Teie 21.09.2020 nr 9-3.2/DP-13-003 Tiigi tn 67 krundi detailplaneeringust
1. Planeeringulahenduse põhjendus (allolev jutumärkidega eraldatud sisu on planeeringusse integreeritud eraldi peatükina 3.3)
„Planeeringuala külgneb põhjaosas üldplaneeringu kohase Toometaguse miljööväärtusliku alaga. Seal asuvad 2-3-korruselised viilkatustega hooned ühtsel ehitusjoonel tänavast mõningase tagasiastega. Tagasiaste võimaldab vaksali poole suundudes majesteetliku vaate vaksalihoonele. Kuna hoonete esised piirdeaiad kinnistupiiril reeglina puuduvad, siis visuaalne mulje on tänavaala suhtes avatud (nn avalik tänavakoridor algab hoonestusjoonest, mitte kinnistu piirist). Hooned on kõrge sokliosa ja kõrgete korrustega.
Miljööala kinnistud on pikliku kujuga selliselt, et tänavapoolne kinnistu külg on lühem kui sellega risti olev, hoone paikneb tänavapoolses krundi osas ning hoovid on suuresti haljastatud või hoonestatud hoovimajadega. Planeeringualaga külgnevatel J. Kuperjanovi tn 68 ja J. Kuperjanovi tn 62 // 66 kinnistute õuedel asuvad Tiigi tn 67 kinnistu piirist ca 10-20 m ulatuses haljasmaad (v a planeeringuala põhjanurgaga külgnevas osas).
J. Kuperjanovi tn 70 kinnistule ehitatud hoone front järgib nii J. Kuperjanovi tänava ehitusjoont kui Vaksali tänava suhtes perimetraalsust tekitades vaksaliväljakut piirava ja konkretiseeriva fragmendi. Hoone on 4-korruseline st J. Kuperjanovi ja Vaksali tn nurgahoonestus on kujundatud miljööala hoonestusest korruse võrra kõrgemana. Asudes J. Kuperjanovi tänava hoonetega ühtsel ehitusjoonel, on J. Kuperjanovi tn 70 hoone ehitatud Tiigi tn 67 kinnistu piirist 8 m kaugusele. Ehk planeeringuala põhja- ja idaosaga külgnevatel naaberkinnistutel asub olemasolev hoonestus J. Kuperjanovi tn poolses osas ning planeeringuala poole jääb 8-20 m laiune haljasmaa ala.
Planeeringuala lõunaosaga külgneval Vaksali tn 17a kinnistul asub kõrge sokliosa ja kõrgete korrustega 4-korruseline hoone, mille nurgalahendus Vaksali ja Tiigi tn ristmikul on kujundatud ülejäänud hoonemahust kõrgemana ehk 5-korruselisena. Vaksali tn 17a hoone 4-korruseline maht asub ka Tiigi tn perimeetril.
Planeeringuala idaosaga külgnevate Tiigi tn kinnistute hoonestus on kaetud viilkatustega ning on 2- 3- korruseline. Ka Tiigi tn hooned asuvad ühtsel ehitusjoonel.
Kokkuvõtvalt saab planeeringualaga külgnevate hoonete kõrguslikku situatsiooni kirjeldada järgnevalt: kõrgeim hoone ehk 5- korruseline hoone asub Vaksali ja Tiigi tn ristmikul; J. Kuperjanovi tn 70 hoone on korruse võrra madalam ehk 4-korruseline ning miljööalal on kuni 3-korruselised hooned (kusjuures korrused on kõrged); Tiigi tänaval on hooned veel korruse võrra madalamad ehk 2-korruselised. Ehk korruselisus muutub planeeringuala kaguosast alates spiraalselt ümber planeeringuala 5 korrust- >4 korrust->3 korrust->2 korrust.
Naaberhoonestuse kõrguslikust situatsioonist on lähtunud ka arhitektuurikonkursi võidutöö ning planeeringulahendus, kus planeeringuala Vaksali ja Tiigi tn ristmikul on ette nähtud kõrgeim hoonemaht, kus hoone kõrgus lähtub teisel pool tänavate ristumist olevast Vaksali tn 17a hoonest. Uushoone kõrgus on kavandatud langema J. Kuperjanovi tn 70 hoone suunas, arvestades nimetatud hoone kõrgusega. Krundi sisemuses J. Kuperjanovi tn suunas suhestub planeeritud hoonestuse kõrgus miljööala hoonestuse kõrgusega ning kõrgus väheneb spiraalselt veelgi, kuni Tiigi tn ääres ühtlustub Tiigi tn äärse hoonestuse kõrgusega ja kujuneb seal madalaimaks.
Tiigi tn 67 kinnistu suurus 9 020 m² on käsitletavas piirkonnas unikaalne, sest on mitu korda suurem ümbritsevate kinnistute suurusest. Kinnistu asukoht raudteejaama ja kesklinna vahetus läheduses ning kinnistu suurus võimaldavad alale planeerida linnaehitusliku lahenduse, mis toetab piirkonna kujunemist Tartu linna visiitkaardiks raudteetranspordi kasutajaile.
Tiigi tn 67 kinnistu hoonestus on aastakümneid asunud kinnistu sisemuse perimeetril, kuid linnaehituslikult on tegemist olnud struktuuritühimikuga. Konkreetse linna- ja tänavaruumi tekkimiseks on linnaehituslikult sobilik ka tänavapoolsele kinnistuosale ehitada perimetraalne, olemasolevate naaberhoonete ehitusjoont järgiv hoonestus. Planeeritud hoonestus kujundab vaksaliväljakule täiendava konkreetse raamistuse ning võimestab ja täiendab vaksaliväljaku ruumi.
Seetõttu on planeeringuala uushoonestus kavandatud perimetraalsena sh kinnistu sisemuses nii arhitektuurikonkursi võidutöös kui planeeringulahenduses. Kinnistusisese perimetraalse hoonestuse võimaldavad kavandada nii miljööväärtusliku hoonestuse iseloomulik asukoht tänava ääres koos planeeringuala poole ulatuva haljasmaaga kui J. Kuperjanovi tn 70 hoone paigutus põhimahuga J. Kuperjanovi ja Vaksali tn ristmikule. Sealjuures on uushoonestus kavandatud minimaalselt 4 m kaugusele kinnistu piirist, misläbi suureneb J. Kuperjanovi tn äärse olemasoleva hoonestuse ja planeeringuala uushoonestuse omavaheline vahekaugus veelgi.
Planeeringuala põhjaosas on uushoonestus kavandatud kinnistupiirist kaugemale, võimaldamaks alale kavandada puhverdava haljasmaa. Väheoluline ei ole ka inimeste senine ruumikogemus alal, kus olemasolev hoonestus paikneb kinnistu piiril.
Uushoonestuse kirjeldatud paigutus võimaldab hoonesse kavandada ühele tasapinnale suure pinnaga bürooruume ja kuna viilkatuste kalded on võimalik kavandada päikese poole, siis kõrgematel korrustel on võimalik luua päikese poole avanevad rõdud.
Kinnistu unikaalne suurus võimaldab territooriumile kujundada avatud päikeselise keskõue, mis võrreldes ümbritsevate kinnistutega, kus selline võimalus puudub, loob atraktiivse töö- ja elukeskkonna ning toob lahendusse avalikkuse mõõtme.
Varasemalt on kinnistu siseosa kasutatud erinevate sõidukite (taksod, politseisõidukid) seisuplatsina ning tänasel päeval parklana. Planeeringulahendusega nö antakse kinnistu sisene ala uuesti tagasi inimestele, kuna sõidukite parkimiskohad on kavandatud maa alla. Maa-aluse parkla kohale ongi kavandatud avatud keskõu.
Kuna planeeringuala vahetus läheduses asuvad kultuuriväärtuslikud objektid sh Tartu raudteejaama hoone, on oluline selle väärtustamine ning esile toomine. Seetõttu on nii arhitektuurikonkursi võidutöös kui planeeringulahenduses kavandatud hoonestuse katkestused diagonaalselt Tiigi ja Vaksali tn ääres, et luua visuaalne kontakt vaksali hoonega ning võimaldada inimestel hoovist läbi liikuda ja seal viibida.
Kvaliteetse avaliku ruumi loomise eesmärgil on planeeringulahenduses kavandatud kohustuslik ehitusjoon esimese korruse hoonemahule ning eraldi kohustuslik ehitusjoon alates teisest korrusest. Esimese korruse hoonemaht on Vaksali tn poolsel küljel kavandatud kinnistu piirist ca 5 m kaugusele, Tiigi tn poolsel küljel ca 6,5-15,2 m kaugusele kinnistu piirist. Hoonevaba ala kuni kohustusliku ehitusjooneni ühineb tänavale kavandatud kõnnitee alaga ning moodustab sellega koos laia avaliku kasutusega ala tänava ääres, mis on ühenduses territooriumile kavandatud avatud keskõuega. Planeeritud avalik ruum võimaldab projekteerimisel kujundada inimsõbraliku välikeskkonna.
Sulandamaks uushoonestus ühte olemasoleva Vaksali tn äärse perimetraalse hoonestusega, on alates teisest korrusest Vaksali tn ääres kavandatud kohustuslik ehitusjoon kinnistu piirile. Tiigi tänava poolses osas on teise korruse kohustuslik ehitusjoon kavandatud ühtsele ehitusjoonele Tiigi tn olemasoleva hoonestusega.“
Täiendav selgitus: Planeeringu koostamise käigus on võidutöö kontseptsioon planeeringulahendusse üle kantud, kuid korrigeeritud on võidutöös kavandatud hoonete kõrgusi ja mahte, et lahendus vastaks kehtivale üldplaneeringule, planeeringu koostamise lähteseisukohtadele ja oleks linnaehituslikult sobivaim. Teostatud muudatustest annab parima ülevaate planeeritud hoonestuse katuseräästa kõrguste muutmine hoonestusala nurkades ehk alal, kus on arvestatud naaberhoonestuse iseloomuga: Vaksali ja Tiigi tn ristmikul on räästakõrgust vähendatud 0,6 m; Vaksali tn äärse J. Kuperjanovi tn 70 poolseima räästa kõrgust on vähendatud 0,2 m võrra; ala sisemuses J. Kuperjanovi tn poolseima räästa kõrgust on vähendatud 5,5 m ning Tiigi tn ääres Tiigi tn 63//65 hoone naabruses 2,1 m. Võrreldes väljavalitud võidutöö lahendusega on teostatud korrigeerimised avaldanud olulist positiivset mõju J. Kuperjanovi tn 70 hoone insolatsiooni tingimustele. Edasine kõrguste vähendamine, J. Kuperjanovi tn 70 kinnistu poolse hoone kauguse suurendamine kinnistupiirist või hoonemahtude katkestuste ümberpaigutamine muudab võidutöö autorite hinnangul kogu võidutöö arhitektuurse lahenduse mõttetuks. Käesolevas planeeringulahenduses esitatud hoonete kõrgused vastavad planeeringu koostamise lähtedokumentide nõuetele, hoonestusala on planeeritud normatiivsele kaugusele kinnistupiirist, tagatud on normatiivsed insolatsioonitingimused ning valitud lahendus on ülal põhjendatud. Hoonestus on kavandatud kinnistusisesest piirist min 4 m kaugusele olemasoleva naaberhoonestuse asetuse/kauguse tõttu. Lähtuvalt miljööst, asuvad naaberhooned kinnistupiirist kaugemal J. Kuperjanovi tn ääres. Olemasoleva ja planeeritud hoonestuse omavaheline vahekaugus saab olema 12-14,8 m. Nii, nagu ei olnud J. Kuperjanovi tn 70 hoone ehitamise ajal kehtivas üldplaneeringus esitatud nõuet hoone ehitamise minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest, ei olnud sellist nõuet ka Tiigi tn 67 kinnistu detailplaneeringu koostamise algatamise (2015.a) ja arhitektuurikonkursi tööde koostamise ajal (2016.a suvi) kehtivas linna üldplaneeringus (kehtis 2005.a kehtestatud üldplaneering). Seega ei saanud arhitektid konkursitöid koostades sellise nõudega arvestada ja lähtuti konkursi alusdokumentide nõuetest ja olemasolevast olukorrast planeeringuala mõjualas. 2014.a vaadati 2005.a kehtestatud üldplaneering üle ja muuhulgas märgiti seal (Tartu Linnavolikogu 12.06.2014 otsus nr 83 Tartu linna üldplaneeringu ülevaatamise tulemused), et õiguskantsler on vahepealsel perioodil andnud õigusliku hinnangu ja soovitused õiguspärasuse ja hea halduse tava järgimiseks arhitektuurivõistluse korraldamise nõude osas üldplaneeringus. Kirjas on rõhutatud, et võitluse läbiviimise nõue ei saa olla absoluutne, vaid enne iga konkreetse arhitektuurivõistluse korraldamise kohustuse kehtestamist (nt detailplaneeringu või projekteerimistingimuste menetluses) peab linn täiendavalt hindama ja põhjendama vastava arhitektuurivõistluse korraldamise vajadust. Nii tuleks üldplaneeringu vastavat peatükki täiendada arvestades, et arhitektuurivõistluse korraldamise nõue kehtestatakse igakordselt kaalutud vajadusel ja eesmärkidest lähtuvalt. Arhitektuurivõistluse korraldamise kohustuse kehtestamisel kaalub linn arhitektuurikonkursi vajalikkust ja konkursi korraldamise vormi. Seejuures peab olema alati võimalik arvestada ka krundi omaniku soove. Planeeringu algatamisotsus viitab samuti Tartu Linnavolikogu 06.10.2005 määrusega nr 125 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringule ja eelpool nimetatud üldplaneeringu ülevaatamise tulemustele otsuses nr 83. Planeeringu algatamise otsuse p 4.4.1 kohaselt tuleb planeeringuala tervikliku lahenduse leidmiseks korraldada pärast planeeringu koostamise algatamist kutsutud, avalik või avalik-kutsutud arhitektuurivõistlus. Arhitektuurivõistluse eesmärk on leida parim võimalik linnaehituslik lahendus ning lisaks loodavatele büroo- ja korteripindadele atraktiivne ja meeldiv töö- ja elukeskkond. Arvestades hoone(te) mahtu ja linnaruumilist paiknemist, on arhitektuurivõistlus parim meetod sobiva lahenduse leidmiseks. Seega on kohalik omavalitsus põhjalikult kaalunud ja punktis 4.4.1 põhjendanud vastava arhitektuurivõistluse korraldamise vajadust. Arhitektuurivõistluse korraldamine on nimetatud parimaks meetodiks sobiva linnaehitusliku lahenduse leidmiseks. Seega on planeeringu koostamisel aluseks võetud arhitektuurivõistluse võidutöö, mida on planeeringu koostamisel mahtude ja kõrguste osas oluliselt korrigeeritud, et lahendus vastaks planeeringu lähtedokumentidele ning oleks linnaehituslikult sobivaim, kuid samas säilitaks väljavalitud arhitektuurikonkursi võidutöö põhiidee ja eesmärgid. Kuna täna kehtivas üldplaneeringus esitatud nõue ehitise minimaalsest kaugusest kinnistupiiri suhtes kehtestati pärast käesoleva planeeringu aluseks oleva arhitektuurikonkursi võidutöö väljavalimist ning võidutöö on arvestanud olemasoleva keskkonnaga planeeringuala ümbruses, siis nimetatud üldplaneeringu nõude kasutamine käesolevas planeeringus ei ole põhjendatud.
2.Vaksali tänavast Vaksali tn uue kõnnitee ja haljasriba planeerimisel lähtusime lisaks arhitektuurikonkursi võidutööle Vaksali tn laiendamiseks mõeldud võõrandamisele kuuluvast krundist nr 2. Ülevalpool kirjas on kirjeldatud planeeritud jalakäijatele avatud ruumi lahendust. Ehk, et lisaks Vaksali tn äärde kavandatud kõnniteele on planeeritud krundile nr 1 mõlema külgneva tänava ääres hoonevaba ala, mis liitub tänavamaale kavandatud või juba seal olemasoleva kõnniteega. Kuna hoonevaba ala krundil nr 1 Vaksali tn ääres on kavandatud ca 5 m ja Tiigi tn ääres minimaalselt 6,5 m laiusena, siis koos tänavamaal olevate või kavandatud kõnniteedega kujuneb jalakäijate ala laiuseks Vaksali tn ääres vastavalt ca 6,5 m ja Tiigi tn ääres min ca 8,5 m. Seega ei pea me vajalikuks tänavamaadel kõnnitee alasid suurendada ja arhitektuurikonkursi võidutööd muuta. Vajalik täiendus on lisatud seletuskirja peatükki 7. Vaksali tänava maa ümberehituse ulatus ja maht sai korrigeeritud peatükis 15. Planeeringuala nii suures ulatuses ei muudetud ning ala piir säilis sellisena kui oli septembris esitatud materjalis. Planeeringuala ulatuse muutmine tingiks ka laiendatavas osas geodeetilise alusplaani olemasolu, kuid see ei anna nõude planeeringusse integreerimiseks midagi juurde. Kohustus sai kirjeldatud teist värvi piirjoonega skeemil 15.1 Planeeringumaterjal on laetud LV failivahetuskeskkonda.
Saabunud kiri: