p 2 kohaselt esitatakse projekteerimistingimuste eelnõu vajaduse korral arvamuse avaldamiseks asutusele või isikule, kelle õigusi või huve võib taotletav ehitis või ehitamine puudutada. Projekteerimistingimuste eelnõu saadeti tutvumiseks Kraavikalda tn 47 ja Kraavikalda tn 43 kinnistu omanikele. Kraavikalda tn 43 kinnistu omaniku poolt vastuväiteid ega ettepanekuid ei laekunud.

II Kraavikalda tn 47 kinnistu omaniku arvamus

2.1. Kraavikalda tn 47 kinnistu omanik teatas, et ei soovi, et naaberkinnistule püstitatakse 2-korruseline elamu ning ei soovi, et hoone laieneks nende kinnistu poole, sest kavandatud hoone hakkab varjama päikesevalgust ja hakkab takistama televisiooni lainete püüdmist.

2.2. Naaberkinnistu omaniku seisukoht saadeti tutvumiseks Kraavikalda tn 45 kinnistu omanikule.

III Kraavikalda tn 45 kinnistu omaniku seisukoht

3.1. Antud piirkonnas näeb Tartu Linna üldplaneering I1-s ette suvilatega hoonestatud kruntide asendamist kuni 2-korruseliste elamutega. Lähtudes sellest on soov ehitada krundile kahekorruselist viilkatusega maja (ligikaudne kõrgus 7.5 m). Kuna enamik vahetute naabrite majasid on samuti kahekordsed ja viilkatusega, siis ei ole selles soovis midagi ebatavalist ning Kraavikalda 47 naabri soov, et kinnistule jääks ühekorruseline majaga oleks Kraavikalda tn 45 kinnistu omanike õigusi riivav. Vastutulekuna naabrile on Kraavikalda tn 45 kinnistu omanik nõus ehitama viilkatuse kaldega nende suunas minimiseerimaks võimalikku valgustingimuste halvenemist.

3.2. Hoonet on soov laiendada krundi põhja-lõuna telje keskel paiknevat aiamaja Kraavikalda tn 43 ja 47 suundades ligikaudu 5 meetrini kruntide piiridest (hetkel paikneb Kraavikalda tn 45 aiamaja krundi põhja-lõuna telje keskel). Selles soovis ei ole midagi ebatavalist arvestades, et ka mõlema naabri majad on ehitatud Kraavikalda tn 45 kinnistust 4-5 m kaugusele. Naabri soovi arvestamine mitte laiendada praegust maja nende suunas teeks aiamaja ümberehitamise elamuks võimatuks ja ei võimaldaks krundiomanikena oma õigusi teostada. Kompromissina on võimalus laiendada elamut mitte lubatud 4, vaid 5 meetri kaugusele Kraavikalda 47 krundi piirist.

3.3. Kraavikalda tn 45 kinnistu omanik mõõtis valgustingimusi Kraavikalda tn 48 elamu (ehitisregistri andmetel 7,5 kõrgune hoone) varju maakatastri kaardilt: sellest lähtub, et Kraavikalda tn 47 krundi valgustingimused 7,5 m kõrguse maja ehitamisel lubatud ehitusjooneni muutuvad minimaalselt, hoone laiendamisel võib hoone vari ulatuda Kraavikalda tn 47 krundi piirini kuid mitte majani.

3.4. Samuti paikneb Kraavikalda tn 47 maja tänavapoolsest ehitusjoonest idapool mistõttu planeeritav ümberehitus (aiamaja on plaanis laiendada Kraavikalda tänava, kuid mitte idasuunas) Kraavikalda tn 47 hommiku ja keskpäevast päikest mitte kuidagi ei varjuta.

IV Linnavalitsuse seisukohad

4.1. Linnavalitsus on seisukohal, et projekteerimistingimustega ehitusõiguse määramine ei halvenda piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaadi. Piirkonda iseloomustavad nii 1- kui ka 2-korruselised lame- kui ka viilkatusega üksikelamud. Üldplaneering lubab piirkonda kuni 2-korruseliste üksikelamute püstitamist, seega ei ole õigust keelata kinnistul oleva hoone 2-korruseliseks laiendamist. Kehtiv Tartu üldplaneering seab eesmärgiks asendada antud piirkonnas algselt hoonestatud suvilad üksikelamutega ja määranud üldised ehitustingimused. Üldplaneering seab eesmärgiks protsessi jätkumise, mis on juba aastaid kestnud seal piirkonnas.

4.2. Kraavikalda tn 45 hoone korruselisus käesoleval hetkel on 1. Kraavikalda tn 45 hoone jääb Kraavikalda tn 47 kinnistu piirist ca 8 m kaugusele. Kraavikalda tn 45 hoone kõrgus on 2003. a kasutusloa saanud ehitusprojekti järgi kuni 5,6 m planeeritud hoone nullist. Käesoleval hetkel on hoonel madalakaldega viilkatus, mis on risti tänavaga. Kraavikalda tn 45 kinnistu omanik teatab, et soov on laiendada senist krundi põhja-lõuna telje keskel paiknevat aiamaja naaberkinnistute Kraavikalda tn 43 ja 47 suundades ca 5 meetrini kruntide piirist. Vastutulekuna naabrite on Kraavikalda tn 45 kinnistu omanik nõus ehitama viilkatuse kaldega kaldega nende suunas minimeerimaks võimalikku valgustingimuste halvenemist.

4.3. Projekteerimistingimuste ehitusala skeemil on ehitusala muudetud 4 m pealt 5 m kaugusele Kraavikalda tn 47 kinnistu piirist. Kraavikalda tn 47 hoone jääb Kraavikalda tn 45 kinnistu piirist ca 5 meetri kaugusele. Seega kahe hoone vaheline kaugus jääb minimaalselt ca 10 m, mis on antud piirkonnas tavapärane hoonetevaheline kaugus.

4.4. Vastavalt projekteerimistingimuste p 3.7 tuleb katus lahendada hoone tervikut silmas pidades. Piirkonda jäävad nii lamekatusega kui ka viilkatusega hooned. Viilkatusega hoonete harjajooned on nii risti kui ka paralleelselt tänavajoonega. Seega katusekalde ja -tüübi osas projekteerimistingimusi ei täpsustata. Hoone kõrgus jälgib üldplaneeringus etteantud suurimat kõrguse määra, milleks on kuni 8,5 m hoone +/- 0.00-st, mis arvestab piirkonna hoonestusstruktuuriga. Arvestades kahe hoone vahelist kaugust ning Kraavikalda tn 45 hoone lubatud maksimaalset kõrgust, on arhitektuuri ja ehitusosakonna hinnangul kahe hoone vaheline vahemaa piisav, et tagada normikohane valgustus Kraavikalda tn 45 eluruumidesse.

4.5. Naaberkinnistu omanike arvates halvenevad Kraavikalda tn 45 hoone laiendamisega valgustingimused. Linnavalitsus märgib, et oluline on eluruumide valgustingimuste muutus, mitte valgustingimuste muutus kinnistul üldiselt. Vastavalt majandus- ja taristuministri 2. juuli 2015 määruse nr 85 „Eluruumile esitatavad nõuded“ § 3 lg-le 3 eluruumi igal elu-, töö- ja magamistoal ning köögil peab olema vähemalt üks lahtikäiv aken, mis annab võimaluse ruumi tuulutamiseks ning tagab ruumis piisava loomuliku valguse.

Linnavalitsuse hinnangul on olemasoleva hoone ja laiendatava hoone vahekaugus piisav, et tagada vajalik loomulik päikese valgus ning ei ole põhjendatud täiendava valgusanalüüsi koostamine. Projekteerimistingimustega on lubatud hoonet laiendada 3 m Kraavikalda tn 47 kinnistu poole ning hoonet on lubatud ehitada 3 m kõrgemaks. Hoone paigutus ja kõrgus arvestavad piirkonna hoonestuslaadiga.

Arvestades hoonete kaugust, päikese liikumise trajektoori ja hoonete paiknemist ei ole valgusanalüüsi tellimine projekteerimistingimuste menetluses vajalik. Linnavalitsus märgib, et juhul kui projekteerimise käigus selgub põhjendatud vajadus insolatsioonianalüüsi järele, siis seda kaalutakse ehitusloa menetluses. Sel juhul tuleb leida, kas insolatsioon on kooskõlas Eesti standardi EVS 894:2008/A2:2015. Kui võimaliku hoone mõõtmed ja muud vajalikud tehnilised näitajad on välja kujunenud, saab omavalitsus otsustada ja kaaluda analüüsi vajalikkust ehitusloa menetluses. Projekteerimistingimustega määratakse üldised tingimused, mida tuleb ehitusprojekti koostamisel arvesse võtta.

4.6. Linnavalitsus rõhutab, et asjaõigusseaduse § 68 on sätestatud omaniku õigus asja vallata, kasutada ja käsutada, omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Linn on tiheasustusala, kus ei ole võimalik ehitada nii, et naaberkruntide elukeskkond üldse ei muutuks, kuid praegusel juhul ei ole tegemist elukeskkonna niivõrd intensiivsete muudatustega, et need tooks kaasa naaberkinnistu omanike eraelu, privaatsuse või tervisekaitse riive. Linnakeskkonnas elades on isikutel suurem kohustus taluda sellest keskkonnast tingitud paratamatuid ebamugavusi kui väljaspool linnakeskkonda elades. Isikutel tuleb leppida võimalusega, et teda ümbritsev elukeskkond võib muutuda.

4.7. Linnavalitsus on seisukohal, et linnakeskkonna hoovides ei ole võimalik ega linna arengu seisukohalt ka mõistlik ehitusõiguse piiramise või keelamisega privaatsust 100% tagada. Samale seisukohale on asunud ka Riigikohus oma 11.04.2005 otsuse nr 3-2-1-33-05 punktis 13. Nimetatud punktis leiab Riigikohus, et üldjuhul ei saa kinnisasja omanik takistada naaberkinnisasja omanikku rajamast oma maale ehitisi ja neid kasutamast. Eelnevast tuleneb, et naaberkinnisasjade omanike õiguste hindamisel ei saa eelistada üht omanikku teisele ning põhimõtteliselt on kõigil naaberkinnisasjade omanikel õigus oma kinnisasjaga õiguskorra piires vabalt toimida.

4.8. Linn on tiheasustusala, kus ei ole võimalik ehitada nii, et naaberkruntide elukeskkond üldse ei muutuks, kuid praegusel juhul ei ole tegemist elukeskkonna niivõrd intensiivsete muudatustega, et need tooks kaasa naaberkinnistu omanike eraelu, privaatsuse või tervisekaitse riive. Linnakeskkonnas elades on isikutel suurem kohustus taluda sellest keskkonnast tingitud paratamatuid ebamugavusi kui väljaspool linnakeskkonda elades. Isikutel tuleb leppida võimalusega, et teda ümbritsev elukeskkond võib muutuda. Samuti on vähetõenäoline, et kavandatav kahekordne maja halvendab televisioonilainete levikut naaberkinnistu telelainete vastuvõtjasse. Antud väited ei ole põhjuseks projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumiseks.

4.9. Linnavalitsus on seisukohal, et projekteerimistingimustega ehitusõiguse määramine ei halvenda piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaadi, arvestab seda ning ei riku kellegi õigusi ega huve. Hoone tingimused vastavad Tartu üldplaneeringus seatud tingimustele. Linnavalitsus peab vajalikuks märkida, et vaidlus, kas ehitis oma mõõtmetelt, kujult ja mahult sobitub olemasolevasse keskkonda, on paljuski esteetilist laadi. Ka neid eeldusi on linnavalitsus hinnanud ja leiab, et kavandatav hoone sobitub sealsesse keskkonda, kuna ehitise maht, kuju, kõrgus ja otstarve vastab üldplaneeringus sätestatud alale kehtestatud nõuetele ning tegemist ei ole ülemäärase ehitusmahuga, arvestades kinnistu suurust ja ka ümberkaudseid tulevikku suunatud arendusi.

4.10. Linnavalitsuse hinnangul ei ole nimetatud taotluse kohase krundi ehitusõiguse määramiseks detailplaneeringu koostamine otstarbekas ega vajalik, kuna eesmärki on võimalik saavutada ka projekteerimistingimustega. Sisuliselt on projekteerimistingimustel samad ülesanded kui detailplaneeringul ning projekteerimistingimused on planeeringut asendavaks instrumendiks. Projekteerimistingimusi eristab detailplaneeringust eeskätt asjaolu, et projekteerimistingimused piirduvad ehitusõiguse määramisega üksnes ühele ehitisele ning läbiviidav menetlus on vähem ressursimahukam. Projekteerimistingimuste alusel ehitusõiguse määramisel on käesoleval juhul menetlusse kaasatud naaberkinnisasjade omanikud.

4.11. Linnavalitsus on seisukohal, et kavandatav hoone ei vähenda naaberkinnistu omanike omandiõigust, eraelu ega tervist. Linnavalitsuse hinnangul on kõik eeldused projekteerimistingimuste alusel projekteerimiseks ja hoone püstitamiseks on olemas.

4.12. Eeltoodut arvestades on linnavalitsus seisukohal, et PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud tingimused detailplaneeringu koostamise kohustusest loobumiseks Kraavikalda tn 45 kinnistul on täidetud ja ehitusõigus on võimalik määrata projekteerimistingimustega EhS § 26 alusel.

Võttes aluseks ehitusseadustiku § 26 lg 2 p 2, planeerimisseaduse § 125 lg 5 ja Tartu Linnavolikogu 28.06.2017. a määruse nr 140 "Ülesannete jaotus ehitamise ja planeerimise korraldamisel Tartu linnas" § 10 lg 1, Tartu Linnavalitsus

o t s u s t a b:

1. Määrata projekteerimistingimused Kraavikalda tn 45 aiamaja laiendamiseks ja üksikelamuks rekonstrueerimiseks vastavalt korralduse lisale.

2. Korraldus jõustub projekteerimistingimuste taotlejatele teatavakstegemisest.

3. Korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teada saamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.