OÜ EndInvest, Lubja tn 2a omanik
05.06.12 | Detailplaneering lubab Lubja tn 2a (Pos 2) krundile rajada 2 elamut ehitusaluse pinnaga 215 m2 kumbki, krundi koormusindeks on 110, mis tähendab, et krundile on võimalik maksimaalselt ehitada 17- korteriga elamu (elamud). Esialgsete eskiiside põhjal otsustades tundub, et otstarbekas on rajada ainult üks korterelamu, kuna krundi suurus ja selle proportsioonid teevad kahe hoone ehitamise raskeks, tingituna hoonete vahelisest tuletõrjekujast min. 8.0 m. Ka raskendab kahe elamu rajamist juurdepääs krundile jõepoolsest nurgast, kuna parklad on otstarbekas paigutada kas krundi põhjapiirile või vastu krunti Pos.3. Teiste lahenduste korral on võimatu rajada terrasse elamu jõepoolsele küljele.
1. Meie ettepanek oleks suurendada lubatavat täisehituse protsenti kuni 28-ni (530 m2 ehitus-alust pinda) või lubada rajada kuni 3-korruselist elamut, nagu on Liiva ja Lubja tänavate vahelises elamugrupis ja mida lubab ka Tartu linna üldplaneering. See võimaldaks rajada sama koormusindeksi korral suurema üldpinnaga kortereid, suurendamata liikluskoormust, ka on võimalik suurema korruste arvuga elamute puhul projekteerida atraktiivsema arhitektuuriga hooneid.
Leiame, et kolmekorruseliste korterelamute rajamine sinna piirkonda oleks arhitektuuriliselt kõige loogilisem. Veidike suuremate korterelamute rajamine on linnale igati kasulik, kuna seeläbi korrigeeritakse korterihindu ostjale vastuvõetavamaks ning meelitatakse ka maal elavaid inimesi linna tulema. Korruselisuse tõstmine kuni kolmeni oleks linnale kasulik ka majanduslikult, kuna tõstab uute kruntide hinda, muutes need kinnisvaraarendajate silmis atraktiivsemateks.
Analüüsides naaberkruntide omanike poolt esitatud vastuväiteid leidsime, et need ei põhine kahjuks ei planeerimisreeglitel ega ka ehitusnormidel ning on pigem emotsionaalsed. Vastavalt planeerimisseaduse §-le 20 lg 1 on igal isikul õigus avaliku väljapaneku ajal esitada ettepanekuid ja vastuväiteid, mis põhinevad kas mõnel planeerimislahendusel või faktil, et planeeringu menetlemisel ei ole täidetud seaduse nõudeid.On loomulik, et iga uusehitus põhjustab teatud vastuseisu, aga vastuväited peaksid olema objektiivsed ning argumenteeritud. Puhtalt oma koduaknast vaate rikkumise väidet ei tohiks võtta sõnasõnalt, samas aga piirkonna roheluse ja rahuliku keskkonna tagamise ning säilitamise poolt oleme ka meie ning kavatseme sellesse panustada maksimaalselt.
Kogu selle pikaajalise detailplaneeringu menetlemise aja on jäänud mulje, et Tartu LV LPMKO ametnikud liiga kergekäeliselt annavad järele detailplaneeringu alaga piirnevate kruntide omanike nõudmistele, kuigi peaksid seisma rohkem detailplaneeringu kruntide omanike ja ka linna huvide eest.
2. Lõpetuseks tõstataks uuesti meile väga olulise teema. Nimelt soovime me teada kuna otsustatakse detailplaneeringus Pos.3 asuva nõukogudeaegse garaažikooperatiivi likvideerimine. Kuna tegemist on omavolilise ehitusega, on linnal kerge seesugune ehitis kas kõrvaldada või siis sundvõõrandada. Leiame, et seesuguste ehitiste säilitamine viib selle piirkonna ja ka linnamainet alla. Meile kui arendajatele oleks info vajalik, et suudaksime oma potentsiaalsetele ostjatele selgitada, kas need garaazid likvideeritakse lähitulevikus või alles kümne aasta pärast.
Lisa
Energia säästlikkus.
1. Ehitades välja kahe asemel ühe küttesüsteemi teeb see vähem meetreid torusid ja välisseinu, seega madalamad küttekulud, kaasaarvatud odavama süsteemi halduse, elanike kulude kokkuhoidu.
2. Ühe hoone puhul vähem mittekasutatavaid pindu, mis omakorda on väiksem ehitusmaterjalide kulu, seega vähem materjalide raiskamist, säästev ehitamine.
3. Ühe hoone ümber jääb suurem krunt, mis omakorda tähendab lihtsamat inimeste ja autode liiklusskeemi, rohkem turvatsooni lastele. Tegemist on ikkagi linnaalaga. | 1. Arvestada osaliselt. Kahekorruselised lahushooned on mahuliselt sobivad, kuna naabruses on väikeelamud, samuti tekib lahushoonete korral vaheruum ning väärtuslikumad korterid. Lahushoonete puhul tekib rohkem akende pinda, seega suureneb tõenäosus, et vaated avanevad akendest mitmes suunas, mis tõstab korterite väärtust. Väiksemate lahushoonete majandamine on kergemini korraldatav. Avalikes huvides on väiksema omanike arvuga omandid, kuna sellisel juhul on lihtsam korraldada omandi valitsemist ja kasutamist ning see soodustab varahoolduse korraldamist. Väiksemate hoonete puhul tekib inimestel kergemini omanditunne ning sotsiaalne sidusus, mistõttu kuritegevuse tõenäosus on väiksem. Hoone kõrgusarv/korruselisus ei ole seotud arhitektuurse kvaliteediga.
Nõuetekohane kuja, juurdepääs ja parkla on võimalik lahendada ka antud planeeringulahendusega. Kuna linnaehituslikult on põhjendatud lahushoonete planeerimine, siis ei ole energiatõhusus krundi arvestuses esmase tähtsusega. Planeeringuga on sätestatud soovitus hooned projekteerida vastavalt energiamärgise klassile A, millega tagatakse piisav energiatõhusus.
Eeltoodust tulenevalt peab linnavalitsus vajalikuks säilitada planeeringuga Lubja tn 2a krundil (Pos 2) kahe kahekorruselise lahushoone nõue suurendades hoonete ehitusalust pindala 500 m2-ni (ühe hoone kohta 250 m2).
2. Selgituseks garaažide kohta. Planeeringuga on ette nähtud garaažide likvideerimine ja ehitusõigus on määratud korterelamu püstitamiseks. Planeeringut realiseeritakse krundiomanike huvi korral. |
Priit Harja, Ujula 86a kaasomanik
12.06.12 | 1. Nihutada Lubja tn 2a (Pos 2) krundi planeeritud hoonestusala 6 meetri kaugusele Ujula tn 84a, 86a ja 88 kruntide suhtes.
2. Lisada planeeringu seletuskirja lause, et Ujula 86a olemasolevasse kuivenduskraavi ulatuv drenaažitoru ühendada Pos 2 loodava drenaažisüsteemiga.
3. Säilitada Ujula 86a ja Lubja tn 2a krundi piiril kasvav kõrghaljastus: vaher, hobukastan ja vahtra hübriidvorm (?) ja Ujula 84a krundi piiril kasvav kuusk ja piirist veidi kaugemal kuusk ja piirist veidi kaugemal kaks kaske. Ei ole nõus seletuskirja väitega, et puudub väärtuslik kõrghaljastus. Kõrghaljastus on iseenesest väärtus. Planeeringualal on mitmeid vähemalt paarikümne aasta vanuseid puid. Nende maha võtmine vähendab kõrghaljastuse osakaalu aastakümneteks.
4. Tõsta Pos 2 koormusindeks 110-lt 140-ne peale nagu teistel planeeritavatel kruntidel ja vähendada suurimat lubatud ehitusalust pinda. Võrreldes eelmise planeeringu eskiisiga on Pos 2 ainus mille ehitusalust pinda on oluliselt tõstetud, samas kui teistel kahel krundil on seda vähendatud ja ühel juhul jäänud samaks. Pos 2 ehitusalune pind võiks jääda ka samaks ehk 381m2.
5. Millega on põhjendatud väikeelamumaa korterelamumaaks muutmine, kas kehtiva üldplaneeringu järgi võib olla ka väikeelamumaal korterelamuid? Kas see toob kaasa üldplaneeringu muutmise?
6. Määrata põhijoonisel hoonete suurim lubatud kõrgus absoluutkõrgusena.
7. Näha ette, et Pos 6 kolmas korrus rajatakse tagasiastega. | 1. Arvestada.
Hoonestusala nihutada Ujula tn 84a, 86a ja 88 kruntide suhtes 6 meetri kaugusele. Naaberkruntide piirile lähemale jääv ala tähistada leppemärgiga "hoonestusalast väljajääv võimalik kõvakattega ala".
2. Arvestada. Täiendada seletuskirja selliselt, et Ujula 86a olemasolevasse kuivenduskraavi ulatuv drenaažitoru oleks ühendatav Pos 2 loodava drenaažisüsteemiga.
3. Arvestada osaliselt. Kuna kruntide kasutuselevõtuks on vajalik maapinna tasandamine ja vertikaalplaneerimine, ei saa planeeringuga seada nõuet puude säilitamiseks. Puude raie otsustatakse projekteerimisprotsessi käigus linnadendroloogi raieloaga, millega kaalutakse puude likvideerimise vajadus kindlaid puid ja situatsiooni arvestades. Seletuskirja parandada järgnevalt: Alal puudub kaitstav kõrghaljastus. Kruntide hoonestamisel säilitada võimalusel ehitusalast välja jäävad elujõulised puud.
4. Mitte arvestada. Arvestades Lubja 2a krundi suurust ja planeeringuala linnaehituslikku olukorda, on ehitusaluse pindala suurendamine kuni 500 m2 võimalik juhul, kui säilitatakse lahushoonete nõue. Pos 2 ehitusõiguse määramisel jätkatakse olemasolevat planeerimisprintsiipi ning järgitakse lubatavaid ehitusmahtusid sarnaselt planeeringuala kõrval kavandatavatele arendustele (nt Lubja tn 1a ja 1e kruntide ning lähiala koostamisel olevale detailplaneeringule). Tekib
üleminekuala korterelamutelt väikeelamutele. Vastavalt Tartu Linnavalitsuse 31.10.2006. a määruse nr 27 Lisa 5 p 2.4.3.14 lähtutakse põhimõttest, kus väljaspool miljööväärtusliku hoonestusega alasid ja Tartu linna üldplaneeringuga määratud üldkeskust peab üldreeglina korteri kohta olema vähemalt 100 m² krundi pinda. Eelnimetatud pindala täpsustatakse planeeringualal olevate ja planeeritud ja/või selle naabruses asuvate ja planeeritud hoonete vastavate näitajate analüüsil.
5. Tartu linna üldplaneeringuga on määratud Tartu linna ruumilise arengu põhimõtted, kus tasakaalustatult arvestatakse majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna suundumuste ja vajadustega. Maa-alade kasutamistingimuste kirjeldamiseks on üldplaneeringuga määratud maa-alade juhtfunktsioonid ning antud nende definitsioonid, millest lähtutakse. Antud juhul on planeeritava maa-ala juhtfunktsiooniks väikeelamute maa, st lubatud on kuni kahekorruseline hoonestus ning olemasoleva hoonestuse vahele on lubatud ka kolmekorruselise korterelamu kavandamine juhul, kui uue elamu kõrgus ja ehitusalune pindala järgib olemasolevate hoonete mahtusid. Seega käesoleva planeeringuga ei tehta üldplaneeringu muutmise ettepanekut.
Detailplaneeringuga määratakse krundi kasutamise sihtotstarve. Planeerimisseaduse tähenduses on krundi kasutamise sihtotstarve võimalikult täpselt määratav otstarve, milleks võib krunti pärast detailplaneeringu kehtestamist hakata kasutama-käesoleval juhul korterelamute maa. Krundi kasutamise sihtotstarbe alusel määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe ja ehitise kasutamise otstarbe. Hetkel kehtivate õigusaktide järgi määratakse nii väikeelamute kui korterelamute aluse maa sihtotstarbeks elamumaa. Planeeringut täiendatakse lubatud ehitise kasutamise otstarvete määramisega.
6. Arvestada. Korrigeerida põhijoonist ning märkida hoonete suurim lubatud absoluutkõrgus.
7. Arvestada. Krunt asub väikeelamute ja korruselamute vahel, seega on mõistlik hoonet käsitleda ülemineku mahuna. Planeeringuga määrata, et Pos 6 kolmanda korruse täisehitus võib olla 70% ehitusalusest pindalast. |
Seisukoha võtmine Ranna tee ja Lubja tänava piirkonna detailplaneeringu avaliku väljapaneku jooksul laekunud ettepanekute ja vastuväidete osas ning detailplaneeringu avaliku arutelu aja ja koha määramine