Korraldus: Staadioni 63//65//65a projekteerimistingimuste määramine

Alal puudub kehtiv detailplaneering. Tingimuste koostamise aluseks on esitatud asendiplaani eskiis. Tingimused määratakse ehitusmahtude, arhitektuurse lahenduse ja välisviimistluse osas.

Planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 125 lg 1 kohaselt on detailplaneeringu koostamine nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku: 1) hoone püstitamiseks; 2) olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33% selle esialgu kavandatud mahust; 3) olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks; 4) olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga ehitise asukoht on valitud üldplaneeringuga.

PlanS § 125 lg 5 võimaldab kohaliku omavalitsuse üksusel lubada ilma detailplaneeringut koostamata püstitada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi. Ühtlasi peavad olema määratud üldplaneeringus vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine ei tohi olla vastuolus üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Vastavalt Tartu linna üldplaneeringule on Staadioni tn 63 // 65 // 65a maakasutuse sihtotstarve korterelamute maa-ala, st lubatud on kolme ja enama korteriga, ühise sissepääsu ja trepikojaga elamu jms püsivamat laadi elamiseks mõeldud hoone ja elamute vahelise välisruumi ning muu elamuid teenindava maakasutuse juhtotstarbega maa-ala. Piirkonda iseloomustavad nii üksikelamud kui ka kuni 2,5-korruselised korterelamud, ehitusaluse pinnaga kuni 262 m² (Staadioni tn 61 - 262 m², Staadioni tn 63 - 262 m², Staadioni tn 67 - 234 m², Staadioni tn 34 - 245 m²).

Ehitusseadustiku § 31 lg 4 p 2 kohaselt esitatakse projekteerimistingimuste eelnõu vajaduse korral arvamuse avaldamiseks asutusele või isikule, kelle õigusi või huve võib taotletav ehitis või ehitamine puudutada. Projekteerimistingimuste kavand saadeti tutvumiseks Staadioni tn 61, Staadioni tn 67, Lubja tn 3a, Puiestee tn 17 omanikele kui ka Staadioni tn 63 // 65 // 65a kinnistu kaasomanikele.

Naaberkinnistu omanikud esitasid järgmised vastuväited:

- Projekteerimistingimuste kavand on vastuolus planeerimisseaduse § 125 lg 5 ning ka Tartu linna üldplaneeringuga. Naaberkinnistu omanike arvates ei saa detailplaneeringut koostamata püstitada veel ühte hoonet.

- Staadioni tn majasid iseloomustab kõrge viil- või kelpkatus, mille kalle on enamasti 40-45 kraadi ning on enamasti ühe- või kahekorruselised. Uue hoone katusekalle peab olema sarnane olemasolevatele hoonetega.

- Kaasomanikud märgivad, et arendustegevus peaks jääma kaasomanike vahelise lepingu raamidesse (sh parkimise, korterite arvu kui ka hoone asukoht). Haljastusel tuleb järgida Tartu linna üldplaneeringu p 6.3.2 toodud nõuet.

- Taotlus on vastuolus Tartu linna üldplaneeringu nõuetega miljööväärtuslikule alale uute hoonete püstitamiseks. Uus hoone ei sobitu piirkonna hoonestuslaadi.

- Taotlus on vastuolus naabrite subjektiivsete õigustega. Kuni 8 korteriga hoone lisandumisel kasvab naaberkinnistul elavate elanike arv, muutub vaade, piirkonna kinnisvara hind langeb.

Linnavalitsuse põhjendused:

Staadioni tn 63 // 65 // 65a projekteerimistingimuste kavandi koostamise aluseks on võetud Tartu linna üldplaneeringus vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sh on arvestatud miljööaladele toodud nõuetega.

Tartu linna üldplaneeringuga on määratud kinnistu maakasutuse sihtotstarbeks korterelamumaa. Üldplaneeringu järgi on korterelamumaal lubatud krundi täisehituseks kuni 40%. Projekteerimistingimustega on lubatud Staadioni 63 // 65 // 65a kinnistu täisehituseks kuni 23%. Täisehitusprotsendi määramisel on arvestatud, et krundil oleks tagatud normikohane parkimine kui ka üldplaneeringuga määratud vastav haljastuse osakaal (30%).

Tartu linna üldplaneeringu peatükk 6 käsitleb miljööväärtuslike alade ning nende kaitse- ja kasutamistingimusi. Üldplaneeringu p 6.6 on välja toodud nõuded uute hoonete ehitamiseks miljööväärtuslikel hoonestusaladel. Üldplaneeringu ptk 6.6.2 sätestab, et kui uus hoone kavandatakse olemasoleva tänavaäärse hoone taha, tuleb ehitada hoone hoovimaja põhimõttel. Hoovimaja peab üldjuhul olema väiksema mahuga (vähemalt 20% väiksem ehitusalune pind ja madalam). Staadioni tn 63 korterelamu ehitisealune pind ehitisregistri järgi on 262 m². Projekteerimistingimuste kavandi järgi uue korterelamu maksimaalseks ehitisealuseks pinnaks lubatud kuni 209 m², mis on 20% väiksem kui tänavapoolne hoone. Ehitisregistri andmetel on Staadioni tn 63 hoone kõrgus kuni 12,6 m. Uue hoone lubatud kõrgus on vastavalt projekteerimistingimuste kavandile kuni 10 m.

Vastavalt üldplaneeringu p 6.6.6 tuleb eluhoonete põhimaht miljööaladel kavandada viilkatusega. Kinnistul asuvad olemasolevatel hoonetel on samuti viilkatus (nii Staadioni tn 63 kui ka Staadioni tn 65). Piirkonda iseloomustavad nii kõrge- kui ka madalama kaldega viilkatuse kui ka kelpkatusega hooned. Staadioni tn 63 katusekalle on ca 28°.

Üldplaneering ei sätesta, mitu hoovimaja võib krundil olla, vaid sätestab maksimaalse lubatud täisehituse protsendi korterelamumaal, milleks on 40%(üldplaneeringu seletuskirja p 3.4.2). Kuigi krundi täisehitusprotsendiga lahendatakse mh ka naaberkinnisasjade omanike vahelisi ehituslikke konflikte, leiab linnavalitsus, et ühe kortermaja lisandumine ei too kaasa naaberkinnistuomanikele selliseid mõjutusi, et need rikuksid isikute õigust tervise kaitsele ja eraelule. Linnavalitsus arvestab projekteerimistingimuste väljastamisel ka asjaolu, et kinnistul on algselt olnud 3 hoonet (Staadioni 65 elamu, Staadioni 63 elamu ning Staadioni 65a - töökoda-elamu). Üldplaneeringu järgi on Ujula-Kvissentali asum elamuarengutüübilt kasvav, st prognoositud on rahvastikuarvu kasvu ca 1000 inimese võrra (kuni aastani 2035). Seega uute elamute ehitamine toetab üldplaneeringu eesmärke.

Linnavalitsus tõdeb, et nii elanike arvu suurenemine kui ka vaate muutumine on paratamatu ebamugavus linnakeskkonnas elades, kuid praegusel juhul ei ole tegemist elukeskkonna niivõrd intensiivsete muudatustega, et need tooks kaasa naaberkinnistu omanike eraelu, privaatsuse või tervisekaitse riive. Linnakeskkonnas elades on isikutel suurem kohustus taluda sellest keskkonnast tingitud paratamatuid ebamugavusi kui väljaspool linnakeskkonda elades. Isikutel tuleb leppida võimalusega, et teda ümbritsev elukeskkond võib muutuda.

Linnavalitsuse hinnangul on väide, et seoses uue hoone püstitamisega väheneb piirkonna kinnisvarade turuväärtust tõendamata. Ehitus- ja planeerimisnormide esmaseks eesmärgiks ei ole tagada vabaturu situatsioonis omandi väärtuse säilimine isikule meelepärases väärtuses, sh välistades konkureerivate kinnisasjade turule tulemise. Vara väärtus kujuneb eeskätt turureeglite alusel lähtuvalt nõudlusest ja pakkumisest. Ka omandiõiguse esemelist kaitseala pole põhjendatud tõlgendada niivõrd laialt, et see kaitseks vara väärtuse säilimist seeläbi, et konkureerivaid objekte turule ei tuleks. Seetõttu leiab linnavalitsus, et naaberkinnistu kinnisvara väärtus ei ole eraldiseisev kaalumisaspekt.

02.08.2018. a toimus Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehitusosakonnas projekteerimistingimuste väljastamise arutelu, kus oli kutsutud naaberkinnistu omanikud, Staadioni 63 // 65 // 65a kaasomanikud kui ka projekteerimistingimuste taotleja. Arutelul lepiti kokku, et Staadioni 63 // 65 // 65a kinnistu omanikud teevad koostööd leppimaks kokku vajaliku kahe lisaparkimiskoha rajamisel ning taotleja esitab mahulised eskiisid, arvestades uut lubatavat mahtu ning vaadatakse, kuidas muutuvad valgustingimused Lubja 3a kinnistul. Samuti vaadatakse üle eelmine valgusanalüüs, mis oli koostatud 3 täiskorruse kui ka suurema ehitisaluse pinnaga (kuni 260 m²) hoone kohta.

Taotleja sõnul on saavutatud kaasomanikega kokkulepe 20-kohalise parkla rajamiseks 18 koha asemel. Linnavalitsus märgib, et projekteerimistingimuste eesmärgiks on määrata kindlaks lähteandmed, et koostada nende alusel ehitusprojekt. Täpsemad lahendused selguvad projekteerimise käigus, sh ka parkimise osas ning ehitusprojekti tuleb tutvustada ka kinnistu kaasomanikele.

Samuti on projekteerimistingimuste taotleja poolt esitatud arhitektuuri ja ehitusosakonnale uued hoone vaate eskiisid, millel on näha, et uus hoone tuleb väiksema mahuga kui kolme täiskorrusega hoone, mida arvestati valgusanalüüsi koostamisel. Algselt kavandas projekteerimistingimuste taotleja kinnistule kolme täiskorrusega korterelamut.

Valgusanalüüsi koostamise aluseks on võetud kolme täiskorruse kuni 260 m² ehitisaluse pinnaga hoone maht. Valgusanalüüsis hinnati valgustingimuste muutumist Lubja tn 3a eluruumides. Insolatsioonianalüüs on koostatud vastavalt Eestis kehtivale standardile EVS 894:2008+A1:2010/A2:2015 "Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides". Standardi kohaselt tuleb tagada 2,5 m tunnine katkematu insolatsioon päevas ajavahemikul 22. aprillist kuni 22. augustini. Uusehitiste projekteerimisel tuleb tagada olemasolevate korterite katkematu insolatsiooni säilimine vähemalt 2,5 tunni ulatuses ja katkestuse korral 3 tunni ulatuses, kusjuures insolatsiooni vähenemine ei tohi ületada 50% esialgsest kestusest.

Valgusanalüüsi tulemusel selgus, et kavandatud kortermaja vähendab 22. aprillist kuni 22. augustini insolatsiooni kestust Lubja tn 3a elamusse vähesel määral (ajavahemikus 22. aprill kuni 22. august) hoone kagupoolsesse aknasse 1 tund ja 30 minutit (hommikul kella 07:00-09:00 vahel) ning sellest järgnevasse aknasse 30 minutit (hommikul kella 08:00-08:30 vahel).

Lubja tn 3a elamu jääb Staadioni tn 63 // 65 // 65a uue kortermajast ilmakaarte suhtes loodes. Insolatsioonianalüüsi tulemusel selgus, et uue kortermaja ehitamisega vähenevad Lubja tn 3a eluruumide valgustingimused vähesel määral. Analüüsitud on Lubja tn 3a kahe ruumi valgustingimusi - hoone olemasoleva projekti kohaselt söögitoa ja köögi valgustingimusi. Ülejäänud toad jäävad insolatsiooni kestuse mõjualast välja ning seetõttu ei ole neid ruume valgusanalüüsi kaasatud. Insolatsiooni tulemusel selgub, et söögitoa edelapoolses aknas säilib olemasolev insolatsioon ja projekteeritud kortermaja ei jää uuritava akna insolatsiooni mõjupiirkonda. Söögitoa edelapoolses aknas säilib insolatsioonikestus 9 tundi. Söögitoa kagupoolses aknas väheneb insolatsiooni kestus 1 tund ja 30 minutit ning on tagatud insolatsiooni kestus 6 tundi ja 20 minutit - insolatsioonikestus väheneb 19%. Köögi aknas väheneb insolatisoonikestus 30 minutit ning tagatud on 7 tundi ja 5 minutit - insolatsioonikestus väheneb 6%.

Käesolevate projekteerimistingimustega on lubatud väiksema ehitisaluse pinnaga hoone (kuni 209 m²), lisaks on lubatud kolmas korrus kavandada katusekorrusena. Kuna projekteerimistingimustega lubatav hoone on mahult väiksem kui kolm täiskorrust ning 260 m² ehitusaluse pinnaga hoone, on ilmselge, et väiksema hoonemahu korral valgustingimuste vähenemise mõju Lubja 3a hoonele on veel väiksem ning uue valgusanalüüsi koostamine ei ole otstarbekas ega vajalik. Lisaks on nihutatud hoone kaugus Lubja tn 3a kinnistu piirist 9 m kaugusele, kuid valgusanalüüsi koostamise aluseks olev hoone maht paiknes Lubja tn 3a kinnistu piirist 8 m kaugusel. Seega leiab linnavalitsus, et nõuetekohased valgustingimused Lubja tn 3a kinnistul asuvale elamule on tagatud.

Projekteerimistingimuste eesmärgiks on määrata kindlaks lähteandmed, mille alusel koostatakse ehitusprojekt. Projekteerimistingimustega määratakse kindlaks arhitektuursed ja ehituslikud üldnõuded. Ehitusprojekt peab vastama seaduses sätestatud nõuetele, olema kooskõlas projekteerimistingimustega kui ka ehitustehniliste- ning ohutusnormidega.

Linnavalitsus on seisukohal, et projekteerimistingimustega ehitusõiguse määramine ei halvenda piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaadi, arvestab seda ning ei riku kellegi õigusi ega huve. Hoone tingimused vastavad Tartu üldplaneeringus seatud tingimustele, sh ka miljööalale seatud tingimustega. Linnavalitsus peab vajalikuks märkida, et vaidlus, kas ehitis oma mõõtmetelt, kujult, mahult ja otstarbelt sobitub olemasolevasse keskkonda, on paljuski esteetilist laadi. Ka neid eeldusi on linnavalitsus hinnanud ja leiab, et kavandatav hoone sobitub sealsesse keskkonda, kuna ehitise maht, kuju, kõrgus ja otstarve vastab üldplaneeringus sätestatud miljööväärtuslikule alale kehtestatud nõuetele ning tegemist ei ole ülemäärase ehitusmahuga, arvestades kinnistu suurust ja ka ümberkaudseid tulevikku suunatud arendusi.

Linnavalitsuse hinnangul ei ole nimetatud taotluse kohase krundi ehitusõiguse määramiseks uue detailplaneeringu koostamine otstarbekas ega vajalik, kuna eesmärki on võimalik saavutada ka projekteerimistingimustega. Sisuliselt on projekteerimistingimustel samad ülesanded kui detailplaneeringul ning projekteerimistingimused on planeeringut asendavaks instrumendiks. Projekteerimistingimusi eristab detailplaneeringust eeskätt asjaolu, et projekteerimistingimused piirduvad ehitusõiguse määramisega üksnes ühele ehitisele ning läbiviidav menetlus on vähem ressursimahukam. Projekteerimistingimuste alusel ehitusõiguse määramisel on käesoleval juhul menetlusse kaasatud nii kaasomanikud kui naaberkinnisasjade omanikud. Planeerimisseadusest ei tulene naabritele subjektiivset õigust nõuda detailplaneeringu algatamist.

Linnavalitsus on seisukohal, et kavandatav hoone ei vähenda naaberkinnistu omanike omandiõigust, eraelu ega tervist. Linnavalitsuse hinnangul on kõik eeldused projekteerimistingimuste alusel projekteerimiseks ja hoone püstitamiseks on olemas.

Eeltoodut arvestades on linnavalitsus seisukohal, et PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud tingimused detailplaneeringu koostamise kohustusest loobumiseks Staadioni tn 63 // 65 // 65a kinnistul on täidetud ja ehitusõigus on võimalik määrata projekteerimistingimustega EhS § 26 alusel.

Võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 30 lg 1 p 2, ehitusseadustiku § 26 lg 2 p 1, planeerimisseaduse § 125 lg 5 ja Tartu Linnavolikogu 28.06.2017. a määruse nr 140 "Ülesannete jaotus ehitamise ja planeerimise korraldamisel Tartu linnas" § 10 lg 1 Tartu Linnavalitsus

o t s u s t a b :

1. Määrata projekteerimistingimused Staadioni 63 // 65 // 65a korterelamu püstitamiseks vastavalt korralduse lisale.

2. Korraldus jõustub projekteerimistingimuste taotlejatele teatavakstegemisest.

3. Korralduse peale võib esitada Tartu Linnavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korraldusest teada saamise päevast või päevast, millal oleks pidanud korraldusest teada saama või esitada kaebuse Tartu Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest.