Tartu Linnavalitsus andis 8. septembril 2015. a korralduse nr 964 "Pikk tn 12 ja Pikk tn 12c ehituslubade väljastamine, hoonele aadressi määramine ning katastriüksuse aadressi muutmine" (edaspidi korraldus nr 964).
KÜ Kõva Kivi (Kivi tn 53) juhatuse esimees Laila Talunik pöördus 14. oktoobril 2015. a Tartu Linnavalitsuse poole taotlusega tunnistada kehtetuks korraldus nr 964. Tartu Linnavalitsus käsitles pöördumist vaidena ja võttis asja menetlusse.
Korralduse nr 964 alusel väljastati ehitusluba nr 1512229/02393 ja 1512219/10489 OÜle Hermitar.
1. ASJAOLUD
KÜ Kõva Kivi põhjendas enda vaiet asjaoluga, et ehitusloa väljastamine ei ole toimunud detailplaneeringu kohaselt, kuna detailplaneering sätestab, et positsioonil 4 on hoonestamata pinda liiga vähe, seetõttu on planeeringuga ette nähtud olemasoleva hoonestuse osaline likvideerimine, mis tuleb teostada enne uuele hoonestusmahule kasutusloa väljastamist. Pikk tn 12 ja Pikk tn 12c kruntide kohta kehtib Kivi tn 55, Kivi tn 55a, Kivi tn 57 kruntide ja lähipiirkonna detailplaneering. Nimetatud detailplaneeringus nähti positsioonil 4 lammutamine ette eelkõige Kivi tn 53 kinnistu tulevase ehitusõiguse tagamiseks. KÜ Kõva Kivi on loodud aadressil Kivi 53, Tartu asuva hoone ja selle juurde kuuluva maa ühiseks majandamiseks ja ühistu liikmete huvide ühiseks esindamiseks. Eelnevast tuleneb, et KÜl Kõva Kivi on enda õiguste kaitsmiseks põhjendatud huvi ja seega vaide esitamise õigus.
Tartu Linnavalitsus kui vaiet lahendav haldusorgan otsustas kasutada haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) § 81 kohast õigust vaidemenetluse ajaks vaidlustatud haldusakti kehtivus peatada. Kivi tn 55, Kivi tn 55a, Kivi tn 57 kruntide ja lähipiirkonna detailplaneering on õigusaktiga kehtestatud ühiskondlik kokkulepe ning avalikes huvides on õigusakti rakendamine vastavalt selles sätestatule. Ehitusloa peatamine on põhjendatud ka KÜ Kõva Kivi õiguste kaitse vajadusega.
Pärast ehituslubade peatamist kutsuti osapooled suulisele ärakuulamisele arhitektuuri ja ehituse osakonda, mis toimus 6. novembril 2015. a. Seoses Pikk tn 12 ja Pikk tn 12c hoonetele antud ehituslubadega, tundsid naaberkinnistu Kivi tn 53 omanikud muret parkimiskorralduse pärast Kivi tänaval, kuna hetkel on tänav täis pargituna kehvasti liigeldav. Arhitektuuri ja ehituse osakond andis Pikk tn 12c hoone püstitamiseks ehitusloa planeeringust erinevalt, kuna uue korralduse järgi oli parkimine lahendatud hoone esimesel korrusel. Kivi tn 53 esindajatele sobiks, kui parkimiselahendus realiseeritaks ehitusprojekti järgselt, kuid kahtluse alla seati, kas antud ehitusprojektid üldse lähitulevikus realiseeruvad.
Teine probleem oli Kivi tn 53 elanikel Pikk tn 12c kinnistule ehitatava tulemüüriga, mis varjestab nende kinnistut. Lisaks jääb Kivi tn 53 hoone ja Pikk tn 12c hoone vahele tuleohutuskuja 6 m, kuigi tänapäeval on vastavalt päästeseadusele tuleohutuskuja 8 m. Päästeamet on projekti heaks kiitnud. Kuna detailplaneering on juba varem, eelmiste seaduste järgi kehtestatud, siis on Päästeamet seisukohal, et tuleb lähtuda vanadest nõuetest. Detailplaneeringu protsessis on osalenud ka Kivi tn 53 esindajad ning nad on olnud nõus detailplaneeringu lahendusega. Tulemüüriga lahendus on aga vältimatu, kui Kivi tn 53 omanikud ei ole nõus enda kinnistu osas detailplaneeringuga antud ehitusõigusest loobuma.
Hermitar OÜ tegi Kivi tn 53 omanikele ettepaneku erinevate pakkumistega. Tartu Linnavalitsus tegi ettepaneku, et Hermitar OÜ ja Kivi tn 53 omanikud jõuaksid omavahel kokkuleppele, mille nad pidid esitama Tartu linnavalitsusele hiljemalt 12. novembril 2015. a kahepoolselt allkirjastatuna. Kokkulepet ei sõlmitud ja osapooled saatsid linnavalitsusele endapoolsed seisukohad.
1.1. KÜ Kõva Kivi seisukoht
KÜ Kõva Kivi esindaja saatis 10. novembril 2015. a e-kirja, milles märgiti, et KÜ Kõva Kivi omanikud oleksid Pikk tn 12//12c arendaja tingimustega nõus, kuid nad tahaksid kuurid, aia ja hoovi taastamise teha ise. Väidetavalt võtaks see ka arendajalt koormust maha. KÜ Kõva Kivile tagaks kindlustunde see, kui tööde teostamiseks planeeritav 30 000 eurot oleks kantud KÜ Kõva Kivi kontole enne Pikk 12c (Pika ja Kivi tn nurk) ehitustööde algust. Samuti soovivad nad kolme parkimiskohta viiest, mis luuakse Pikk 12b osa lammutusel, ehitustööde ajaks, sest oma hoovi nad ehituse ajal tõenäoliselt parkida ei saa.
1.2. Hermitar OÜ seisukoht
KÜ Kõva Kivi poolt esitatud vaides on olulised puudused. Vaie on argumenteerimata ja ebaselgelt tõlgendatud vaide sisu ning viide otsesele rahalise kasusaamise eesmärgile. Hermitar OÜ tegi Tartu Linnavalitsusele ettepaneku jätta vaie rahuldamata.
2. LINNAVALITSUSE SEISUKOHT
Olles ära kuulanud erinevad osapooled ja kasutades täiendavat uurimispõhimõtet leidis linnavalitsus järgmist.
Detailplaneeringu järgi on parkimine ette nähtud krundisiseselt. Planeeritav ala asub vahevööndis ja vastavalt Eesti Standardile EVS 843:2003 “Linnatänavad” võib parkimisnormatiivi piirkonnas suurendada. Sellest tulenevalt on parkimiskohti krundile Pos 1 planeeritud arvestusega 1 parkimiskoht korteri kohta ja 1 külalise parkimiskoht 10 korteri kohta, kokku 30 kohta. Krundile Pos 3 on kavandatud 10 parkimiskohta, mis on ette nähtud lahendada hoone mahus ja krundil. Krundil Pos 4 (käesolev vaidlusalune positsioon) on hoonestamata vaba pinda vähe, mistõttu parkimiskohtade lahendamine krundil on komplitseeritud. Seetõttu on planeeringuga ette nähtud olemasoleva hoonestuse osaline likvideerimine, mis tuleb teostada enne uuele hoonemahule kasutusloa väljastamist. Parkimiskohtade kavandamisel on arvestatud sellega, et tegemist on kombineeritud parkimisega – päeval kasutavad parkimiskohti peamiselt äripindade külastajad ning õhtul ja öösel on samad kohad korteriomanike kasutuses.
Tartu Linnavalitsuse korralduse nr 964 alapunktis 2.2. on esitatud Pikk tn 12 büroo-eluhoone kasutusotstarbe muudatuste eelprojekt, millega nähakse ette hoone esimese korruse ümberehitamine seoses Pikk tn 12c hoone püstitamiseks vajalike parkimiskohtadega, mis rajatakse olemasoleva Pikk tn 12 hoone esimesele korrusele ja seetõttu pole vajadust trepikoja lammutamiseks. Sellega seoses on kavandatud sõidukite parkimiskohad osaliselt olemasoleva töökoja-kaupluse pinnale, mille tarvis rajatakse uued tõsteväravad. Detailplaneeringu järgi on ette nähtud lammutada kaks hoone mahtu, millest ühe osa lammutamisega on omanik nõus. Vastav lammutusluba on eelnevalt talle ka väljastatud, ent teine hooneosa jääb lammutamata.
Linnavalitsus kordab korralduse nr 964 põhjendusi, kus selgitati, et 14. novembri 2006. a korraldusega nr 1692 väljastatud ehitusloa alusel ehitatud trepikoja lammutamine ei ole võimalik, kuna see on hädavajalik evakuatsiooniväljapääs ning trepikoda, mis teenindab teise ja kolmanda korruse ruume. Seega ei ole trepikoda lammutada võimalik. Kõnealuse hoone laiendusele on väljastatud kasutusluba linnavalitsuse korralduse nr 1418 alusel 4. detsembril 2007. a. Normidekohase parkimise saab lahendada lammutustöid teostamata. Asendiplaanil näidatud parkimiskorraldus 13 sõidukile hoone mahus ning 9 sõidukile kinnistul lahendab vastuolu detailplaneeringu ja projekteeritud lahenduse vahel.
Arvestades, et detailplaneeringus on trepikoja lammutamise kohustus seatud otseselt parkimiskohtade rajamise tõttu ning parkimine on projektis lahendatud hoone mahus, ei pea linnavalitsus vajalikuks nõuda seadusliku ehitise osa lammutamist.
6. novembril 2015. a toimunud arutelul väitis KÜ Kõva Kivi, et korteriühistu liikmed ei asu oma planeeringujärgset ehitusõigust realiseerima. Sellele viitab ka asjaolu, et Kivi 53 kinnistu omanikud on asunud planeeringus lammutatavaks määratud elamut rekonstrueerima. Linnavalitsus on seisukohal, et Pikk 12 // 12c ehitusõiguse andmisega on Kivi tn 53 sama planeeringujärgne ehitusõigus tagatud.
Linnavalitsus otsustab haldusakti kehtetuks tunnistamise kaalutlusõiguse kohaselt, mille kohaselt tuleb arvestada haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse andmise põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid.
3. KOKKUVÕTE
HMS § 54 sätestab, et haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Eeltoodust tulenevalt leiab linnavalitsus, et korraldus nr 964 ei riku Kivi tn 53 omanike õigusi, sest parkimislahenduse leidmine õueala asemel Pikk tn 12 hoone mahus ei riku Kivi tn 53 omanike ega kolmandate isikute õigusi ja korralduses sisalduvad seisukohad ja järeldused on õiguspärased ja vaie põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata.
Kuna vaie on käesoleva korraldusega lahendatud, lõpetab linnavalitsus korralduse nr 964 peatumise ning selle korralduse alusel väljastatud ehitusload nr 1512219/10489 ja nr 1512229/02393 on kehtivad.
Lähtuvalt eeltoodust ja võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2 ja haldusmenetluse seaduse § 85 p 4, Tartu Linnavalitsus
o t s u s t a b:
1. Jätta KÜ Kõva Kivi vaie Tartu Linnavalitsuse 8. septembri 2015. a korralduse nr 964 "Pikk tn 12 ja Pikk tn 12c ehituslubade väljastamine, hoonele aadressi määramine ning katastriüksuse aadressi muutmine väljastatud ehituslubade tühistamiseks" peale rahuldamata. Lõpetada ehituslubade nr 1512219/10489 ja nr 1512229/02393 täitmise peatumine.
2. Korraldus jõustub KÜle Kõva Kivi ja Hermitar OÜle teatavakstegemisest.
3. Kui isik leiab, et tema õigusi on käesolevas vaidemenetluses rikutud, võib käesoleva korralduse peale esitada kaebuse Tartu Halduskohtusse halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates käesoleva korralduse teatavakstegemisest.
4. Vaide rahuldamata jätmisel võib esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.
Tartu Linnavalitsuse 8. septembri 2015. a korralduse nr 964 peale esitatud vaide läbivaatamine ja peatatud ehituslubade täitmise jätkamine