Õigusakti eelnõu: Otsus nr.LVK-O-0272 Riia, Väike-Tähe ja Võru tänavaga piirneva kvartali detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine

EELNÕU

TARTU LINNAVOLIKOGU
OTSUS

Tartu	07. jaanuar 2025. a. nr LVK-O-0272
Riia, Väike-Tähe ja Võru tänavaga piirneva kvartali detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine

Riia tn 14 krundi omanik on esitanud taotluse tunnistada kehtetuks Tartu Linnavalitsuse 27.07.1999. a korraldusega nr 2116 kehtestatud

Riia, Väike-Tähe ja Võru tänavaga piirneva kvartali detailplaneeringu

Riia tn 14 krundi osas.

Detailplaneering koostati eesmärgiga määrata krundile Riia 12 täiendav ehitusõigus. Riia tn 14 krundile ehitusõigust ei määratud, anti võimalus olemasoleva hoone remondi- ja ümberehitustöödeks hoone suurust muutmata.

Üldplaneering

Tartu Linnavolikogu 7. oktoobri 2021. a otsusega nr 373 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu järgi asub Riia tn 14 krunt Riiamäe asumis arhitektuuriüksuses R9, kus on täpsustusena Riia tn 14 krundi maakasutuse juhtotstarbeks määratud ärihoone maa-ala. Vastavalt üldplaneeringule on ärihoone maa-ala kaubandus-, teenindus-, toitlustus-, büroo- või majutushoone ja ärieesmärgil kasutatava meelelahutus-, haridus-, sotsiaalhoolekande-, teadus-, tervishoiu-, puhke- või spordihoone, kesklinna sobiva tootmisettevõtte, näiteks info- ja kommunikatsioonitehnoloogia ettevõtte hoone maa-ala. Ehitustingimuste osas on täpsustavalt sätestatud, et krundi ehitustingimused määratakse muinsuskaitse eritingimustega. Üldplaneeringust tulenevalt on ala hoonestamisel arhitektuurivõistluse kaalumise kohustus. Võistluse vajadust tuleb kaaluda muu hulgas juhul kui arendatav ala paikneb nähtavas ja linnaruumiliselt olulises kohas (nt peatänavate ristmikul), mida Riia tn 14 krunt kahtlemata on.

Kuigi üldplaneeringu kaardirakenduses on Riia tn 14 krundil kajastatud osalise korterelamu otstarbega ärihoone maa-ala juhtotstarve, mille kohaselt ei ole majutushooneid lubatud rajada, on üldplaneeringu menetluse käigus arvestatud omaniku ettepanekut määrata Riia tn 14 juhtotstarve ärihoone maa-alaks. Seisukoha alusel on jäänud kaardirakendusse parandus sisse viimata, seega on üldplaneeringu juhtotstarve ebatäpne ja linn arvestab krundi arendamisel ja ehitusõiguse andmisel menetluse käigus võetud linna seisukohaga. Seega Riia tn 14 krundi juhtotstarve on ärihoone maa-ala ja krundile on lubatud ka majutushoone kavandamine.

Muinsuskaitse eritingimused

Riia tn 14 krundi hoonestamiseks on koostanud AB Artes Terrae OÜ muinsuskaitse eritingimused, mille alusel on olemasolev hoone Riia tn 14 krundil lubatud lammutada.

Alal tuleb teha arheoloogilised eeluuringud, et selgitada välja võimalikel uushoonestusaladel arheoloogilise kultuurkihi olemasolu.

Uue hoone arhitektuurilahendus tuleb leida arhitektuurivõistlusega. Hoone püstitamisel tuleb järgida ristmikul paikneva muinsuskaitsealuse naaberhoone Riia tn 15b kõrgust – suhteline kõrgus maapinnast 16,9 m.

Riia tn ääres tuleb järgida Riia tn 12 hoone ehitusjoont, kuid tänavale avaliku ruumi tekitamiseks on ehitusjoonest lubatud tagasiaste kuni 3 m. Väike-Tähe tn ääres tuleb järgida Võru tn 1 hoone ehitusjoont, millest võib teha tagasiaste olemasolevate tänavapuude säilitamiseks.

Detailplaneeringu või selle osa kehtetuks tunnistamine

Vastavalt planeerimisseaduse § 140 lg 1 võib detailplaneeringu või selle osa tunnistada kehtetuks, kui:

1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima;

2) planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda.

Vastavalt § 140 lg 2 võib detailplaneeringu tunnistada osaliselt kehtetuks, kui on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks tunnistamist.

Detailplaneeringus on Riia tn 14 krundil kajastatud olemasolev olukord, mis välistab teistsuguse ehitustegevuse. Krundi omanik soovib detailplaneeringu Riia tn 14 krundi osas kehtetuks tunnistada, et vastavalt üldplaneeringule ja muinsuskaitse eritingimustele viia alal läbi arhitektuurivõistlus ja püstitada ärihoone.

Planeerimisseaduse § 125 lg 5 kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui: 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega.

Linnavolikogu hinnangul on võimalik loobuda detailplaneeringu koostamisest ja määrata ehitusõigus projekteerimistingimustega, kui kavandatava hoone paiknemine ja kõrgus järgivad muinsuskaitse eritingimusi, hoone suurim lubatud ehitisealune pind jm ehituslikud ja arhitektuursed tingimused määratakse linnaehitusliku analüüsi alusel ning parima lahenduse leidmiseks korraldatakse arhitektuurivõistlus.

Planeerimisseaduse § 140 lõike 3 kohaselt esitatakse detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu arvamuse andmiseks puudutatud isikutele. Kui arvamuse andja ei ole 30 päeva jooksul detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu saamisest arvates arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja pikendamist, eeldatakse, et arvamuse andja ei soovi selle kohta arvamust avaldada.

Kaitseministeerium esitas 19.12.2024 kirjaga nr 12-1/24/438-3 oma seisukohad seoses riigikaitselisest ehitisest tulenevate piirangutega ning nendega arvestatakse.

Detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud rohkem kui viis aastat ning Riia tn 14 krundi osas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei takista ülejäänud osas planeeringu terviklahenduse elluviimist.

Kuna Riia tn 14 asub Riia tn 12 // Võru tn 1 asuva Kaitseväe Akadeemia riigikaitselise ehitise piiranguvööndis, siis vastavalt kaitseministri 26.06.2015 määruse nr 16 „Riigikaitselise ehitise töövõime kriteeriumid, piirangute ruumiline ulatus ja andmed riigikaitselise ehitise töövõimet mõjutavate ehitiste kohta“ § 3 lõike 1 järgi ei tohi riigikaitselise ehitise piiranguvööndisse püstitatav ehitis või piiranguvööndis asuva ehitise laiendamine või ümberehitamine vähendada riigikaitselise ehitise töövõimet ega suurendada ohtu riigikaitselisele ehitisele. Ehitusseadustiku § 120 lõike 1 punkti 2 kohaselt on ehitise püstitamine, laiendamine või ümberehitamine riigikaitselise ehitise piiranguvööndis Kaitseministeeriumi kooskõlastuseta keelatud ning vastavad tegevused kooskõlastatakse Kaitseministeeriumiga.

Eelnevat arvestades ning võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33, planeerimisseaduse § 140 lg 1 p 2 ja lg 6, Tartu Linnavolikogu

o t s u s t a b:

1. Tunnistada osaliselt kehtetuks Tartu Linnavalitsuse 27. juuli 1999. a korraldusega nr 2116 kehtestatud Riia, Väike-Tähe ja Võru tänavaga piirneva kvartali detailplaneering Riia tn 14 krundi osas.

2. Linnavalitsusel avaldada vastav teade kehtetuks tunnistamisest arvates 30 päeva jooksul ajalehes Postimees ning 14 päeva jooksul Tartu linna veebilehel.

3. Otsus jõustub teatavakstegemisest.

Esimees

Õiend
Tartu Linnavolikogu otsuse eelnõu "Riia, Väike-Tähe ja Võru tänavaga piirneva kvartali detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine " juurde

Üldplaneeringu menetluses on kaalutud Riia 14 krundi uushoonestamise võimalusi ja seda võimalikuks peetud. Kehtiv detailplaneering on aga üldplaneeringuga vastuolus, kuna näeb ette olemasoleva hoone säilimise. Haldusmenetlust läbiviiv haldusorgan peab haldusmenetluse käigus lähtuma haldusmenetluse eesmärgist ning vajadusest viia menetlus läbi võimalikult efektiivselt. Haldusmenetluse efektiivsus ongi kõigepealt seotud konkreetse menetluse eesmärgiga. Efektiivsuse nõue on tuletatav eesmärgipärasusest - mingi abinõu, mis valitakse, peab aitama kaasa eesmärgi saavutamisele kõige paremini. Menetluse läbiviimisel peab läbiviija otsustama kasutada neid abinõusid, mis teiste kõrval on lihtsamad, aitavad saavutada taotletavat eesmärki kiiremini ja on sealjuures vähem kulukad. Osaliselt on ka see nõue tuletatav eesmärgipärasuse nõudest. Mingid menetluses ettetulevad kulutused ei aitagi saavutada haldusmenetluse eesmärki, olles seega vastuolus nii eesmärgipärasuse nõude kui ka üleliigsete kulutuste vältimise nõudega. Otstarbekus tähendab eelkõige seda, mis on igal üksikjuhtumil kõige sobivam toimimisviis. Uue detailplaneeringu koostamine ei ole käesoleval juhul vajalik, kuna linn saab kaaluda ehitise püstitamist projekteerimistingimuste määramise menetluses. Naabritel on samasugune võimalus oma huvide kaitsmiseks nii detailplaneeringu kui projekteerimistingimuste menetluses.

Kui kehtetuks tunnistamise põhjuseks on teistsuguse ehitusõiguse saamise soov, siis tuleb kehtetuks tunnistamisel juba kaaluda selle uue mahu sobivust, kooskõla naabrite huvidega jms asjaolusid. Kui omanik soovib ehitada detailplaneeringuga lubatust suurema hoone, siis ei tohi planeeringut kehtetuks tunnistada kergekäeliselt ja muu hulgas peab arvestama ka naabrite huve. Linna hinnangul on vastavate otsuste puhul naabrid kaasatud ja nende huve arvestatud. Kaitseministeerium esitas 19.12.2024 kirjaga nr 12-1/24/438-3 endapoolsed seisukohad ning soovis eelnõu täiendamist. Eelnõud on vastavalt esitatud ettepanekutele täiendatud ja nendega arvestatakse uue ehitusõiguse määramise menetluses.

Ruumiloome osakond teavitab detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisest 30 päeva jooksul ajalehes Postimees ning 14 päeva jooksul Tartu linna veebilehel.

Skeem planeeringualast ja kehtetuks tunnistatavast alast:

Asendiplaan.pdf

Detailplaneeringu põhijoonis:

DP01165_Pohijoonis.gif

Väljavõte üldplaneeringust:

ÜP.png

Kaitseministeeriumi arvamus

Riia, Väike-Tähe ja Võru tänavatega piirneva kvartali dp osalise kehtetuks tunnistamise kohta:

Avalik_20241219_KM_12-1_24_438-3_Väljaminev vastuskiri.pdf

Akti väljaandja:	Tartu Linnavolikogu
Akti liik:	Otsus
Teema:	Riia, Väike-Tähe ja Võru tänavaga piirneva kvartali detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine
Reg. number:	LVK-O-0272
Seisund:	Lõpetatud
Koostamise kp:	07.01.2025
Koostaja:	Johanna Kasearu
Ettekandja:	Elo Kiivet
Esitab:	linnavalitsus, 07.01.2025 istungi protokoll nr 1
Juhtiv komisjon:	Arengu- ja planeerimiskomisjon
Komisjonid:	Keskkonnakomisjon
Seosed:	Linnavalitsuses menetletud eelnõu: Arengu- ja planeerimiskomisjoni protokoll nr 42 Keskkonnakomisjoni protokoll nr 40
Õigusakt:	Tartu Linnavolikogu 24.01.2025 otsus nr 255 "Riia, Väike-Tähe ja Võru tänavaga piirneva kvartali detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine"
Failid:	Asendiplaan.pdf ( 713 kb ) DP01165_Pohijoonis.gif ( 756 kb ) ÜP.png ( 888 kb ) Avalik_20241219_KM_12-1_24_438-3_Väljaminev vastuskiri.pdf ( 139 kb ) Tartu_Linnavolikogu_Otsus_2025_LVK-O-0272.pdf ( 75 kb )

Õigusakti eelnõu: Riia, Väike-Tähe ja Võru tänavaga piirneva kvartali detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine