Korraldus nr.1237


TARTU LINNAVALITSUS
KORRALDUS

Tartu	06. november 2012. a. nr 1237
Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja arutelu tulemused

Tartu linnavolikogu algatas 10. juuni 2010. a otsusega nr 77 Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu koostamise.

Tartu Linnavolikogu 19. septembri 2002. a otsusega nr 609 on ala kohta kehtestatud Ujula ja Liiva tänavate, Emajõega ning Ujula tänava supelranna krundiga piirneva kvartali detailplaneering. Kehtiva detailplaneeringu kohaste eramute puhul on antud liiga suured hoonete ehitusalused pindalad ning ka arhitektuurinõuded on suhteliselt vabad. Samuti kujunes kvartalisisene liiklusskeem kehtinud puurkaevu sanitaarkaitsetsooni tõttu linna seisukohalt ebasoodsaks, kuna juurdepääs jõeäärsetele kruntidele on kavandatud Ranna tee äärselt alalt.

Linn asus seisukohale, et kesklinna läheduses on otstarbekas kavandada suuremat asustustihedust, kui seda võimaldab individuaalelamute grupp. Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneering algatati eesmärgiga kaaluda võimalusi kavandada kvartalisse väiksemamahulised korterelamud. Planeeringuga soovitakse laiendada kehtiva detailplaneeringuga kavandatud kaldaäärset puhkeala - jõe-äärsed krundid nähakse ette puhke- ja virgestusrajatiste maaks.

Planeering algatati eesmärgiga kaaluda võimalusi määrata maa-alale ehitusõigus väikesemahuliste korterelamute rajamiseks ning puhkeala kujundamiseks jõe kaldal. Algatamise ettepanek sisaldas üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarbe muutmise ettepanekut väikeelamute maast korruselamute maaks, lubatud kuni kolmekorruseliste korterelamute rajamine.

Planeeringu eskiislahendust tutvustava arutelu käigus esitasid naaberkinnistute omanikud eskiislahenduse osas kirjalikult oma vastuväited, mis puudutasid põhiliselt kavandatavaid hoonemahte ja korruselisust. Naaberkinnistute omanikud olid enamuses vastu 3-korruselistele hoonetele, pidades seda kuni 2-korruseliste hoonetega hoonestatud kvartalisse ebasobivaks.

Tartu Linnavalitsuse 24. mai 2011. a korraldusega nr 619 "Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu eskiislahenduse avaliku arutelu tulemused ja edasine menetlemine" otsustati jätkata planeeringulahenduse väljatöötamist põhimõttel, et planeeringuga ei muudetaks Tartu linna üldplaneeringuga kavandatud maakasutuse juhtfunktsiooni ning kavandatavate hoonete maksimaalne korruselisus oleks kuni 2. Parima lahenduse saavutamiseks tuleb välja töötada uus planeeringukontseptsioon.

Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneering võeti vastu ja suunati avalikule väljapanekule Tartu Linnavolikogu 10. mai 2012. a otsusega nr 364. Avalik väljapanek toimus 29. maist kuni 12. juunini 2012. a.

Avaliku väljapaneku ajal laekusid planeeringulahenduse kohta planeeringualal asuva Lubja tn 2a krundi omaniku OÜ EndInvest ettepanekud ja naaberkrundi omaniku vastuväited, mis käsitlesid olulises osas Lubja tn 2a krundi ehitusõiguse määramist.

OÜ EndInvest

esitas ettepaneku suurendada Lubja tn 2a krundile määratavat suurimat ehitusalust pindala 430 m

-lt 530 m

-ni (täisehitusprotsenti kuni 28) või lubada rajada kahe lahushoone asemel üks kolmekorruseline hoone. OÜ EndInvest põhjendab oma ettepanekut järgmiselt.

Detailplaneering lubab Lubja tn 2a (Pos 2) krundile rajada 2 elamut, hoone ehitusalune pindala 215 m

. Krundi koormusindeks on 110, mis tähendab, et krundile on võimalik maksimaalselt ehitada 17 korteriga elamu (elamud). Esialgsete eskiiside põhjal otsustades tundub, et otstarbekas on rajada ainult üks korterelamu, kuna krundi suurus ja selle proportsioonid teevad kahe hoone ehitamise raskeks, tingituna hoonete vahelisest tuletõrjekujast min 8.0 m. Ka raskendab kahe elamu rajamist juurdepääs krundile jõepoolsest nurgast, kuna parklad on otstarbekas paigutada kas krundi põhjapiirile või vastu krunti Pos 3. Teiste lahenduste korral on võimatu rajada terrasse elamu jõepoolsele küljele. Seega tehakse ettepanek suurendada lubatavat ehitusalust pindala Lubja tn 2a krundil 530 m

-ni või lubada kuni 3-korruselise elamu rajamist, nagu on Liiva ja Lubja tänavate vahelises elamugrupis, mida lubab ka Tartu linna üldplaneering. See võimaldaks rajada sama koormusindeksi korral suurema üldpinnaga kortereid, suurendamata liikluskoormust, ka on võimalik suurema korruste arvuga elamute puhul projekteerida atraktiivsema arhitektuuriga hooneid. Ettepanekus leitakse, et kolmekorruseliste korterelamute rajamine sinna piirkonda oleks arhitektuuriliselt kõige loogilisem. Veidi suuremate korterelamute rajamine on linnale igati kasulik, kuna seeläbi korrigeeritakse korterihindu ostjale vastuvõetavamaks ning meelitatakse ka maal elavaid inimesi linna tulema. Korruselisuse tõstmine kuni kolmeni oleks linnale kasulik ka majanduslikult, kuna tõstab uute kruntide hinda, muutes need kinnisvaraarendajate silmis atraktiivsemateks. Lisaks põhjendatakse ettepaneku sisu energia säästlikkusega:

Ehitades välja kahe asemel ühe küttesüsteemi teeb see vähem meetreid torusid ja välisseinu, seega madalamad küttekulud, kaasaarvatud odavama süsteemi halduse, elanike kulude kokkuhoiu.
Ühe hoone puhul vähem mittekasutatavaid pindu, mis omakorda on väiksem ehitusmaterjalide kulu, seega vähem materjalide raiskamist, säästev ehitamine.
Ühe hoone ümber jääb suurem krunt, mis omakorda tähendab lihtsamat inimeste ja autode liiklusskeemi, rohkem turvatsooni lastele. Tegemist on ikkagi linnaalaga.

Priit Herja

esitas 12. juunil 2012. a kirjalikud seisukohad, milles muuhulgas soovitakse vähendada Pos 2 suurimat lubatud ehitusalust pindala, määrates 430

asemel 381

, põhjendades seda järgnevalt:

Pos 2 koormusindeks tuleb tõsta 110-lt 140-ne peale nagu teistel planeeritavatel kruntidel ja vähendada suurimat lubatud ehitusalust pindala. Võrreldes eelmise planeeringu eskiisiga on Pos 2 ainus, mille ehitusalust pindala on oluliselt tõstetud, samas kui teistel kahel krundil on seda vähendatud ja ühel juhul jäänud samaks. Pos 2 ehitusalune pindala võiks jääda ka samaks ehk 381m

Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu avalikul väljapanekul laekunud ettepaneku osas seisukoha võtmise tähtaega pikendati Tartu Linnavalitsuse 22. juuni 2012. a korraldusega nr 709 ja Tartu Linnavalitsuse 2. augusti 2012. a korraldusega nr 831 põhjusel, et OÜ EndInvest soovis täiendada informatsiooni kavandatavate hoonete asukoha ja ehitusaluse pinna muutmise kohta, mis omakorda oli vajalik linnavalitsuse seisukoha kujundamiseks laekunud ettepaneku osas. OÜ EndInvesti poolset täiendavat informatsiooni ei laekunud.

Tartu Linnavalitsus

võttis 28. augusti 2012. a korraldusega nr 940 seisukohad Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu avaliku väljapaneku jooksul laekunud ettepanekute ja vastuväidete osas. Linnavalitsus pidas vajalikuks säilitada Lubja tn 2a krundil kahe kahekorruselise hoone ehitamise nõude. Krundi ehitusalust pindala otsustati suurendada 430-lt 500 m

-ni (ühe hoone pindala 250 m

). Linnavalitsuse avaliku väljapaneku järgse seisukoha selgitus:

Kahekorruselised lahushooned on mahuliselt piirkonda sobivad, kuna naabruses on väikeelamud, samuti tekib lahushoonete korral vaheruum ning väärtuslikumad korterid. Lahushoonete puhul tekib rohkem akende pinda, seega suureneb tõenäosus, et vaated avanevad akendest mitmes suunas, mis tõstab korterite väärtust. Väiksemate lahushoonete majandamine on kergemini korraldatav. Avalikes huvides on väiksema omanike arvuga omandid väärtuslikumad, kuna sellisel juhul on lihtsam korraldada omandi valitsemist ja kasutamist ning see soodustab varahoolduse korraldamist. Väiksemate hoonete puhul tekib inimestel kergemini omanditunne ning sotsiaalne sidusus, mistõttu kuritegevuse tõenäosus on väiksem. Hoone kõrgusarv/korruselisus ei ole seotud arhitektuurse kvaliteediga. Nõuetekohane kuja, juurdepääs ja parkla on võimalik lahendada ka antud planeeringulahendusega. Kuna linnaehituslikult on põhjendatud lahushoonete planeerimine, siis ei ole energiatõhusus krundi arvestuses esmase tähtsusega. Planeeringuga on sätestatud soovitus hooned projekteerida vastavalt energiamärgise klassile A, millega tagatakse piisav energiatõhusus.

Eeltoodust tulenevalt ning arvestades Lubja tn 2a krundi suurust ja planeeringuala linnaehituslikku olukorda, on ehitusaluse pindala suurendamine Lubja tn 2a krundil (Pos 2) kuni 500 m

(ühe hoone kohta 250 m

)

võimalik juhul, kui säilitatakse kahe kahekorruselise lahushoone ehitamise nõue. Pos 2 ehitusõiguse määramisel jätkatakse olemasolevat planeerimisprintsiipi ning järgitakse võrdse kohtlemise printsiipi ja lubatavaid ehitusmahtusid sarnaselt planeeringuala kõrval kavandatavatele arendustele (nt Lubja tn 1a ja 1e kruntidele koostamisel olev detailplaneering). Planeeritavaga luuakse üleminekuala korterelamutelt väikeelamutele. Vastavalt Tartu Linnavalitsuse 31. oktoobri 2006. a määruse nr 27 Lisa 5 p 2.4.3.14 lähtutakse põhimõttest, kus

väljaspool miljööväärtusliku hoonestusega alasid ja Tartu linna üldplaneeringuga määratud üldkeskust peab üldreeglina korteri kohta olema vähemalt 100 m² krundi pinda. Eelnimetatud pindala täpsustatakse planeeringualal olevate ja planeeritud ja/või selle naabruses asuvate ja planeeritud hoonete vastavate näitajate analüüsil. Seisukohad edastati vastuväidete ja ettepanekute esitajatele enne arutelu tutvumiseks.

Detailplaneeringu avalik arutelu

toimus 19. septembril 2012. a. Arutelul tutvustati linnavalitsuse poolt võetud seisukohti. Arutelu käigus protokolliti järgmised ettepanekud:

Lubja tn 2a krundi omaniku OÜ EndInvest esindaja R. Mirzojev ei nõustu Lubja tn 2a krundile planeeringuga määratud ehitusõigusega. Ettepanek suurendada hoonete ehitusalust pindala 550 m²-ni (ühe hoone kohta 275 m²).
V. Lill vaidlustab linnavalitsuse poolse nõude määrata hoonetele juurdepääsud jõepoolselt küljelt.
Ujula tn 86a omanikud teatavad, et omandasid krundi teadmises, et naaberalal kehtib detailplaneering mille kohaselt krundid hoonestatakse väikeelamutega. Linn on detailplaneeringu koostamisel ja seisukohtade võtmisel arvestanud arendaja huve rohkem kui naabrite.

Arutelu tulemusena otsustati, et mõlemad vastulause esitajad kaaluvad veelkord oma ettepanekuid ja linnavalitsuse poolt vastu võetud seisukohti ning lepiti kokku, et lõplik seisukoht kujundatakse ja edastatakse osakonnale hiljemalt 3. oktoobriks 2012. a.

1. oktoobril 2012. a laekus osakonnale Kristel Ilvese ja Hirja Ilvese avaldus, milles teatatakse, et nad on alustanud OÜga EndInvest läbirääkimisi oma krundi osalises müümises, et see liita tulevikus OÜ EndInvest krundiga (Pos 2). Samas kirjas teatatakse, et antakse nõusolek 590 m

korterelamu rajamiseks.

3. oktoobril 2012. a laekus osakonnale piirkonna viie elaniku poolt allkirjastatud seisukoht, kus avaldatakse kavandatavale tegevusele veelkord vastasseisu sarnaselt planeerimisprotsessi alguses toimuvale ning nördimust, et avalikustamise järgselt on linnavalitsuse poolt lubatud Lubja tn 2a krundi ehitusõigust veelgi suurendada. Pöördumises leitakse, et enim mõjutab kõiki olemasolevaid väikeelamu krunte planeeritav Pos 2 - Lubja tn 2a, kuna see krunt asub kvartali keskel. Seepärast ei ole põhjendatud krundile planeeritav madalaim koormusindeks, ehk kõige suurem korterite arv ja kõige suurema mahuga maja(d). Ümbritsevates kvartalites olevate kortermajade ehitusmahud (mille võrdluses on planeeritu kõige suurem) ei mõjuta nende kvartali eramajade olukorda nii, kui seda teeksid keset kvartalit olevale krundile ehitatavad kortermajad. Ka planeeringu lähteseisukohtades seatud arhitektuurinõuded p 3.4.3 näevad ette vähemalt 120 m

krundi pinda korteri kohta. Linn pole selgitanud, millal ja millele tuginedes on välistatud Lubja tn 2a krundile ridaelamu kavandamine, mis oleks üleminekuna (ümbritsevat keskkonda arvestades) naabrite arvates sobivam. Lisaks viidatakse asjaolule, et 10. juuni 2010. a Tartu Linnavolikogu otsuse nr 77 "Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu koostamise algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine" kohaselt on linn huvitatud uue detailplaneeringu koostamisest, "kuna kehtiva detailplaneeringu kohaste eramute puhul on antud liiga suured hoonete ehitusalused pindalad, uue planeeringuga lubatavad korterelamud oleks aga veel suuremad. Otsusega on seatud suurimaks lubatud ehitusaluseks pindalaks 18% krundi pindalast. Lubja tn 2a krunt on 1902 m

ja sellest 18% on 342 m

ehk ühe maja maksimum 171 m

. Planeeringu eluviimine ei võimaldaks säilitada privaatset elukeskkonda, suurendaks oluliselt elanike ja autode arvu, vähendaks kinnisvara väärtust ning ei täidaks õigustatud ootust, et linna arengus on piirkonna vabadele kruntidele ette nähtud eramud.

Vastuväidete ja ettepanekute esitajad on jäänud jätkuvalt seisukohale, et nad ei nõustu linnavalitsuse poolt võetud seisukohtadega ning sellest tulenevalt korrigeeritud planeeringulahendusega. Arutelu ja kokkusaamiste tulemusena pole jõutud kõiki osapooli rahuldava kompromisslahenduse leidmiseni.

Planeeringut on täiendatud tulenevalt Tartu Linnavalitsuse 28. augusti 2012. a korraldusest nr 940, sh on põhijoonisel nihutatud hoonestusala Ujula 86a, 88 ja osaliselt 84a kruntide suhtes 9 meetri kaugusele; Pos 6 kolmanda korruse täiehituseks on märgitud 70% ehitusalusest pindalast; näidatud on hoonete suurim lubatud absoluutkõrgus; suurendatud on Lubja tn 2a krundile planeeritud hoonete ehitusalust pindala 500 m

-ni. Seletuskirja on täiendatud selliselt, et Ujula tn 86a krundil olevasse kuivenduskraavi ulatuv drenaažitoru oleks ühendatav Pos 2 loodava drenaazisüsteemiga. Haljastuse peatükki on täiendatud, lisatud on elujõulise kõrghaljastuse säilitamise nõue väljaspool ehitusalasid.

Lisaks

28. augusti 2012. a korraldusega nr 940 võetud seisukohtadele märgib linnavalitsus

korruselisuse ja krundile Pos 2 lubatud hoonete ehitusaluse pindala suhtes järgmist. Planeeritava maa-ala juhtfunktsiooniks on väikeelamute maa, st lubatud on kuni kahekorruseline hoonestus. Väikeelamumaa funktsioon võimaldab olemasoleva hoonestuse vahele ka kolmekorruselise korterelamu kavandamise juhul, kui uue elamu kõrgus ja ehitusalune pindala järgib olemasolevate hoonete mahtusid. Antud juhul ei ole Pos 2 osas tegemist olemasoleva hoonestuse vahele jääva alaga, samuti ei järgi soovitud kolm korrust ja soovitud 550 m

suurune ehitusalune pindala kvartalis olemasolevate hoonete mahtusid. Muuhulgas on detailplaneeringu eskiislahenduse järgselt kokku lepitud põhimõttes, et planeeringuga ei muudeta Tartu linna üldplaneeringuga kavandatud maakasutuse juhtfunktsiooni ning kavandatavate hoonete maksimaalne korruselisus on kuni kaks korrust.

Krundil Pos 2 ehitusaluse pinna suurendamise osas on linn seisukohal, et selle eesmärgiks on ühtlustada kogu hoonefrondi arhitektuurset rütmi puhkeala piiril, seetõttu on võimaldatud krundile suuremaid hooneid ja ka sellest tulenevalt suuremat korterite arvu. Linn on seisukohal, et selle tõttu vähenev roheala krundil on kompenseeritav lähialal asuvate puhkealadega, mis paiknevad vahetus läheduses ja on külastatavad igas eas elanikele. Linn on samas jälginud, et kavandatud hoonetega ei rikutaks naabrusõigusi.

Planeeringu koostamisel on linnavalitsus asunud seisukohale, et antud piirkonda, kus domineerivad uuemat tüüpi korterelamud ning traditsiooniline puitarhitektuur, ei ole ridaelamutüüpi hooned linnaruumi sobilikud. Uuemad arendused piirkonnas on olnud korterelamud.

Pos 1-3 juurdepääsud tuleb määrata hoonetele jõepoolsest küljest, et hoone peafassaad avaneks tänavale.

OÜ EndInvest poolt on arutelude käigus esile tõstetud suuremate hoonete ja rohkemate korterite rajamise põhjendusena peamiselt majanduslikud kaalutlused, mis aga ei ole domineerivad planeerimisalaste otsuste

kujundamisel.

Planeerimisseadusest tulenevalt on ruumiline planeerimine demokraatlik, erinevate elualade arengukavasid koordineeriv ja integreeriv, funktsionaalne, pikaajaline ruumilise arengu kavandamine, mis tasakaalustatult arvestab majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi.

Seega ei saa linnavalitsus planeerimisotsuste langetamisel lähtuda üksnes ühe maaomaniku ärihuvist, vaid peab arvestama eeltooduga ning järgima võrdse kohtlemise printsiipi.

Planeerimisalase tegevuse korraldamine valla või linna haldusterritooriumil on kohaliku omavalitsuse pädevuses. Kohalik omavalitsus

tagab maakasutuse ja ehitamise aluseks vajalike planeeringute olemasolu;

tagab planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamise, mis saab olla planeeringu kehtestamise eelduseks.

Käesoleva detailplaneeringu lahenduse osas tuleb kohalikul omavalitsusel langetada kaalutlusotsus. Kuna vastuväited on üleval nii planeeritava krundi omaniku kui ka naabrite p

oolt, asub linn seisukohale, et planeeringut korrigeeritakse Tartu Linnavalitsuse 28. augusti 2012. a korraldusega nr 940 võetud seisukohtadest tulenevalt.

Arutelu järgselt korrigeeritud planeeringuga määratakse Lubja tn 2a krundile ehitusõigus kahe kahekorruselise hoone rajamiseks, krundi suurim ehitusalune pindala kuni 500 m

Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneering esitatakse koos teabega arvestamata jäänud vastuväidete kohta maavanemale järelevalve teostamiseks.

Lähtudes eeltoodust, võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg 1 ja § 30 lg 1 p 2, planeerimisseaduse § 21 lg 4, Tartu linna ehitusmääruse § 13 lg 5, § 17 lg-d 1 ja 2, arvestades 29. maist 12. juunini 2012. a toimunud planeeringu avalikul väljapanekul laekunud kirjalikke ettepanekuid ja vastuväiteid ning 19. septembril 2012. a toimunud avaliku arutelu tulemusi, Tartu Linnavalitsus

o t s u s t a b:

1. Võtta informatsioon Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemustest teadmiseks.

2. Lugeda lahendamata jäänud planeeringuvaidluseks

2.1 OÜ EndInvest poolt avalikul väljapanekul ja arutelul esitatud vastuväited.

2.2 Priit Herja poolt 12. juunil 2012. a esitatud seisukoht krundi Pos 2 kavandatava koormusindeksi ja ehitusaluse pindala kohta.

2.3 Piirkonna elanike 3. oktoobril 2012. a esitatud kirjalik seisukoht.

3. Esitada planeering koos teabega arvestamata jäänud vastuväidete kohta maavanemale järelevalve teostamiseks.

4. Tartu Linnavalitsuse esindajateks planeeringu järelevalve küsimustes määrata planeeringuteenistuse juhataja Indrek Ranniku, spetsialist Aire Priks ja planeerija Jaanika Koppel.

5. Linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonnal korraldada avaliku arutelu tulemustest informatsiooni ilmumine ajalehes Postimees.

6. Korraldus jõustub 7. novembril 2012. a.

Urmas Kruuse
Linnapea

Jüri Mölder
Linnasekretär

Akti väljaandja:	Tartu Linnavalitsus
Akti liik:	Korraldus
Teema:	Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja arutelu tulemused
Reg. number:	1237
Seisund:	Allkirjastatud
Vastuvõtmise kp:	06.11.2012
Jõustumise kp:	06.11.2012
Eelnõu:	Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja arutelu tulemused
Failid:	LVK2012110601237.ddoc ( 85 kb )

Korraldus: Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja arutelu tulemused