Korraldus: Raua tn 20 projekteerimistingimuste määramine

Vahepealsel perioodil on peetud taotlejaga kirjavahetust detailplaneeringu koostamise ja projekteerimistingimuste sisu määramise teemadel.

Alal kehtib detailplaneering "Kalevi mikrorajooni hoonestuse eskiis" (1988. a). Kuna käesoleval juhul on tegemist 1988. a kehtestatud detailplaneeringuga, mis ilmselgelt ei ole oma täpsusastmelt võrreldav tänaste detailplaneeringutega, leiab linnavalitsus, et seda on vajalik täpsustada arhitektuursete ja ehituslike lisatingimuste ehk projekteerimistingimustega, mida detailplaneering ei sisalda. Vastav õiguslik alus on sätestatud ehitusseaduse § 19 lg 1 p 1. Seda võimaldab ka Tartu linna ehitusmääruse § 26 lg 1, mille kohaselt määrab linnavalitsus vajadusel enne 1. jaanuari 2003. a algatatud detailplaneeringu nõuete täpsustamiseks projekteerimistingimused.

Arhitektuursete ja ehituslike tingimuste määramisel tuleb lähtuda Tartu linna ehitusmääruses sätestatud projekteerimistingimuste regulatsioonist (§ 26). Tartu linn on oma ehitusmääruse koostamisel lähtunud asjaolust, et projekteerimistingimused on sisuliselt samastatavad arhitektuursete ja ehituslike lisatingimuste mõistega, seega puudub vajadus topeltregulatsiooni järele. Sellele viitab ka ehitusseaduse § 19 lg 3, mille kohaselt projekteerimistingimused ongi kohaliku omavalitsuse kinnitatud konkreetsele ehitisele kohaldatavad arhitektuursed ja ehituslikud tingimused. Mis puudutab Freda OÜ viidatud Riigikohtu 4. mai 2006. a otsust haldusasjas nr 3-3-1-28-06, milles Riigikohus leidis, et kohaliku omavalitsuse määratavad projekteerimistingimused peavad tuginema õiguslikule alusele (seejuures üksnes sellisele, millele on seadusest või määrusest tulenev õiguslik alus), siis linnavalitsus leiab, et kuna ehitusseadus ei ole määratlenud projekteerimistingimuste sisu ega ulatust, siis koosmõjus EhS § 19 lg 3 ja § 19 lg 4 p 1 on kohalikul omavalitsusel õigus oma ehitusmääruses (või selle alusel antud õigusaktis) ja konkreetses haldusaktis neid sisustada. Projekteerimistingimuste sisu on antud ehitusmääruse § 26 lg 4 ja eelkõige seonduvad vaidlusalused nõuded eelnimetatud lg 4 punktis 11 nimetatud haljastuse nõuetega. Muuhulgas märgib linnavalitsus, et lg 4 näol on tegemist lahtise loeteluga, st linnavalitsus võib määrata ka muid antud sättes nimetamata nõudeid. Ehitusseaduse § 19 lg 3 kohaselt on linnavalitsus võtnud projekteerimistingimuste väljastamisel aluseks planeeringutes (sh üldplaneeringus) või muul viisil maakasutust korraldavates dokumentides sisalduvaid ehituslikke tingimusi. Kohaliku omavalitsuse ülesanne on KOKS § 6 lg 1 tulenevalt muuhulgas korraldada vallas või linnas ruumilist planeerimist.

23. jaanuaril 2013. a saadeti taotlejale tutvumiseks käesoleva korralduse aluseks olnud projekteerimistingimuste kavand. 28. veebruaril 2013. a esitas Freda OÜ esindaja seisukoha projekteerimistingimuste kavandile koos ekspert Riho Lubi kommentaaridega. Taotleja on nõus kõikide kavandis esitatud tingimustega, välja arvatud alapunktidega 3.5 ja 3.16.

1) Taotleja teeb ettepaneku muuta p 3 alapunkti 5, kuna tema hinnangul ei ole linnavalitsuse poolt pakutav korterite arv, koormusindeks ja parkimislahendus Tartu Linnavalitsuse 31. oktoobri 2006. a määrusega nr 27 lisas 5 kinnitatud Tartu linna ehitusmääruse rakendusakti "Nõuded detailplaneeringu koostamisele ja vormistamisele" (edaspidi rakendusakt) p-s 3.4.3.14 sätestatu mõistes vastavuses naabruses asuvate ja planeeritud hoonete vastavate näitajatega.

Rakendusakti p 3.4.3.14 sätestab järgmist:

"Korterelamute planeerimisel määratakse planeeringu lähteseisukohtadega lubatud suurim korterite arv. Korterite arvu määramisel (nii uute korterelamute planeerimisel kui olemasolevate ümberehitamisel) lähtutakse põhimõttest, kus väljaspool miljööväärtusliku hoonestusega alasid ja Tartu linna üldplaneeringuga määratud üldkeskust peab üldreeglina korteri kohta olema vähemalt 100 m² krundi pinda; vähemalt 70 m², kui parkimine on lahendatud hoone mahus või maa-alusena väljaspool hoonestusala ning miljööväärtuslikel hoonestusaladel 120-150 m² krundi pinda korteri kohta. Eelnimetatud pindala täpsustatakse planeeringualal olevate ja planeeritud ja/või selle naabruses asuvate ja planeeritud hoonete vastavate näitajate analüüsil./.../"

Taotleja hinnangul seondub eelnimetatud sätte kolmanda lause kohaldamine võrdse kohtlemise põhimõttega ning võrdne kohtlemine saab olla tagatud vaid juhul, kui kehtestatav koormusindeks vastab naabruses asuvate ja planeeritud hoonete vastavatele näitajatele ja seda nii korterite arvu kui parkimislahenduse osas. Hoone mahus või maa-aluse parkimislahenduse korral ei ole linn vaatamata esitatud tõenditele pidanud võimalikuks koormusindeksit 70 täpsustada vastavalt näitajate analüüsile. Freda OÜ on seisukohal, et linn ei kohalda kõnealust normi korrektselt ja kohaldab taotlejale oluliselt kõrgemat koormusindeksit kui naabruskonna hoonetel. Freda OÜ leiab, et sellega on rikutud nii võrdse kohtlemise põhimõtet kui ka normi ennast.

Taotleja on esitanud ekspert Riho Lubi analüüsi, milles ekspert on jõudnud järeldusele, et Raua 20 kinnistu naabruses asuvate kinnistute koormusindeksi väärtuseks on 35-80 m² kinnistu pindala korteri kohta, keskmiseks on 60 m². Seejuures on enamikel juhtudel parkimine lahendatud täielikult väljaspool hoone mahtu.

Ekspert leiab, et kuna käsitletav norm reguleerib just korterelamute korterite arvu ja koormusindekseid (mitte aga väikeelamuid või muid tüüpi hooneid) ning üldised koormusindeksid kuuluvad normi kohaselt korrigeerimisele planeeringualal olevate või naabruses asuvate ja planeeritud hoonete analüüsil, siis ei ole asjakohane kaasata võrdlusesse kinnistuid, mis asuvad kvartalites, kus valdav hoonestustüüp on kavandatavast hoonest ning kavandatava hoone asukohakvartali hoonestustüübist kardinaalselt erinev ning mille parkimislahendus on vaatamata korterite oluliselt väiksemale arvule faktiliselt korraldamata (valdav osa parkimiskoormusest on juurde lisatud kinnistute puhul suunatud ümberkaudsetele tänavatele). Ekspert toob välja ka veel mõningad asjakohased näited linna enda hiljutisest halduspraktikast, kus linn on analoogsete objektide puhul rakendusaktis nimetatud üldist koormusindeksit pidanud võimalikuks olulisel määral vähendada. Eeskätt ilmekad on Raatuse nt 47 ja Raatuse tn 63 näited, kus linn on sedasama rakendusakti normistikku rakendades pidanud kohaseks kohaldada oluliselt väiksemaid koormusindeksi määrasid – vastavalt 52 (!) ja 70 vastavalt Raatuse tn 47 puhul Raatuse tn 63 puhul. Seejuures oli Raatuse tn 47 näite puhul parkimine ette nähtud vaid osaliselt hoone mahus ja Raatuse 63 puhul täielikult avaparklana.

Taotleja leiab, et koormusindeksit 88 (rääkimata 100-st) ja 70 (täieliku hoonesisese või maa-aluse parkimiskorralduse puhul) kohaldades ei rakenda linn rakendusakti vaidlusalust normi õiguspäraselt ja võrdse kohtlemise põhimõtet arvestades. Olukorras, kus linn on pidanud võimalikuks avaparkla lahenduse korral kohandada koormusindeksit (100lt 88le), jääb täiesti arusaamatuks, miks on linn eeltoodu valguses vankumatult järeleandmatu hoonesisese/maa-aluse parkimislahenduse korral rakendatava koormusindeksi osas (70). Esiteks ei näe vaidlusalune norm ka üldreeglina ette, et koormusindeksi 70 rakendamisel peaks olema parkimine lahendatud täielikult hoone mahus või maa-aluselt (st selle koormusindeksi puhul piisab ka vaid osalisest hoonesisesest või maa-alusest parkimisest), teiseks ei ole selle üldkoormusindeksi täpsustamata jätmine naabruse koormusindekseid arvestades õige. Seega leiab Freda OÜ, et koormusindeksi 70 rakendamisel ei ole rakendusakti kohaselt nõutav ega saa ka võrdsuse põhimõtte alusel olla nõutav, et kogu parkimine peab olema hoone mahus. Eksperthinnangu ja varasema praktika kohaselt on koormusindeksi 70 rakendamisel enamjaolt kogu parkimine olnud avaparklana lahendatud.

Taotleja teeb ettepaneku sõnastada p 3.5 järgmiselt:

"Korterite arv: kuni 27, kogu parkimine hoovis, kujundatud vastavalt piirkonna keskmisele koormusindeksile, arvestades iga korteri kohta minimaalselt 78 m² krundipinda. Korterite arv kuni 30, kui parkimine on lahendatud osaliselt (vähemalt 8 korteri osas) hoone mahus või maa all."

Tartu Linnavalitsuse seisukoht

Linnavalitsus ei nõustu Freda OÜ ettepanekuga p 3.5 muutmiseks. Linnavalitsus leiab, et taotleja on vääralt mõistnud rakendusakti p 3.4.3.14 sätestatud koormusindeksi määramise põhimõtet. Põhimõtte kohaselt peab üldreeglina korterelamu planeerimisel väljaspool linna üldkeskust olema korteri kohta vähemalt 100 m² krundi pinda või vähemalt 70 m², kui parkimine on lahendatud hoone mahus või maa-alusena väljaspool hoonestusala. Sellest lausest tuleb aru saada, et 70 m² on võimalik kohaldada vaid juhul, kui parkimine on lahendatud täielikult hoone mahus või maa-alusena. Sätte teise lause kohaselt, eelnimetatud pindala täpsustatakse planeeringualal olevate ja planeeritud ja/või selle naabruses asuvate ja planeeritud hoonete vastavate näitajate analüüsil. Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonna arhitektid on teise lause kohaselt täpsustanud pindala Raua 20 naabruses olevate ja planeeritud hoonete vastavate näitajate analüüsiga, mille tulemusel on saadud keskmiseks koormusindeksiks 88 m². Kuna antud koormusindeks on ikkagi suurem kui 70, siis on võimalik koormusindeksit 88 vähendada vaid arvestades esimeses lauses toodud hoone mahus või maa-aluse parkimise nõude täitmise läbi. Seetõttu on p 3.5 kirjutatud, et lubatud on 24 korterit ja iga järgneva korteri kohta tuleb lahendada parkimine 16,6% ulatuses hoone mahus või maa-all. Täielikult maja mahus või maa all lahendatud parkimise korral võib olla korterite arv kuni 30, arvestades iga korteri kohta 70 m² krundipinda.

Analüüsis aluseks võetud valimi osas selgitab linnavalitsus järgmist. Raua tn 20 naabruses asuvate ja planeeritavate hoonete koormusindeksit iseloomustavas andmestikus on taotleja esitatud eksperdi poolt koostatud ekspertiisis ühe valimi kriteeriumi kohaselt esitatud vaid Raua tn 20 krundile kavandatuga samas suurusjärgus olevad hooned ja krundid, samas kui valimi kriteeriumitele muus osas vastavad väiksemad elamud on analüüsist välja jäetud. Viidatud rakendusakti sätte mõte on arvestada kõiki naabruses asuvate ja planeeritud hoonete vastavaid näitajaid sõltumata nende suurusest ja/või tüübist. Seega piirkonnale iseloomulikust hoonestusest terviklikuma pildi loomiseks tuleks tegelikult kaasata ka teise tüpoloogiaga hooned (väiksemad kortermajad, üksikelamud jne). Üldplaneeringu järgselt asub Raua tn 20 väikeelamute ja korruselamute maa piiril. Raua tn 20 krundist üle tänava asuvad üksikelamud, kuid lähipiirkonnas on ka hulgaliselt korterelamuid. Funktsioonilt ei ole tegemist kardinaalselt erinevate kvartalitega, küll aga erineb hoonestustüpoloogia ning seda arvestades saadakse piirkonda iseloomustav keskmine koormusindeks. Koormusindeksit ei saa rakendada ühe hoonestustüpoloogia kontekstis (nagu ekspert Riho Lubi on arvestanud), vaid laiemat linnaruumilist olukorda arvestades. Seepärast on linnavalitsus ekspertarvamuses aluseks võetud valimile lisanud täiendavalt samadele kriteeriumitele vastavad 8 kinnistut, mis vastavad järgmistele kriteeriumitele: vähemalt 6 korterit, asukoht väljaspool miljööväärtuslikku hoonestusala, Raua 20 läheduses. Rakendusakti p 3.4.3.14 tähenduses on naabruses asuvate hoonete all mõistetavat ala laiendatud Sõbra, Tähe, Tehase ja Turu tn-ga piirneva alaga, kuna piirkonnas puudub läbivalt ühtne hoonestustüpoloogia ja maakasutus. Sealjuures ei ole rakendusakti mõistes oluline, millisel ajajärgul on hooned ehitatud või planeeritud. Olemasolevate hoonete pinnalt koormusindeksi täpsustamisel ei ole vajalik arvestada nendel kruntidel oleva parkimislahendusega. Asjaolu, et omal ajal ehitatud hoonete juures on parkimine üldjuhul lahendatud avaparklana, ei tähenda, et täna ehitatavate hoonete puhul ei peaks arvestama rakendusakti põhimõttega.

Linnavalitsus märgib, et taotleja ei saa nõuda võrdselt kohtlemist erinevatel ajaoludel. Võrdse kohtlemise põhimõte tähendab, et isikuid tuleb kohelda võrdselt samadel asjaoludel. Raua 20 ja viidatud Raatuse tn korterelamud ei ole võrreldavad, kuna Raatuse tänava hooned asuvad kesklinna läheduses, kus on iseloomulik suurem asustustihedus kui kaugematel aladel. Samuti on Raatuse tn hoonete planeerimisel läbitud tänapäevase planeerimisseaduse kohane planeerimismenetlus ning planeeringu koostamisel on arvestatud asjaoluga, et kruntidele suure haljastuse osakaalu tekitamine ei ole prioriteetne, kuna üldkasutatavad puhkealad (Emajõe pargid) asuvad läheduses ning kogu kesklinna ja selle läheduse üldine hoonestuslaad on tihedam kui kesklinnast kaugemale jäävatel aladel.

Elukvartalite kvaliteedi hindamise üheks kriteeriumiks on tihedus (krundi pind ühe korteri kohta), mis väljendub koormusindeksis. Suurem indeks tähendab igale korteriomanikule rohkem krundi pinda ehk võimalust väliruumi enda tarbeks kasutada. Ajaloolistest ja linnaplaneerimise printsiipidest lähtuvalt on linnakeskused tihedamad (ja enamate funktsioonidega) - sestap on seal ka koormusindeksid väiksemad.

2) Taotleja teeb ettepaneku muuta p 3 alapunkti 16 ja sõnastada see järgmiselt:

„Parkimine: lahendada normikohasena oma krundil (EVS 843:2003).“

Freda OÜ nõustub küll sellega, et parkimine tuleb lahendada normikohaselt, see tähendab, et nt korterite arvu 30 korral peab olema vastavalt normatiivile 0,9 tagatud 27 kohta. Arusaamatuks jääb linnavalitsuse nõue, et parkimine peab olema liigendatud. Ka ei tugine taotleja hinnangul õiguslikule alusele ega ole varasema halduspraktikaga kooskõlaline nõue, et sõidetava kattega osa krundist peab olema väiksem kui kompaktsed haljastatud osad. Seda enam, et vastav nõue võib osutuda vastuoluliseks eelnimetatud nõudega tagada parkimise liigendatus. Arvestades krundi pindala ja planeeritava hoone mahtu, samuti normikohaste parkimiskohtade arvu ja parkimiskohtade liigendatuse nõuet, ei ole reaalselt saavutatav, et krundi kompaktsed haljastatud alad oleksid suuremad kui sõidetava kattega osad. Ebareaalset ja mittetäidetavat nõuet ei ole põhjendatud kohustuseks seada.

Tartu Linnavalitsuse seisukoht

Linnavalitsus leiab, et p 3.16 esitatud ehituslikud tingimused on põhjendatud, tuginevad varasemale halduspraktikale ja on realiseeritavad. Nõue, et sõidetava kattega osa krundist peab olema väiksem kui kompaktsed haljastatud osad, tuleneb muuhulgas rakendusakti punktist 3.4.3.7. Nimetatud punktis on sätestatud, et parkimisnõuete täpsustamisel tuleb arvestada, et üldreeglina ei tohi korterelamute planeerimisel olemasolevate ja kavandatavate parkimisalade ja krundisiseste juurdepääsuteede pindala olla suurem, kui krundi haljastatav osa. Antud nõuet on võimalik linnavalitsuse hinnangul projekteerimistingimustes määratud mahus täita. Esitatud eskiis antud nõude ka täidab.

Rakendusakti p 3.4.3.8 sätestab haljastuse ja heakorra põhimõtted, milles viidatakse, et planeeringuala haljastuse kontseptsiooni väljatöötamisel tuleb muuhulgas arvestada Tartu linna üldplaneeringuga kehtestatud rohelise võrgustiku toimimist tagavate tingimustega. Sättest tulenevalt on parklad soovitav haljastada nii kõrg- kui ka madalhaljastusega ning soovitav on maja-aluste, maa-aluste või poolmaa-aluste parklate (mitte garaažide) rajamine.

Nõue, et sõidetava kattega alad peavad olema liigendatud ja väiksemad kui kompaktsed haljastatud alad, on esitatud põhjusel, et vältida monotoonse parkimisvälja tekkimist ja krundi ruumilist kvaliteeti tõsta.

Kui linnavalitsus nõustuks taotleja ettepanekuga korterite arv kuni 27, kogu parkimine hoovis või korterite arv kuni 30, kui parkimine on lahendatud osaliselt (vähemalt 8 korteri osas) hoone mahus või maa all, siis ei oleks linnavalitsuse hinnangul tagatud tulevastele korteriomanikele inimväärne elukeskkond ega ole ka linnaehituslikult vastuvõetav, kuna krunti kasutavate leibkondade arvu ja parkimiskohtade arvu suurenedes jääb ühiskasutuseks mõeldud haljasala suhe väiksemaks. Sellest tulenevalt jääb linn parkla liigendatuse ja haljastuse/kõvakattega suhte nõude juurde.

Arvestades asjaolu, et teiste korralduse lisas esitatud projekteerimistingimuste osas taotleja kinnitusel vaidlust ei ole, siis linnavalitsus ei pea vajalikuks nende motiveerimist käesolevas korralduses. Linnavalitsus leiab, et on piisavalt kaasanud taotlejat projekteerimistingimuste koostamise menetlusse ning püüdnud lahendada linna ja taotleja vahelisi eriarvamusi kompromissi saavutamiseks, arvestades taotleja põhjendatud huve ja kehtivaid planeerimis- ja projekteerimispõhimõtteid Tartu linnas. Tulenevalt Tartu linna üldplaneeringu ja ehitusmääruse rakendusaktis väljendatud üldistest planeerimispõhimõtetest Tartu linnas ning vajadusest tagada Raua 20 tulevastele korteriomanikele elamisväärne elukeskkond ning linnaehituslikult sobiv lahendus, ei saa linnavalitsus nõustuda Freda OÜ 28. veebruari 2013. a ettepanekutega käesolevate projekteerimistingimuste punktide 3.5 ja 3.16 muutmiseks.

Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2, ehitusseaduse § 19 lg 1 p 1 ja lg 3 ja Tartu linna ehitusmääruse § 26 lg 1 ja lg 4, Tartu Linnavalitsus

o t s u s t a b :

1. Määrata projekteerimistingimused Raua tn 20 korterelamu püstitamise ehitusprojekti koostamiseks vastavalt korralduse lisale.

2. Korraldus jõustub projekteerimistingimuste taotlejatele teatavakstegemisest.

3. Korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teada saamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.