28. detsembril 2015. a esitati arhitektuuri ja ehituse osakonnale projekteerimistingimuste taotlus nr PTH-15-305 L. Koidula tn 5 üksikelamu laiendamiseks üle 33% olemasolevast mahust.
Alal puudub kehtiv detailplaneering. L. Koidula tn 5 asub Tartu linna üldplaneeringuga määratud Tähtvere miljööväärtuslikul hoonestusalal. Miljööväärtusega hoonestusala eesmärk on tagada 1930. aastatel rajatud Tähtvere aedlinna tervikstruktuuri, selle planeeringu, haljastuse, maastikuelementide, kaug- ja sisevaadete, miljöölise terviklikkuse ja seal paiknevate ehitusajaloolise väärtusega hoonete säilimine. Vastavalt üldplaneeringule on alal määratud väikeelamumaa juhtfunktsioon. Kruntide täisehitusprotsent jääb piirkonnas vahemikku 20-30%.
Hoonele on 17. oktoobril 2003. a väljastatud ehitusluba nr 3721 ehitise laiendamiseks. Ehitusloa alusel on ehitatud hoonele 1-korruseline juurdeehitus, mis ei vasta taotleja soovidele ruumiprogrammi suhtes ja on osaliselt amortiseerunud. Juurdeehitisel puudub kasutusluba. Taotleja soovib nimetatud hooneosa lammutada ja laiendada olemasolevat hoonet 2-korruselise mahuga, mis jääb naaberkrundi L. Koidula tn 7 piirist min 3 meetri kaugusele ja naaberhoonest min 8 meetri kaugusele.
Piirkonna ajaloolistele hoonetele on iseloomulik mahuline liigendatus ja põhimahust taanduvad ning madalamad ühe- ja kahekorruselised hooneosad verandade, garaažide jt abiruumide näol. Ka L. Koidula tn 5 hoonel oli ehitusaegselt ühekorruseline juurdeehitus samas asukohas. Piirkonnas on olnud üldlevinud praktika samatüübiliste hoonete ühekorruseliste hooneosade peal teise korruse väljaehitamine (nt L. Koidula tn 10, 16, 18; Vikerkaare tn 5, 8, 10, 13, 13a; C. R. Jakobsoni 3, 9, 13a; Taara pst 17, 19, 21, 23, 25, 29, 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36 jt), mida on tehtud nii kaasajal, nõukogude ajal kui ka enne sõda. See tähendab, et see moodustab olulise osa piirkonna hoonestuslaadist. Käesolevate tingimustega kavandatav maht ei ole vastuolus üldplaneeringu ja Tähtvere miljööväärtusega hoonestusala põhimõtetega ning sobitub piirkonda paremini, kui hetkel ehitatud hoone laiendus.
Tingimuste koostamise aluseks on esitatud mahuline eskiis koos valgusanalüüsiga.
Projekteerimistingimuste kavand saadeti tutvumiseks naaberkinnistu L. Koidula tn 7 omanikule, kes esitas omapoolsed kommentaarid ja ettepanekud:
- Ehitise kõrgus ja ehitisealune pind peaksid valgusanalüüsi eskiisi puhul olema esitatud mahus, mis võimaldab hinnata nii kavandatava ruumimuudatuse positiivsust kui ka lõpptulemuse mõju konkreetses situatsioonis. Vastus: Lisatud on täiendav valgusanalüüs, mis näitab, et insolatsiooni vähenemine L. Koidula tn 7 eluruumides on ainult 2-3%. Valgusanalüüsist selgub, et insolatsiooni mõningane vähenemine toimub eelkõige oktoobri/märtsi perioodil. Seetõttu ei ole tegemist olulise insolatsiooni vähenemisega. Teistel perioodidel insolatsioonitingimused kas paranevad või jääb vähenemine alla 20h 30-päevase perioodi kohta. Aastas tervikuna ei ole L. Koidula tn 7 eluruumide insolatsiooni vähenemine liigselt koormav. Käsitletud ehitusõiguse realiseerimine ja olemasoleva ühekorruselise hooneosa lammutamine krundi piirilt suurendab L. Koidula tn 7 vaadet. Samuti sobitub selline muudatus väljakujunenud hoonestuslaadi ja miljööga. Kokkuvõtvalt kaalub positiivne ruumiline mõju üle insolatsiooni minimaalse vähenemise kogu aasta tsüklis.
- Mitte lubada antud juhul ehitada kinnistu piirile lähemale kui 1/2 (4m) minimaalsest tuleohutuskujast (8m) erinevatel kinnistustel paiknevate eluhoonete vahel ning projekteerimistingimustes tingimusena üheselt määratleda: hoonestuse kaugus naaberkrundist vähemalt 4m. Vastus: L. Koidula tn 7 ehitusõigust kavandatud ehitustegevusega ei piirata. Reaalne situatsioon on selline, et ehitusloa alusel püstitatud L. Koidula tn 5 hooneosa paikneb hetkel krundi piiril, seega kavandatav ehitustegevus hoopis suurendab L. Koidula tn 7 krundi ehitusõigust. Nõudmine ei ole samuti põhjendatud arvestades ajaloolist olukorda ehk ehitusaegset hoonemahtude paiknemist.
- Keelata [valgusanalüüsis krundi piiril] kujutatud müüri rajamine. Vastus: Arvestada nimetatud ettepanekuga. Projekteerimistingimuste arhitektuurinõuete alla on lisatud punkt piiretekohta.
- Projekteerimistingimustes peaks olema täpsemalt määratletud Ehitusseadustiku § 26 lg 4 nimetatud tingimused - s.h asukoht, suurim lubatud ehitisealune pind ja kõrgus. Vastus: Arvestada osaliselt nimetatud ettepanekuga. Lisaks kaugusele naaberhoonest, määratakse ära kohustuslik ehitusjoon, millest tänava poole ei tohi hoone osa ulatuda. Hooneosa maksimaalne kõrgus oli määratud juba varasemalt olemasoleva 2-korruselise põhimahu räästa kõrguse järgi. Hooneosa hoovipoolne osa on täpsustatud (vastavalt eskiisile) 1-korruselisena maksimaalse kõrgusega 4,5 m maapinnast. Ehitusala täiendav mõõtudega täpsustamine ei ole antud situatsioonis vajalik, kuna hoone konkreetsed gabariidid sõltuvad konstruktiivsetest lahendustest, mis määratakse ehitusprojekti koostamisel. Ehitusala annab hooneosa maksimaalse lubatud mahu.
Tingimused määratakse ehitusmahtude, arhitektuurse lahenduse ja välisviimistluse osas.
Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2, ehitusseadustiku § 26 lg 2 p 2, planeerimisseaduse § 125 lg 5 Tartu Linnavalitsus
o t s u s t a b :
1. Määrata projekteerimistingimused L. Koidula tn 5 üksikelamu laiendamiseks ehitusprojekti koostamiseks vastavalt korralduse lisale.
2. Korraldus jõustub projekteerimistingimuste taotlejatele teatavakstegemisest.
3. Korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teada saamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.
L. Koidula tn 5 projekteerimistingimuste määramine üksikelamu laiendamiseks
